실전준비반 3강 강의 후기 [실전준비반 46기 60조 무니짱]

1차 : 최고 수익을 내기 위한 수도권, 지방 투자 기준

◎깨

• 전세재투자 : 전세 상승분으로 얻은 돈 절반씩은 모아놔라 (전세 폭등기에 많이 얻어도 다 투자해버리면 안된다. 역전세는 또 많이 떨어지기 때문에)
• 신중한건 좋으나 1호기에서 엄청 큰 수익을 바라지는 말고, 적당한 투자금을 통해 기회비용을 통해 투자하는 것을 추천한다.
• 잃지 않는 투자를 하면 되고, 1채로는 부자될 수 없고 결국 시장이 어떻든 1년에 1채씩 투자하며 다주택자가 되어야 부자가 된다.
• 앞마당을 늘려가고, 1호기 경험을 살려 동기 부여하고, 경험을 쌓고, 투자기준이 생기는 것

◎적

• 앞마당 3개 이상 만든 후 24년에 1호기 투자에 너무 큰 수익을 바라지 않고 잃지않는 투자기준에 들어오면 투자해본다.

2차 : 손품과 발품을 투자로 연결 짓는 방법

◎깨

• 현시점에서 과거그래프(보합장, 전고점) 확인하여 더 많이 오르는 단지가 어디인지 확인할 수 있음. 추후 투자할 때 상승폭이 더 큰 단지를 투자하는게 좋다. 비교를 통해 어떤 특징때문에 더 올랐을지 생각해보자 (수도권 - 교통, 지방 - 1등학군, 중소도시 -환경)
• 일단 투자 먼저 하기 > (1등아파트를 못골랐더라도 상대적으로 더 낮더라도)수익 보기

-처음부터 가장 수익이 큰 아파트를 살 수 없기 때문에 투자를 먼저해야한다. 상대적으로 덜 오른 아파트를 택했더라도 아무것도 하지않은 것보다 수익을 가질 수 있다. 나중에 단지별 비교그래프를 통해 이유를 찾고 눈을 키워서 더 좋은 아파트를 사는 눈을 키워나가면 된다.

• 앞마당 여러개 있는게 중요한게 아니고 그 바탕으로 실제 투자연결 지어야 의미가 이는 것이다.
• 수도권, 광역시, 중소도시 지역마다 입지중요성 우선순위를 파악하지 못하고 투자하면 자산의 격차가 꽤 크게난다.
• 기왕 투자할거 지역특징인 입지중요도를 철저히 비교해보고 같은 투자금으로 최대의 수익이 날 수 있는 아파트를 사야 수익을 더 많이 얻는다.
• 결국 백날 분석하고 임장가서 임보써도 투자하지않으면 수익금 0이다.
• 처음부터 최고의 투자를 할수 없고 진짜 1등이 아니였어도 괜찮으니까 일단 우선순위에맞게 투자를 해보자!

◎적

• 손품+발품 모두하기 : 손품으로 별로 였어도 현장가면 다른 경우가 있으니 손품일치 여부 확인, 발품으로 현장에서 볼수 있는 정보 확인
• 수도권, 광역시, 중소도시 임장+임보할때 우선순위에 맞게 판단해본다.
• 수도권 : 입지(★교통>직장, 학군)>>연식
• 광역시 : 입지(1등 학군지) > 연식
• 중소도시 : 연식 > 입지(환경)

3차 : 손품을 통해 지방 투자할 물건 고르는 방법

◎깨

• 투자하면 당연히 지방보다는 수도권이 더 수익이 클거같다고만 생각했다. 하지만 지방광역시(학군), 중소도시(신규택지)도 입지 좋은 곳은 오히려 수도권 외곽보다 수익률이 더 좋을 수 있다.
• 투자금이 있으면 서울도 좋겠지만 첫투자는 잘하기 어려워서 소액투자로 지방을 먼저해보는것도 좋겠다고 생각이 든다.
• 서울투자는 투자금 한정적이라 쉽지 않고, 지방광역시 투자기회 있으면 하고, 투자기회가 없고 투자금이 적으면 중소도시도 충분히 투자할 수 있다.
• 지방투자로 자본소득늘려 기회잡아 수도권 투자하나는 것도 방법이다.
• 투자금이 적으면 가격이 덜올라도 버틸 수 있고, 역전세가 나도 상대적으로 금액이 덜하니 리스크도 덜하다. 많이 벌 수 는 없겠지만 그래도 첫투자니까 리스크적은 곳으로 투자하는게 나을 것 같기도하다. 지방은 상대적으로 앞마당 늘리기에 접근시간도 수도권에 비해 덜하기 때문이다.
• 지방 광역시 : 학군 중요
• 지방 중소도시 : 환경(편의시설 - 백화점, 대형마트) 보다는 신규택지(커뮤니티 - 브랜드, 대단지, 신축) 중요. 주변학군지를 이용할 수 있는 신규택지가 선호도가 크고 많이 오른다.

◎적

• 학업성취도율 외 특목고 진학률 확인 : 학교알리미 - 학교별 공시정보 - 율하중학교 - 학생현황 - 졸업생의 진로현황

4차 : 발품을 통해 지방 투자할 물건 고르는 방법

◎깨

• 과거 시세 흐름으로 유추방법 : 전고점 대비 어떤단지 가장 많이 올랐는지(상승확률 큰 물건 투자)

예시)두단지 비교 : 과거 시세(비슷) > 전고점 확인 > 차익 확인(전고점 대비 얼마나 올랐는지) > 현재 매매가가 두단지 간 큰 차이 안난다면 입지 좋은곳 투자 > 차이 크다면 차선책으로 상대적으로 입지 덜 좋은 곳 투자 or 입지좋은 곳 투자 위해 시세트레킹 기다림

◎적

• 매물임장 시 볼 물건 순서대로 적어보기 : 동/호수, 가격, 수리상태, 특이사항(점유자, 잔금날짜, 매도사유, 특이사항 등)기재
• 고민되는 단지 아실 그래프 비교 : 전고점 상승 차익 확인 > 현재 단지간 매매가 차이 확인 > 크게 차이 안나면 입지 좋은게 싼 것
• 투자기준에 맞게 소거법으로 단지 제거하며 뽑기

5차 : 수도권 투자할 물건 고르는 방법

◎깨

• 전세 상승분으로 내 투자금회수하고 수익률+@(무한대), 처음에는 투자금 들어가지만 나중에는 회수해서 내 돈 안들이고 수익금받는구조
• 시장상황이 어떻든간에 지금 내가 할 수 있는건 아는 지역을 늘리고 적은 투자금으로 자산을 사 놓는 것 → 지금 투자한다고 당장 돈을 버는 건 아니지만 씨앗을 심어놔야 상승장에 돈을 벌 수 있다. → 투자공부 꾸준히 해야 기회를 알아볼 수 있다.
• 2016년당시에도 투자하면서 오를까? 불안했고 지금 투자시작한게 늦은거라 생각했다. 17년~23년 다 똑같다.
• 뉴스, 유튜브로 시장상황예측하지 않고 당장 할수 있는것을 하기 - 앞마당만들어서 투자 기회 찾아서 투자공부 꾸준히하기 - 상승장에 자산확대 경험하기 - 아무것도 투자하지않으면 기회를 또 잃는다.

◎적

• 전세가율 80%(70%)이상이면서, 평단가 높은 지역부터 우선순위로 본다. (좋은데부터 임장가기)
• 투자금 초과한 단지도 시세트레킹을 계속해야 투자금범위 내에 들어와서 기회가 오는지 알 수 있다.
• 매도인,세입자하고 이야기할때 녹음or필사하기
• 세입자랑 통화하며 모든내용(정보, 투자상항, 대출 등) 필사하기 → 향후 전세 만기, 역전세, 이사 등에 세입자 상황이용하여 활용(전세 올려받기 등)

6차 : 수도권 투자할 물건 고르는 방법

◎깨

-매물 수리하기 좋은순서 : 공실 > 월세(매도인 비교적 소액 보증금 반환) >> 전세 > 주인거주

-매수 후 끝이아니다. 결국 내물건이니까 내가 전세 뺸다고 생각하고 적극적으로 해야함. 부사님만 기다리고 있으면 절대안됨.

◎적

-부동산계산기 활용(원금균등이 총이자 적게나오고, DSR 더 낮게나옴)

-투자하기전에 나의 잔금여력은 얼마나 되는지, 그래서 매매가의 절대가격 상한선이 얼마인지 반드시확인하기

-주담대 긴급히 받을거면 보험사추천 : DSR 50%, 중도상환수수료 은행에비해 깎아줌. 한달이자비용은 내야됨

7차 : 투자자로 성공하기 위한 시간관리법

◎깨

• 남과 비교하지 않아야지 하면서도 월부환경에서 자꾸 속도가 느리고 강의, 과제가 밀리며 잘 못하는 사람인가 현타가 많이 왔었다. 강사들이 항상 이야기하는것이 ‘느려도 괜찮으니 포기하지않고 꾸준히 하는것이다’. 실준반이 끝나 강의가 끝나도 매일 2시간씩 주말 10시간씩 투자하는 투자자의 모습을 계속 이어나가야지!
• 두려워하지말고 계속 하다보면 이것도 익숙해져서 적응되고 잘하는 날이 와서 보상받는 날이 올것이다.

◎적

• 시간 쪼개서 강의, 과제 되도록 밀리지않고, 느려도 끝까지 포기하지않고 꾸준히해서 ‘완료’하기. 처음에는 잘하지않아도 되고 일단 완료를 시켜보자! 그러면 잘하게 될 것이다.
• 시금부 써보기