[여정기] '단지임장' 잘하는 사람들의 5가지 특징

안녕하세요.

"본질에 집중하는 투자자"

경제적 자유를 향한 너와 나의 여정기 입니다.

"와~ 저분은 같이 단지임장했는데도

어떻게 단지를 이렇게 잘 파악하는거지?"

분명 같은 시간과 노력을 들여

단지임장을 하는데

질적인 아웃풋을 뽑아내는

동료들이 있습니다.

그런 동료들은 공통된 무언가를

하고 있었는데요.

오늘은 단지임장 잘하는 동료들의

5가지 특징을 알아보겠습니다.

1. 양으로 채운 사람들

첫 번째 특징은

양적으로 이미 채운 사람들이었다는 것입니다.

"저기까지 임장 해야 할까?"

단지임장을 하다보면

굳이 저기까지 가야하나

망설여지는 단지들이 있습니다.

예를 들어보겠습니다.

위 보시는 단지는 대전 대덕구에 위치한

새여울아파트입니다.

대전 내 선호도가 낮은 대덕구에서도

가장 끝자락에 위치한 단지입니다.

보시다시피 주변은 오래된 주택가와

구축의 근린상가들이 주를 이루고 있습니다.

직접 가보니 역시나 선호도가

떨어지는 단지라는 것을 확인할 수 있습니다.

"이런 단지까지 봐야 해?

어차피 투자 안 할 것 같은데..."

하지만 이런 생각을 가지고

해당 단지를 가지 않았다면

정말 중요한 것을 놓칠 수 있습니다.

위는 청주 복대동에 위치한

신영지웰홈스라는 단지입니다.

단지 주변에는 현대백화점,

학원가, 학업성취도 높은 중학교가 위치하고

SK하이닉스라는 대기업까지 있어

직주근접까지 가능한 선호도 높은 단지입니다.

누가봐도 선호할만한 생활권에 위치한 이 단지!

하지만 놀랍게도

앞서 살펴본 대덕구의 비선호단지와

가격이 비슷했다는 것을 아시나요?

22년 10월,

심지어 연식도 15년이 더 되고,

주변 생활권도 별로였던

대덕구의 라이프새여울.

주변 환경이 뛰어나고 연식도 준수한

청주 신영지웰홈스와

가격차이가 크지 않았습니다.

만약 대덕구의 비선호단지를 가지 않았다면

청주의 복대동이 얼마나 좋은지

과연 알 수 있었을까요?

그리고 청주의 복대동이

그 시점에 얼마나 저렴했는지

알기 힘들었을 것입니다.

굳이 저기까지 가야할까라고 고민된다면

무조건 가보시길 추천드립니다.

좋은 단지들만 보는게 아니라

'안 좋은 단지'들 까지도 다 둘러본 사람이

결과적으로 단지임장을 잘하게 됩니다.

직접 두눈으로 보고 두발로 걸어보고

어떤 사람이 사는지, 주변은 어떤지 느낀 사람이

처음에는 더 시간이 오래 걸리는 단지임장을 했지만

시간이 지나고 보니

가장 효율적인 성장의 길을

걸었던 동료들이었습니다.

2. 분임의 부족함을 잘 메꾸는 사람

1) 임장 루트

분위기 임장을 할 때는

주요 상권이나 학원가를 포함하여

큰 길 위주로 가게 됩니다.

단지임장을 잘 하는 사람은

분위기임장에서 자칫 놓칠 수 있는 것을

확인하기 위한 루트를 만듭니다.

같은 단지라도 정문의 느낌과 후문의 느낌이

전혀 다르기도 합니다.

단지임장 루트를 효과적으로 만드는 사람이

지역과 단지의 이해를 높이는데

유리하게 됩니다.

2) 디테일을 챙기는 임장

단지 자체를 유념히 보는 것이 당연합니다.

하지만 그뿐이 아니라

단지 앞 상가나 디테일한 관리상태까지

확인하는 임장을 해야 합니다.

위와 같이 90년대 아파트라고 하더라도

도로 바닥이나 인도의 벽돌 등

관리 상태에 따라 단지수준이

한 눈에 차이나게 됩니다.

단지 앞 상가를 보더라도

좌측과 같이 오래된 근린상가가 있는가하면

우측과 같이 외부 타일도 교체하고

선호하는 상가로 가득 차있는

아파트도 있습니다.

이 뿐만 아니라

쓰레기장의 관리수준, 외벽 페인트,

조경 그리고 이중 주차까지!

분임에서는 미처 파악하지 못한 것들을

꼼꼼히 파악하는 사람이

단지임장을 잘하는 사람입니다.

3. 손품을 잘한 사람

임장에서 두 눈으로 확인하기

어려운 것들이 있습니다.

손품을 통해 미리 정보를 확인한 사람들에게만

보이는 것들이 이것들입니다.

[손품으로 사전에 파악할 것]

1) 인구 구성

2) 소득

3) 선호하는 학군과 학원가

4) 좋은 일자리

5) 단지 주변의 환경

6) 단지 구조

7) 학교까지의 거리

손품과 발품,

둘 중 어느 것 하나라도 부족하다면

부동산의 진정한 가치에

도달하기 어렵다고 생각합니다.

"

당시에 A단지와 B단지의

가격이 같았어요.

현장에 방문해서 물어보면

B단지는 연구단지 옆에 있는

그저 그런 단지라 원래 안오른다는

부동산 사장님들의 말씀이 많았어요.

하지만 수 년이 지난 지금

A단지는 1억 상승했지만

B단지는 3억이나 상승했어요.

제주바다멘토님, 지기2기 1강 中

"

예전 지투지초반 강의를 통해,

손품의 중요성을 말씀해주신

제주바다 멘토님의 경험이 기억납니다.

직접 손으로 찾아보고

발로 걷고 눈으로 본 단지를 판단했고

시간이 지나니 결국 제 가치를 찾았습니다.

손품을 통해 얻은 정보와

발품을 통해 들은 현장의 소리를 더해

진정한 가치를 파악하기 위해

노력한 사람이

좋은 투자와도 가까워지는 것 같습니다.

4. 현재의 가격이 아닌 가치에 집중

현재 가격에 집중하게 되면

놓치게 되는 것이 있습니다.

그것은 바로 가치입니다.

단지임장을 하다 보면

가격이 같은 단지들을 마주하게 됩니다.

가격 같으니 두 단지는 가치가 같은 단지라고

결론을 지으면 절대 안됩니다.

끊임없이 '왜'를

스스로에게 던져야 합니다.

"

왜 저기 단지랑 가격이 같지?

이 단지가 더 좋아보이는데?

왜 그럴까? 이유가 뭘까?

"

그 이유는 눈에 보이는 이유일 수도 있고,

눈에 보이지 않는 이유일 수도 있습니다.

[눈에 보이는 이유]

1) 단지의 관리수준

2) 조경

3) 초등학교와의 인접성

4) 거주민 소득 수준

5) 외제차 유무

출처 입력

이 경우에는

발품을 통해 '왜'에 대한 답을

찾으셔야 합니다.

[눈에 보이지 않는 이유]

1) 내부 구조

2) 직장과의 출퇴근 거리

3) 거주민들의 커뮤니티

4) 대형평형이 같이 있는 단지

이 경우에는

손품과 전화임장,

그리고 매물임장을 통해

'왜'에 대한 답을 찾아야 합니다.

'왜'에 대한 이유를 찾아가는 과정이

통찰력있는 투자자로 성장하는

길이라고 생각합니다.

가격이 같은 단지라고 해서

과연 가치가 같은 단지라고 할 수 있을까요?

펀더멘탈에 해당하는 가치는

쉽게 변하지 않습니다.

하지만 외부 요인인 호재, 가수요 등으로 인해

가치 대비 높은 가격을 형성하기도 합니다.

(A단지)

반대로 주변의 공급이나 높은 금리,

그리고 정책 등으로 인해

가치 대비 가격이 낮게 형성될 수 있습니다.

(B단지)

단지임장할 때, 지금 같은 가격이라는 것을

쉽게 인정하지 않으셨으면 좋겠습니다.

'왜' 두 단지의 가격이 같은지

어떤 단지의 가치가 더 높을지

스스로에게 지속적으로

질문을 던지시길 바랍니다.

가격은 결국 가치를

따라가게 되어 있기 때문입니다.

5. 의견을 자꾸 묻는 사람

임장을 하다 보면

자꾸 말을 걸고 의견을 물어보는

동료들이 있습니다.

"여기 단지 가격은 얼마일 것 같아요?"

"지금까지 본 단지들의 이름과 가격을

다시 한번 불러볼까요?"

"혹시 앞마당 중 지금 보는 단지랑

비슷한 느낌의 단지가 있어요?

거기 가격은 얼마에요?"

"지금 보는 단지가 지역 내에서

어느 정보 수준의 단지인 것 같아요?"

자신의 생각에 갇히는 것이 아니라

주변 동료들에게 계속 묻고 답하며

끊임없이 머리에 단지를

긁는 사람들이 있습니다.

그 질문들은 비단 이 지역에 국한된 질문을 넘어

다른 지역과도 계속 비교하며

이 단지의 진정한 가치를

찾기 위한 노력입니다.

수많은 질문들과 나만의 답을

지속적으로 찾는 사람들은

가격을 잘 기억하는 것 뿐 아니라

가치에도 빨리 도달하게 됩니다.

[단지임장 잘하는 사람들의 5가지 특징]

1. 양으로 많이 본 사람

2. 분임의 부족함을 채우는 사람

3. 손품을 잘한 사람

4. 가치에 집중하는 사람

5. 의견을 묻고 답하는 사람

오늘은 단지임장을 잘하는 사람들의

5가지 특징을 알아보았습니다.

이것들 중 가장 중요한 것은

정석대로 하는 것이라고 생각합니다.

지금은 왜 저런 곳까지 봐야하는지

의문이 들 수도 있습니다.

하지만 지금 여러분들이

내딛은 발걸음과 흘린 땀방울은

결코 배신하지 않는다고 생각합니다.

정석대로 하는 것이 가장 빠른 길임을 알고

배운대로 행동한 동료분들이

가장 앞서가고 있음이 이제는 보입니다.

여러분들이 정석대로 쌓아올리는

오늘이라는 시간이

단단하고 흔들림 없는 투자자가 되기 위한

밑바탕이 되리라 믿고 응원합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

도움이 되셨다면

좋아요 와 댓글 부탁드려요 ♥