안녕하세요

메로나 입니다.

많은 분들이 서울에 내집 마련 및 투자를 원하시는데요

특히나, 시장경제가 좋지 않은 상황임에도

지난 글을 통해 서울부동산에 관심이 많고

그안에서도 2~3억대 투자금 그리고

종잣돈으로 7~8억대 서울 부동산에 대해

관심이 많은 것을 다시한번 알게 되었습니다.

이분들은 위해 조금더 지역 한개구를 전반적으로 보면서

어떻게 매수로 접근하면 좋을지 말씀드릴려고 합니다.

오늘 여러분에게 알려드릴 곳은 '서대문구' 입니다.

[서대문을 알기쉽게 지역분석 기]

서대문은 3개 생활권 정도로 나눌수 있습니다.

1) 마포와 인접한 북아현 생활권,

2) 3호선으로 주요 직장을 갈수 있는 홍제,독립문 생활권

3) 서울에 흔치 않은 대규모 택지를 이룬 북가좌(DMC) 생활권

그이외에도 서대문에 아파트단지들이 있지만

크게 3개로 나뉘어 보면 서대문의 지역특징을 알수 있습니다.

서대문의 가장 큰 특징은

이 3개 생활권이 뭉쳐있는것이 아니라

산이 중간에 있어서서 생활권을 단절 시키고 있습니다.

한개구로 밀집도가 높지않아서

상대적으로 인근에 있는 다른 구의 영향을 크게 받습니다.

서대문에 내집마련 및 투자를 할때,

서로 서대문구임에도

서대문구로서 이야기를 하면 조금은 약해보이는 느낌이 들며

생활권 및 단지이야기를 하면 조금더 그느낌이 강하게 받습니다.

예를 들어, 서대문구 내집마련 했어 보다는

아현역 인근에 ‘신촌푸르지오’ 단지에 

내집마련했다라는 것이 더욱더 와닿습니다.

(생각보다 많은 분들이 북아현뉴타운을 마포구로 알고 계신분들이 많습니다.

이것 역시나 지리적으로 마포구와 인접하고 있기때문입니다)

-지하철 노선-

그리고 주요역으로는 2호선과 3호선이 있습니다.

2호선, 3호선 모두 좋은 노선입니다.

두개 노선 모두 강남으로 갈수 있는 주요 노선입니다.

하지만 서울 전체적으로 볼때

서대문의 지리적 위치상 두개 노선 모두 아쉬운면도 있습니다.

2호선과 인접한 북아현 생활권은 마포구와 인접해 있으며,

2호선 보다는 5호선이 오히려 이 인근에서는 선호도 높은 지하철 노선입니다.

인접한 직장으로 공덕과

서울 원도심(중구,종로구) 양방향 이동이 좋습니다.

2호선 아현역보다는

5호선 애오개역 인근의 단지가 조금더 선호도가 높습니다.

3호선은 서울 원도심의 이동이 수월한 곳이지만,

지리적으로 3호선은 성동구에서 조금더 장점이 부곽되는 노선입니다.

5호선 처럼 성동구에 위치한

3호선이 서울 원도심과의 이동 및 강남으로 이동이 훨씬 수월한곳이기에 그렇습니다.

정리하자면,

2,3호선 모두 상당히 매력적인 지하철 역세권 단지에 속하는 곳이지만

서대문구는 마포구와 성동구의 시세흐름 및 내집마련의 영향을 받는 곳임을

우선적으로 알고 투자및 내집마련으로 접근해야 한다는 것입니다.

또한, 마포구와 성동구의 중위값이 높고

일반적으로 7~8억대 단지가 많이 없는 만큼

그 다음 차선책으로 많은 사람들이 볼곳이

서대문구라는 것을 잊지 않아야 합니다.

그리고 이분들이 평균적으로

7~8억대 금액의 아파트를 많이 보고 있는 상황에서

그 사람들이 어디를 선호할까 생각하면 됩니다.

그럼 어디를 선호할지

사람들의 마음속으로 한번 들어가보겠습니다.

[서대문구, 사람들이 좋아하는 선호요소]

사람들이 좋아하는 요소는 참 많습니다.

그중에서대 서대문의 특징과

연계해서 말씀드리겠습니다.

첫번째,

서대문에서두드러지게 나타나는 선호요소중에 하나는

DMC생활권입니다.

이지역은 역과의 접근성은 떨어지는 곳입니다.

무엇이든 단점과 장점이 공존하는 가운데

이곳은 역과의 접근성이 떨어지는 단점보다

장점이 많은 곳입니다.

그 장점으로 인해 가격영향이 상당히 많은 곳입니다.

택지중에 1만세대 이상이 밀집되어 있는 단지는

사람들이 좋아하는 요소가 모두 담겨있습니다.

경기외곽에는 빈땅이 많기에 신도시 규모로 만들수 있지만

서울에는 그러하지 않기에 이요소가 차별성으로 다가옵니다.

그리고 이요소는 가격으로 영향을 미칩니다.

아이가 마음껏 뛰어놀수 있고 초,중,고를 이동하지 않고

키울수 있는 것이 정말 크게 작용합니다.

그리고 이러한 것들은 만세대 이상의 택지에서는

대부분 초,중,고등학교가 단지 인근에 갖추어져 있고

그러한 비율이 높기에 선호하는 요소가 높습니다.

(부모들은 본인이 희생하고 아이가 자라기 좋은 환경을 찾기 마련이니까요)

두번째,

사람들은 언제나 앞을 봅니다. 비교하고 내것보다 좋은 것,

잘하는 사람들을 우선순위를 두고 그들을 목표로 두고 있습니다.

하지만, 우리는 내가 있는 위치에 대해 잘 알지 못합니다.

현재 많은 분들이 서울 내집마련, 투자등을 원하는 상황에서

서대문구를 상대적으로 좋지 못한 곳으로 생각하는 경우가 있는데요

서대문구는 서울내에서 상당히 매력적인 곳입니다.

가장 큰 이유는 서대문구는 배후수요가 풍부합니다.

서울과 지방의 가장큰 차이점은 

아파트 단지 가격보다는 수요입니다.

우리나라에서 가장 큰 광역시인 부산은 300만 도시이며,

대구, 대전은 200만 도시입니다.

하지만 수도권 그중에서도 서대문구와 인접한 수도권 지역은

경기 고양시(일산서구, 일산동구, 덕양구)와 파주가 있습니다.

이곳의 총 인구수가 대략 150만명입니다.

서울로 오고 싶어하는 수요가 많다는 것을 의미하며,

서대문구는 상당히 매력적이고

선호도 높은 지역임을 잊지 않아야 합니다.

결론은 서울내 인접한 선호도 높은 구를 바라보며 기회를 놓치지 말고

경기 수도권의 수요도

언제든지 끌어올수 있는 지역임을 잊지 않는 것이 중요합니다.

그렇다면, 서대문구의 선호요소까지 보았다면, 

과거 서대문 시세를 분석하고

올해 어떻게 바라보면 좋을지 이야기 해보겠습니다.

[서대문 25년 2월 현재 시세분석]

여러분들이 관심을 가지면

좋은 생활권의 시세를 작년과 비교해서 보여드립니다.

1. 북아현 생활권

북아현 생활권내 단지들은 평균 1.2~2.0억 상승한 상태입니다.

이쪽 단지는 앞에서도 말씀드렸듯이 10억대 이상의 단지들이며

마포구의 영향을 받는 곳으로

현재 가격은 상대적으로 많이 오른상태입니다.

유사한 가격대의 단지를 찾는 분들이라면 지금 시점에서는

다시 마포구쪽 시세 및 임장을 통해 비교해보고 접근 하는 것이 좋습니다.

2. 독립문 인근 생활권

독립문 인근 생활권의 주요단지들은 

1.3억~0.5억 정도 상승한 상태입니다.

가격 상승폭의 차이가 큰 생활권입니다.

이곳단지들이 언덕이 심하고 

20년 이상된 노후화된 단지들이 많다보니

연식이 괜찮고 세대수 많으며

입지상 언덕이 아닌곳들과

그렇지 않은곳들의 가격차이가 현재 좀 나는 편입니다.

3. 홍제(홍은) 생활권

언덕이 심하고 구축단지들이 많은 생활권입니다.

현재 1.0~0.3억 정도 상승을 보이고 있습니다.

여기서 특징적인 단지는 홍제한양 아파트입니다.

92년식 구축아파트임에도 불구하고

홍제역 바로 앞에 있는 단지이며,

상대적으로 다른 단지들에 비해

언덕이 심하지 않아서 가격상승영향을 보였습니다.

2025년 서대문구 내집마련 및 투자전략에 대해 말씀드리겠습니다.

[2025년 2억 벌기위한 서대문구 내집 마련 및 투자 하는법]

서대문구는 상당히 좋은 지역으로 많은 분들이

서울에서 관심을 가질 지역중에

하나임을 잊지 않으셨으면 좋겠습니다.

1. (내집마련+투자자 모두)

    

   서대문구는 북가좌(DMC)생활권을 제외하고는 아이를 키우기 위한 환경보다는 

   직장과의 접근성이 중요한곳입니다.

      3호선 라인의 주요단지들을 유심히 보면 좋겠습니다.

  3호선 인근은 강남으로 갈수도 있지만 더욱더 중요한것이 

  서울내 원도심 직장과의 접근성입니다.

  그리고 배후수요가 되는 고양시와도 연결이 되는 중간의 위치이기에

  갈아타기와 전세수요 등 내집마련 또는 투자자에게 모두 좋은 3호선 입니다.

 2. (내집마련+투자자 모두)

     언덕이 있는 지리적 특성에도 언덕쪽 단지들을 유심히 보세요

     우선순위에 밀릴뿐이지, 

     서울내 역세권 인적하고 직장이 가까운곳이라면 언덕이 시세에 아주 큰 영향을 주지 않습니다.

이 단지는 23년차 단지이며, 400세대 정도 되는 단지입니다.

그리고 아주 심한 언덕에 위치합니다.

하지만 작년 3월대비 

현재 2억정도 오른 시세를 형성 하고 있습니다.

3. (투자자)

   서대문구는 현재 매매보다는 전월세 수요가 좀많습니다. 

   현재 봄 이사철 다가옴으로 인해  더욱더 전세수요는 증가합니다.

  꼭 시세를 한번 따보시고 

  작년대비 매매가격은 오르지 않았데

  전세가격은 작년대비 5천만원 이상 상승한 단지들이 꽤 많이 보입니다.

[2억이상 벌기위해 여러분이 해야 하는 행동]

사람들이 무엇을 좋아하는지 그리고 내 관점이 아니라, 

여기에 살아야 하는 사람들 관점에서

생각해보면 여러분들의 고민이 실천하는 행동으로 

조금더 변화하는데 도움이 될것입니다.

서대문구는 상당히 매력적이고 좋은 곳입니다.

저역시 관심을 가지고 계속 보고 있는 지역 입니다.

임장했을당시 좋은기억들이 많습니다.

여러분들도 직접 가보고 주변 분위기를 느껴보는 것을 추천드립니다.

해석을 열심히 한다고 미래예측을 잘 할수 있는 것은 절대 아닙니다. 

제 글을 읽어보고 꼭 지역을 가보고 

한번 제대로 느껴보셨으면 좋겠습니다.

감사합니다.

날씨기 많이 춥습니다. 건강유의하시구요

다음에도 좋은 글로 찾아뵙겠습니다.