1,000번이상 단지(매물)분석 해보고 깨달은 6년차 투자자의 분석 비법

안녕하세요 메로나입니다. :)

날씨가 많이 쌀쌀해졌네요

처음 제대로 해보는 임장과 임장보고서가 낯설고,

그만큼 힘들 수 있는데 모두 열심히 하고 계신 모습에

제 옛날 생각도 나더라구요.

조금이라도 도움 드릴까 싶어

이지님과 이야기 해서 여러분이 궁금할 만한

질문을 엄선해서 뽑았습니다.

이렇게 처음 임장보고서 작성하고 임장가는 것이

절대 쉬운 일이 아닙니다.

실전준비반 61,62,63기 여러분

모두 대단한 과정을 해내고 계신거에요.

마지막까지 임장보고서를 완수하고 제출하는데 

실전 투자자인 제 답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다.

단지분석을 하자니, 무엇을 해야할지 모르겠고, 그리고 비슷한 단지들을 하나씩 하나씩 넣고

그래프도 넣고 가격도 보는데 많은 단지들을 계속 분석하다보니 힘든적이 너무 많습니다.

저도 처음에 너무 힘들고 해야할 단지들이 많아서

어떻게 하면 좋을지 물어본 적이 많았습니다.

Q1. 단지 분석 할때는 어떤 단지를 하면 좋나요?

(단지분석 단지 선정 기준)

• (초보자) 앞마당 1~3개

 생활권별로 대장 아파트와 내가 가보고 싶었던 아파트를 단지분석하세요

 처음에는 어디를 가서 보고 무엇이 중요한지 모릅니다.

  그렇기에 우선 해내는것이 중요합니다.

 모든 아파트를 다하면 좋겠지만, 익숙하지 않은 상태에서는

 생활권에서 사람들이 가장 좋아하는

 아파트를 분석하는 것이 중요합니다.

 그리고 내가 임장하면서 여기를 너무 가보고 싶었어! 하는 곳이 있다면

 그곳도 단지분석해보세요

 신축 대단지 아파트가 많은 분들이 좋아하는데요

 내가 가보고 싶은 단지라면 다른 분들 눈에도

 좋아보이기 마련입니다.

사람들이 좋아하는 아파트 그리고

내가 관심있는 아파트 단지를 분석하면서

단지분석에 재미를 느껴보는게 중요합니다.

• (중급) 앞마당 3~5개

초보단계가 익숙해진 분들이라면 이제 단지분석을 늘리는게 중요합니다.

 초보단계때와 마찬가지로 생활권별 대장아파트와 내가 보고싶은 아파트를 단지분석하구요

 추가로 생활권별로 거래량이 많은 아파트 1~5위까지 넣어보세요

 (거래량이 많다는것은 사람들이 좋아하는 아파트일 가능성이 높습니다)

 예를들어) 

 마포구에 5개 생활권을 내가 나뉘어봤다면 거래량이 많거나 

 가격이 높은순으로 단지분석을 해보는것을 추천드립니다.

단지분석의 목적은 우리는 지역을 아는 것을 넘어서

내 소중한 투자금을 적게는 5천만원 많게는 5억이상을 넣기 때문입니다.

내 소중한 종잣돈을 넣기위해서는

개별 단지를 알아야 하고 내가 만든

소중한 단지분석은 시간이 지나서도 보게 됩니다.

내가 작성한 단지분석이기에 다시 임장보고서를 보면

생생하게 그때의 기억이 떠오릅니다.

소중한 내 시간을 쏟아서 현장을 발로 밟고

내눈으로 직접 보고 작성했기에 단지 비교에 확신이 생깁니다.

그렇게 단지 분석 장표는 내 소중한 종잣돈을 지키고

돈을 벌 수 있게 하는 보물지도입니다.

Q2. 단지 분석할 때 몇 평을 기준으로 쓰면 될까요?

소형10평~대형60평형 이상까지 아파트에는

여러 평형이 있어서 어떻게 해야할지 궁금해 하시는데요

제가 기준을 잡아드릴게요

그지역의 사람들이 좋아하는 평형이 무엇인지 생각해보는게 중요합니다.

1) 내가 임장하는 지역(생활권)에 연령대가 20~30대 젊은 사람들이 많이 보인다.

20평형대를 우선적 단지분석하는 것을 추천드릴게요.

아직 결혼을 하지 않거나 신혼부부일 가능성이 높기에

24평형(59타입)에 거주를 많이 합니다.

2) 내가 임장하는 지역(생활권)에 연령대가 30~40대가 많이 보인다!

30평형대를 단지분석하는 것을 추천드립니다.

아이가 태어나거나 초등학교, 중학교 보내야 하는 등 3~4인 가구일 가능성이 높습니다

. 이런경우에는 30평형대(74~84타입)를 단지분석 하는것을 추천드립니다.

3) 내가 임장하는 곳이 지방(부산,대전, 청주,천안 등)이다.

지방에 거주하시는 분들은 30평형대 이상을 선호합니다.

그리고 대형평형도 선호합니다.

그러므로 30평형대를 단지분석하는 것을 추천드립니다.

4) 내가 임장하는 곳이 서울,수도권이다.

서울,수도권은 20평형대(방3개,화장실1개)을 단지분석을 하세요.

서울,수도권은 집값이 상대적으로 비싸고 직장과의 접근성이 중요하기에

평형대가 작더라도 직장과 가까운곳을 선호합니다.

Q3. 실거래가 많이 찍히지 않은 단지나 신축단지의 경우 단지분석이 너무 어렵습니다.

(초보자) 앞마당 1~3개

신축아파트나 세대수가 적은 아파트는 실거래가가 많이 보이지 않습니다.

가격이 없다면 단지분석에 가격을 빼고 그 아파트 단지에서

선호하는 로얄동과 로얄층이 어디인지, 현재 네이버 매물가격등을 적으셔도 됩니다.

(중급) 앞마당 3~5개

실거래가 많이 찍히지 않는 신축단지와 임장하면서

비슷한 선호도를 보이는 단지가 어디있는지 찾아보고 비교해봅니다.

임장지에서 연식과 세대수가 비슷한 단지의 가격을 넣고

내 생각을 한번 적어보세요!

중요한것은 정답이 없기에 내가 임장하면서 느낀점을 적어보면 됩니다.

제 첫 매믈 임장때가 떠오릅니다. 

부동산 주변을 혼자 1시간을 넘게 서성거렸습니다.

초보 투자자인것을 들키지 않을까?

사장님과 만나면 어떤걸 물어봐야할까?

많은 고민을 저도 했습니다.

그리고 어느순간에 부동산이 내집만큼 편안하고

사장님과 1시간 넘게 대화를 하고 이런 저런 이야기를 나누고 난다음

부동산 밖을 나올때 감사함을 표시하고 나옵니다.

그렇다면, 여러분은 어떻게 매물을 보는 것을

잘할 수 있을지 말씀드릴게요

우선, '매물임장을 왜 해야 하는지' 아는 것이 중요합니다.

매물임장을 해보지 않고 그 벽을 깨지 못한다면

다른 사람의 말이 쉽게 흔들리게 됩니다.

먹고 싶은 것 먹지 않고, 사고 싶은것 사지 않고 소중하게 모은 내 소중한 종잣돈을

매물임장이 무서워서 사장님말만 믿고

매물을 보지 않고 투자를 하신분들을 간혹 보곤 합니다. 

그렇게 한후, 나중에

그 집에 누수등 중대한 하자가 생겨 매번 비가 올때마다 세입자분의 연락에

힘들어하시는 분들 보았습니다.

매물만 보고 샀더라면 충분히 피할수 있었을텐데 그렇지 못해

나중에 팔기도 힘든 상황이 생기기도 합니다.

그렇기에 매물임장을 통해서 계속해서 내가 무엇을 봐야 하고

중요한점이 무엇인지 알아야 합니다.

Q1.매물임장 할 물건은 제 투자금 범위에 맞는 것을 선정하면 될까요?

아파트는 지역내에서 사람들이

가장 좋아하는 대장급 아파트가 먼저오릅니다.

내 투자금 범위에

들어오지 않더라도 모두 보면 좋지만

아직 매물임장이 익숙하지 않은 상태라면

내 투자금 범위의 단지를 먼저 보셔도 됩니다.

하지만 앞으로는 지역에서 투자 통찰력을 늘리기 위한

다양한 생활권의 매물임장까지 늘려보시는 걸 추천해요.

Q2. 너무 떨리고 걱정돼요ㅠ 

매수하지 않을 범위까지 매물임장을 한다는 게

심적으로 너무 힘듭니다.

초보자고 익숙하지 않아서 그럴거예요^^

괜찮습니다. 

누구나 다 처음에는 힘듭니다.

저 역시처음에는 너무 무서웠습니다. 

부동산 사장님중에 투자자에게 우호적이고

친절하신분들도 많습니다.

부동산 사장님 이야기에

집중하지 않고 휴대폰만 보거나

연락이 두절되는 매너 없는 행동 때문에

사장님들도 마음이 힘들어하십니다.

항상 처음과 마지막에 예의바르게 인사 하시고

감사의 표현을 하시는게 좋습니다. (말이라도요)

그리고 임장 할 때 받아 적거나 휴대폰만 보지 마시고

열심히 이야기 해주시는 사장님 말씀에 귀기울여주세요.

매수 의사가 있는지 없는지, 피하지 마시고

바로바로 얘기해주시는 것이 좋습니다.

(사장님들도 기다리시니까요)

Q3. 부동산 사장님께 무슨 말을 해야할지 모르겠어요.

어떤 질문을 해야할까요?

단지를 누구보다 잘알고 오랫동안 일을 해오신 분들이 많으세요. 

그렇기에 내가 매물을 보게될 물건에대한

이야기를 물어보거나 그렇지 않다면,

분위기, 단지임장하면서 

이단지에서 궁금한것들도 물어보시면 좋습니다. 

어떤단지가 로얄동 로얄층인지?, 

옆 단지와 가격 차이가 왜 1~2억 정도 차이나는지 등

궁금한것들을 물어보셔도 됩니다.

부동산 사장님분들중에서 거래뿐만 아니라

투자까지 진행하신분들도 계시기에

투자자에게 우호적이신 분들도 있습니다.

중요한 것은 이것 저것 물어보고

감사함을 표현하지 않거나 연락두절될 때입니다.

친절하게 설명해주신 부동산 사장님께 감사하다는 인사 꼭 드리세요^^ 

저런걸 물어봐도 되냐고 궁금해 하실텐데요

오히려 기본적인 시장지식과 시세를 습득하고 다는 것이

사장님과 이야기를 할때 집중하고 말도 잘 통합니다.^^

Q4.매물 임장 못한 상태에서 결론까지 어떻게 내야 하나요?

매물을 보고 내 궁금증을 해결하고 정보를 얻고 결론을 내면 가장 좋은 방법이지만

개인적 사정(건강,가족)으로 인해 하지 못하신 분들도 있으실텐데요

결론을 어떻게 해야할지 궁금해 하신다면,

전화임장을 통해 

정말 네이버 매물이 있는 물건인지, 저층 물건은 1~3층인지, 4층~5층 물건인지 등 크로스 체크하고

실제 투자 기준에 부합하는 물건인지를 확인하는게 중요합니다. 

핵심은 내 마음가짐입니다.

기억하세요,

여러분이 집을 못 보면

당연히 투자도 못합니다.

매물임장 하는 과정이 어렵고 낯설겠지만

익숙해지는 과정이 필요합니다.

왜냐하면 투자 해야 하니까요.

분위기 임장, 단지임장만으로 투자를 하지 못합니다.

지금은 매물임장 하지 못했다면

반드시 강의수강이 끝난뒤라도

꼭! 매물 임장해보면서 두려움의 벽을 깨는게 중요합니다.

저도 응원할게요 ^^

Q5.실전준비반 이후 실제로 투자까지 이어지려면 어떻게 해야 하나요?

실전준비반에서 처음 임장과 임장보고서를 배웠으니,

여러분이 앞으로 임장 임보를 반복하며

첫 투자 결실까지 꼭 이어가셨으면 좋겠습니다. 

하지만 투자를 실행하기 위해 꼭 알아야 할 게 남아있어요.

바로 1등 물건 찾는 법, 협상, 매매 계약, 전세 빼기에 이르는 투자 전체 프로세스 입니다.

실준반에서는 임장보고서로 지역 분석을 배웠다면

열반스쿨 중급반에서 투자 실행에 꼭 필요한

실전 투자 프로세스를 배워야 합니다.

그래야 1호기 부터 똑똑하게

매매 가격도 몇 천 깎고, 전세도 잘 빼고,

무사히 계약도 잘 마칠 수 있어요. 

앞마당 만드는 것을 혹시 까먹을까봐 걱정된다면

열반스쿨 중급반 들으면서 궁금한 지역 임장을 한 두 번 가는 걸로

감을 잃지 않으시면 충분합니다. 그 다음 달부터 또 만들면 되니까요.

사실 지금이 아니면 독서를 배울 시간이 없어요.

너바나님도 말씀하시지만 독서-강의-임장-투자는

투자자로 성공하기 위한 필수 공식 입니다.

이번 기회에 독서 습관까지 잘 잡으시면 좋겠어요. 

오늘 실전준비반 놀이터와 조장톡방에서 자주 나온 질문들을 모아서

답변을 드렸습니다.

여러분의 과제와 투자공부에 도움되셨길 바랍니다.

두 아이의 아빠, 그리고 교대근무로 인해 저 역시

단지임장과 매물임장의 시간이 늘 부족했습니다.

강의를 듣는 시간마저도 너무 부족하고 항상 자신이 없었습니다.

그럴 때, 제 머릿속에 들었던 생각은....

부족하고 느리지만, 하루 하루

내가 할 수 있는 것에만 집중하자고

생각했습니다.

그렇게 하다보니 처음에 걱정했던 것들이

시간이 지나면서 좋아하게 되고

좋아하니 점점 더 재밌어졌습니다.

두려웠던 매물임장도 하나씩 하다보니

어느 날 재밌어졌습니다.

아파트 가서 무엇을 봐야할지 안보였는데

매일 매일 하다보니

단지임장이 재밌어졌습니다.

직장일, 육아를 하면서 익숙하지 않은 투자공부가 들어오면서

많이 힘드실거예요

새벽에 일어나 시세를 따기도 하고

졸린눈을 비비며 강의를 듣기도 하구요

이 모든 과정에 쉽지 않지만,

시간이 지나 정말 여러분의 원하는 성과와 목표를

이루게 해주는 마법 같은 날들이 되어줄 겁니다.

여러분의 즐겁고 행복한 투자를 진심으로 응원합니다

여러분의 완강을 응원합니다.

제가 여러분이 투자 실행할 때까지 함께 하겠습니다.

힘내세요 실준반 61,62기 화이팅!

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