현금 2억이 있다면 서울 여기로 가세요. 2025년 2억도 넘게 오를 곳들은 여기입니다.

안녕하세요 메로나입니다.

날씨가 정말 많이 추워지고

독감이 유행하고 있는데요 다들 건강 잘챙기고 계신가요?

최근, 

서울 아파트 시세와 분위기를 계속 보고 있습니다.

부동산 시장분위기가 조용하니 더욱더 시세를 계속 보게됩니다.

시세를 계속보면서 최근에 제가 느낀점과

여러분이 2025년 어떻게 서울에 내집마련 및 투자를 하면 좋을지

말씀드릴려고 합니다.

2024년 5~8월 약 4개월동안은 서울 평균 매매 거래량보다 많은 시점이였고

이 시점에서 주요 서울급지에서 가격상승이 많았었는데요

여기서 우리가 가장 크게 느껴야 할점은

서울내 선호도가 높은 단지들중에서 

저점대비 2~3억정도 오른단지들이 있다는 것입니다.

그단지들의 특징을 통해서

여러분들이 아직 오르지 않은 지역 및 단지 찾는 방법을 알려드리도록 하겠습니다.

[2024년 2억이상 정도 오른 단지]

서울 동대문구에서 기존에 7~8억대 아파트중에서

2억가량 상승 단지들을 필터링한 것입니다.

가격이 많이 오른 단지들의 

특징을 먼저 살펴 볼필요가 있습니다.

7~8억대 아파트중에서

보통 연식이 좀 된 아파트들이 눈에 보일텐데요

(07년식, 09년식 아파트들은 이제 15~20년차를 향해가고 있습니다.)

그럼에도 가장 최근에

상승여력이 컸던 단지들을 보면서 특징을 발견할수 있습니다.

이 특징은 단순히 입지만 판단하지 않고

최근 서울 시장 가격 분위기를 토대로 이야기가 필요합니다.

첫번째, 

보유한 아파트를 매도 한후 상급지를 가려는 수요가 많았습니다.

(인접지역 똘똘한 한채 전략)

집주인들이 현재 집을 매도한후

더욱더 상급지를 가려는 수요들이 있었고 그 수요는 양분화 되었습니다.

내가 돈을 많이 모은 상태, 내가 가지고 있는 아파트를 매도한후

경제력, 저축액등을 고려해서 상급지 똘똘한 한채 갈아타기 하신분들이 있었습니다.

예를들어 볼게요

7~8억대 아파트를 가지신분들은

10~12억대 아파트를 매수하신분들이 많았습니다.

왜? 10~12억대 아파트를 많이 매수했을까요?

59타입 기준으로 서울내 10~12억대 아파트는 

그 지역내 신축 또는 랜드마크, 대장급 아파트 가격으로 형성되어 있었기때문입니다.

동대문과 인접한 성동구내에 10~12억대면 센트라스나 텐즈힐

그리고 옥수리버젠 또는 파크힐스등으로 나뉘어 먼저 이동하기 시작했습니다.

동시에 실수요와 투자수요가 함께 붙으면서 가격 상승이 더욱 커졌습니다.

두번째, 

상급지를 이동하기 위해 나온

보유 매물들이 괜찮은 가격에 나오기 시작했습니다.

사람들은 심리상 항상 좋은 것을 원합니다.

7~8억대 집을 가진 분들은 10억대 집이 자기 집보다

좋은 위치와 분위기등으로 매도를 생각하신분들은 틈틈히 눈여겨볼겁니다.

그리고 눈여겨본집들이 하나,둘씩 매도되기 시작하면

본인이 가진집을 더욱더 적극적으로 매도하고 싶어집니다.

대부분, 내집이 팔려야 그돈을 가지고 좋은곳을 갈수 있을테니,

내집을 시세대비 싸게 내놓게 됩니다.

그리고 상급지를 가게 됩니다.

그러면서 동반작용이 일어납니다. 부동산은 순환이 됩니다.

실수요자 : 내집을 팔고 내집보다 좋은 집을 삽니다.

투자자 : 싸고 좋은 집을 삽니다.

그러면서, 상급지와 인접한 지역들중에서도

7~8억대중에서 상대적으로 사람들이

먼저 찾을만한 역세권에 있는 대단지의 아파트들이 팔리기 시작했습니다.

[요약]

2024년 5~8월의 좋은 시장 분위기의 가장 큰 이유는

내가 가진 집보다 상급지의 집들을 바로보고 있던 수요가 움직이기 시작했고

이어서

상급지 집을 쌀때 매수하기위해 내집을 내놓은 분들이

가격을 저렴하게 내놓으면서

서울내에서 가장 수요가 많은 가격 7~8억대 중에서도

역세권의 대단지의 집들이 가격 상승의 영향을 지니게 되었습니다.

2025년도

서울 및 수도권에 내집마련 및 투자 전략에 대해서 말씀드리겠습니다.

[2025년 2~3억 오를 단지 내집마련 및 투자를 하는 법]

1. (가격이 오른 지역들)

최근 가격이 오른 지역(단지)이지만 공급등 영향이 있는 지역을 다시 보세요

아까도 말씀드렸듯이 집을 내놓은 분들은 집이 팔려야 움직입니다.

그렇기에 내가 가려는 집이 가격이 비싸거나 물건이 없다면 움직일수가 없습니다.

물론, 매물중에서는 세금(다주택, 비과세, 증여등)

혜택을 받기위해 나온물건들이 있을수 있지만

비율적으로 많지 않습니다.

(찾으면 분명 있긴합니다.)

그럼, 결국 내가 원하는 가격대의 집을 싸게 매수하고 싶다면

인근 지역에 공급이 많은곳들을 잘 보시면 좋겠습니다.

최근 동대문 공급(입주)가 계속 이어지고 있기에

동대문 신축 가격이 59타입 기준으로

10~11억대를 형성하고 있으니,

7~8억대 본인이 가지고 있는 집을

매도 한후 갈아타기 하려는 수요가 많을 것입니다.

그리고 그런분들은 좋은 새집을 가기위해

내집을 팔아야 하기에 상대적으로 괜찮은 가격대 매물을 찾아보면 좋을것 같습니다.

물론 네이버 매물 호가를 너무 믿지 마시고

답은 현장에 있습니다.

(지금같은 시기에 물건의 가격을 확 내리지 못합니다.

거래가 안되는 때에는 물건가격을 내려버리면 물건을 팔고자 하는분들이

더욱더 낮게 호가를 내릴수 있기에 쉽게 네이버 호가상 가격을 내리지 못합니다.)

2. (대단지) 

서울내 대단지들을 다시 한번 보세요. 

협상가능한 싼 매물들이 다시 나오기 시작했습니다.

가격상승을 위해서는 실수요자와 투자자가 함께 움직여야 합니다.

투자자는 싼매물을 중점을 두기때문에 보고있는 단지들이

가격이 어느정도 상승하게 되면 다른 다른들을 보게됩니다.

하지만, 실수요자는 다릅니다.

실수요자는 싼것을 찾는 것도 중요하지만 

그것보다 내가 좋아하고 아이를 키우기 좋은단지가 소중합니다.

그리고 대출이라는 레버리지가 있기때문에 

1억이 더 비싸더라도 내가 거주하기 좋은 환경을 우선 택합니다.

1억이라는 돈이 상당히 큰 돈이지만,

실수요자들에게는 대출 1억=매월 원리금 50~60정도 되는 금액이기에

이왕이면 1억이 더비싸더라도

그 주변에서 제일 좋은 곳을 택하게 됩니다.

여러분들이 

실수요 입장과 투자자 입장에서 한번 나눠보시면 조금더 쉽게 이해 되실겁니다.

다시 말씀드리지만,

30~40대 부모라면 나보다는 아이가 우선이 되고

아이키우기 좋은 대단지, 초품아, 신축 등도 아파트를 선별하는게 큰 요인이 됩니다.

소득이 많고 맞벌이 부부 입장에서

그들이 어디를 보고 있는지 계속 생각해보는 것이 중요합니다.

30대 부부가 10년전에 4억대 서울에 집을 매수하였다면

대부분의 4억대 아파트는 10년이 지난 지금

중위값이 8억대가 되었습니다.

그럼 그들이 매도하게 되면 대출이 2억정도 남아있는 분들이라면

매도후 6억정도 종잣돈이 생길것이고

맞벌이 부부 입장에서 대출 가용금액을

원리금 200만원 정도를 잡는 다면

대출 레버리지를 4억정도 가능하며

이렇게 되면 10억대 이상의 집을 볼것입니다.

그게 아니라면,

이번에 지난 시장에 서울에 집을 매수하지 못하신분 중에서

이번에 내집장만을 원하는 분들이 있을것이고

평균 2~3억정도의 종잣돈을 가지고 있다면,

원리금 200만원 정도를 잡고

대출레버리지를 4억정도 일으킬수 있다고 가정하면

7억대 집을 매수하게 되는 것입니다.

지금 분위기가 좋지 않은 시기에는

다시 세대수가 많은 단지들이 협상 가능하고

가격이 싼 매물들이 나옵니다.

이 단지는 서울에 3000세대 이상 되는 대단지이며,

불과 몇달전까지만 해도 저점대비 가격이 1.2억정도 오른가격인

9.0억대에 거래가 되었습니다.

하지만, 최근에 불과 몇달사이에 주변 공급 및 대단지 특징상

괜찮은 가격대 매물들이 불과 몇달사이 1억정도 싸게

나오게 되면서 좋은 선택지를 주고 있습니다.

[여러분이 이제 2억이상 벌 기회를 얻을 차례입니다.]

결국 부동산, 특히나 아파트는 우리 인생에서 땔래야 땔수 없습니다.

서울 여기가 좋아! 저기가 좋아! 하는 생각보다는

여러분들의 삶, 여러분들의 입장에서 한번 생각해보셨으면 좋겠습니다.

2억 이상의 돈을 벌기위해서는 남들과 다르게 움직여야 합니다.

복기를 하고 그리고 다시 온 기회에서

실행까지 가야합니다.

결국 아파트 가격이 오르기 위해서는 

싸다 비싸다 관점도 중요하지만

그 앞단에서는 그 아파트를 택하는 사람들이

왜 택하고 매수하는지의 근본적인 이유를 먼저 아는 것이 중요합니다.

현재 시장 분위기, 심리적 영향도 물론 중요하겠지만 그것보다 중요한것은

내가 현장에 가보고 느껴보고 내 삶에서 정말 중요한 시기임을 

잊지 않고 움직이는 것입니다.

지금 이순간에도 누군가는 움직이고 있습니다.

아침일찍 일어나 시세를 보기도 하고 현장에 가서 분위기를 느껴보기도 합니다.

그리고 싸고 좋은 매물을 매수하기도 합니다.

여러분들도 열심히 노력하고 그 결과를 얻으셨으면 좋겠습니다.

감사합니다.