안녕하세요.
본질에 집중하는 투자자★
경제적 자유를 향한 너와 나의 여정기 입니다.
최근 지방에 투자하려고 하는 분들은
대부분 이런 딜레마에
빠져있는 것 같습니다.
"상급지 단지들은
투자금이 너무 많이 들어...
그렇다고
적은 투자금으로 투자할 수 있는
아파트들은 애매한 단지들이네"
올해 초, 시장의 변화를 감지하고
상급지 신축에 투자한 경험이 있습니다.
지금도 지역을 넓게 보면
상급지에도 기회를 잡을 수 있는
지방 시장입니다.
오늘은 '지방 상급지'에서
적은 투자금으로 투자하는
3가지 방법에 대해 알아보겠습니다.
/
1. 기회를 준 지방
xx시는 1년 반 전에
직접 발로 뛰며 알아둔 지역이었습니다.
하지만 상승장이던 당시에는
선호도 낮은 구축 단지들만
투자가 가능한 상태로 남아있었고
높은 투자금을 들일만큼
매력적이지 않았습니다.
1년 반이 지난 시점에
하락장으로 들어서면서
xx시의 매매/전세가격이
동시에 하락하며
투자하기 매력적인 가격이 되었습니다.
하급지에는 투자금을 줄여서
투자할 수 있는 단지들이 많았습니다.
절대적인 저평가시장이라 판단했기에
그런 단지들도 투자하기 나쁘지 않았습니다.
지금 시기에는
좀 더 좋은 곳에도 기회가 없는지
같이 보는 노력을 해야해요
몽부내 튜터님
당시 몽부내튜터님께서
말씀해주신 내용을 복기하면서
상위입지에 투자기회는 없는지
넓게 보려고 노력했습니다.
하락장에서 적은 투자금으로
우리를 유혹하고 있는
하급지 단지들은
생각보다 좀 더 길게
투자 기회를 줄 수 있습니다.
따라서 같은 시기에
상위입지에는 투자 기회가 없는지를
넓게 살펴봐야합니다.
그런데 요즘 이런 분들이 많은 것 같아요.
"상위 입지는 투자금도 너무 많이 들고
이미 기회가 날아간거 아닌가요?"
물건을 만드는 투자로
상위입지에 투자할 수 있었던 방법을
아래와 같이 복기해봤습니다.
/
2. 시장의 흐름을 보기
(정량적/정성적 분석)
xx시는 연초와 다르게
아래와 같은
여러 시그널들을 주었습니다.
#1
상위입지의 전세가 씨가 마름
전세물건들이
급감하기 시작했습니다.
선호도 높은 상급지의
전세들의 갯수가 눈에 띄게
줄어들기 시작했습니다.
저렴해진 전세가격은
월세에서 전세로 수요층을
이동시키기 충분했습니다.
(전월세 전환 계산기 - 리즤님)
여기에 더해서
입주를 기다리는 세입자들이
2~3년 단기로 거주해야하는 수요들이
전세로 옮겨오면서
전세 갯수는 삽시간에 줄어들었습니다.
하지만 신기하게도
하급지 단지들의 전세는
투자자들의 진입으로
여전히 많은 상태로 남아있었죠.
끓는 주전자의 물이
위에서 아래로 흐르는 것을 알듯
시장을 넓게 보고
흐름을 인지하는 것이
정말 중요하다고 느낀
경험이었습니다.
#2
전세 대기자들이 나오기 시작함
상급지에 전세대기자들도
늘어나기 시작했습니다.
연초만 해도
전세가격도 싸고 물량도 많았기에
전세를 구하기
급하지 않았던 수요층들도
급격히 줄어드는 전세를 보고
급해진다는 것을 알 수 있었습니다.
전세가 나오면 연락달라는
대기자들이 생기기 시작했습니다.
#3
호가 상승
전세 물량이 줄어드니
호가가 상승하기 시작했습니다.
아직 실거래가 되진 않았지만
호가가 상승하는 것은
의미하는 것들이 있었는데요.
"지금 시장에 나온
전세 물건들이 사라지면
가격이 오를 수 있겠다"
예측의 범위이긴 하지만
단기적인 공급도 없고
시장에 갑작스런 변수가 개입하지 않는 한
높은 확률로
전세가 오를 것처럼 보였습니다.
심지어 입주하는 아파트들에
전세 갯수도 쌓이지 않고
눈에 띄게 소진되는 것을 보면서
그 확신의 범위를 키울 수 있었습니다.
#4
현장의 목소리가 달라지다
현장에서 전세를 보는 사람들이
크게 늘어났습니다.
네이버부동산만 보고 있었다면
이런 것들을 놓쳤을 것입니다.
상급지에는 여전히 투자자들이
높은 투자금으로 인해
들여다 보지 않아 썰렁했는데요.
반면 전세를 구하는 수요자들이
부동산에 많이 보였습니다.
위 4가지의 시그널들을 보며
만약 물건을 만든다면
지금 시기에 상급지에도
투자가 가능하다고 생각했습니다.
/
3. 물건을 만드는 투자
"물건을 만든다는 것"은
조건을 내 상황에 맞추는 투자를
일컫는 말입니다.
크게는 아래 두개로
나눠볼 수 있습니다.
1) 매매가격을 깎는 투자
2) 내 상황에 맞추기
/
1) 매매가격을 깎는 투자
네고를 통해 매매가를 낮춰
내가 원하는 가격을 만드는
방법을 말합니다.
올해 연초만 하더라도
이런 투자가 가능했는데요.
제가 투자한 시점에는
급매들이 이미 소진되고
상급지에는 가격이 오르는 모습을
보여주고 있었는데요.
따라서 급매 물건이 나오지 않는 한
매매 가격을 깎는 투자를 하기에는
어려운 시점이었습니다.
이미 절대적으로 싼 매매가격이기에
내 상황에 맞추는 물건을
만들고자 했습니다.
2) 내 상황에 맞추기
전세가격이 오를 수 있는
여러 시그널들을 보았고,
매매가격은 이미 쌌습니다.
따라서 제 상황에 맞는
물건을 찾아나섰습니다.
시장이 급변해서
전세 가격이 다시 하락한다면
투자금이 크게 들어
제 상황에 맞지 않습니다.
제가 찾은 물건은
전세가 현재 시세보다
높게 껴진 물건이었습니다.
그리고 3년 전세로
최근 세입자를 맞춘
물건이었죠.
아래의 생각의 흐름으로
최종 투자를 진행하게 되었습니다.
1) 전세 가격이 상승하는 시그널
2) 이미 전세가 충분히 싸기에
3년 이후 시장에 대한 낙관
3) 3년 후 매도까지 고려
4) 무엇보다도
내가 아는 지역의 단지 중
가장 싼 가격이면서 상위 입지
최근 거래된 것을 보며
복기해볼 수 있었습니다.
전세가격이 오르며
제가 맞춘 전세보다 높은 가격에
전세가 거래된 것을 확인했습니다.
동시에 매매가는 더 크게 오르며
짧게 열린 투자기회는
닫히게 되었습니다.
이것을 보면서
투자 기회는 언제나 옆에 있으며
어떤 마음으로
시장에 참여하고 있는지에 따라
그 기회가 스쳐 지나갈 수도 있고
그걸 잡을 수도 있음을
몸으로 배운 경험이었습니다.
만약 옆에서 알려주는
투자 선배가 없었다면
저 또한 그 기회를 놓쳤을 것입니다.
지금도 XX시와 같은
지역들이 눈에 보이는 것 같습니다.
눈에 보이는 가격을 믿지 마세요.
직접 현장에 가시길 바랍니다.
그리고 물건들을 흘려보내지 말고
내 상황에 맞는 물건으로
만드는 노력을 해보시길 바랍니다.
시장의 적극적인 참여자로
바로 옆에 있는 기회를
놓치지 않는 투자자가 되시길
진심으로 응원하겠습니다.
저 또한 그렇게 하겠습니다!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
좋은 글을 나눠주신 이웃분에게 덧글은 큰 힘이 됩니다.
서로 감사함을 표하는 월부인 화이팅!!
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