6개월이 지난 후 복기해보는 1호기 전세세팅 [아인파파파]



안녕하세요

오늘도 즐거운 투자자

아인파파파 입니다.

올 5월에 새로운 임차인을 맞이했던 경험을

복기해보려 합니다.

시간이 꽤 흘렀던 터라..

복기는 마음속으로만 했었는데

우연히 보게된 월부이브님의 복기글에서

용기를 얻게 되었습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/11227383

1년 전 중소도시에 8천만원으로 투자한 1호기, 후회됩니다 [월부이브]

글을 적다보니 전세 빼는 중에는

경험미숙으로 다소 감정이 앞섰던 부분들을

시간이 흐른 뒤 차분히 복기할 수 있어서 좋았던 것 같습니다.

(글이 조금 깁니다. 요약본은 제일 하단입니다.)

1. 지방의 전세리스크는

공급에만 있는게 아니다.

저는 23년 12월,

공급이 없는 지방중소도시에

만기 6개월이 남은 세낀물건을

300만원에 매수하였습니다.

투자금도 적게들었고

당시 전세가 3개 밖에 없었기 때문에

역전세가 거의 나지 않을 것 같았습니다.

그러나 전세를 내놓기 직전 전세 흐름을 확인해보니

제 예상과 다르게

신규 투자자들의 유입으로 나온

전세 물량들과

전혀 예상치 못한

2년전 혹은 4년전 거래 되었던 전세들이

다시 매물로 쏟아지며

전세 개수는 20개 까지 늘어나고 있었습니다..

아니 공급 없는데 투자하면 리스크 없는거 아니었어..?

남들은 여기 투자하면 역전세 걱정 없다는데.. 이거 왜이러지?

이때 또 하나의 리스크,

세입자 리스크를 간과했습니다.

사실 매수를 누가봐도 싼 가격에 할 수 있었던 이유는

세입자가 물건을 거의 안보여줬기에..

9월에 해당지역을 임장하며 봤던 물건이

11월말까지도 사라지지 않는 것을

트래킹 했기 때문 이었습니다.

세입자는 20년이 넘은 부동산 사장님.

심지어 매도인이 변호사여서

법을 엄청 잘 알고있었음에도..

세입자의 권리를 빠삭하게 아는 세입자 덕분에

물건이 안나가고 있었고

당시만 해도 가격이 싼게 최고!!

라고 생각했기에, 매도자를 잘 구슬려

가격을 깎을 수 있었습니다.

그리고..이제 그 숨겨 두었던 리스크가

부메랑으로 돌아오고 있었습니다.

2월 설 연휴 이후

손님이 거의 없던 시장에서

어렵게 찾은 전세 매수희망자에게

물건 보여주기로 한 후 당일 예약 취소하기.

전화로 협조를 약속하고 통화를 끊고

1초도 지나지 않아 문자로 협조가 어렵다는

전혀 상반된 내용 보내기, 등

초보투자자인 제가 감내하기는

상당히 어려운 세입자 였습니다.

부동산 사장님들께 좀 더 적극적으로

어필을 해보아도

주변 사장님들 조차

세입자와의 향후 관계를 고려해

세입자에게 말씀하시는 걸

꺼려하셨습니다.

파파 : 사장님 물건 좀 보러오나요?

사장님 : 아 xxx동 oooo호..?아휴.....

2. 그럼에도 불구하고 최선을 다했다.

종잣돈을 모두 사용하지 않아

잔금 대비가 충분히 가능한 상황이었기에

세입자 리스크가 닥쳐올 때마다

잔금을 쳐? 공실로 만들고 세입자 받아?

하는 건방진 생각들이 들었고

그때 운영진 모임에서 만난

젊은우리 튜터님께서는 투자를 해오시면서

잔금을 한번도 안치셨다는 말과

앞으로 매수할때마다

잔금칠거냐는 동료의 호된 가르침에

마음을 다잡고

매주 지방행 ktx를 타고

부사님들께 얼굴도장을 찍었습니다.

매수 부사님은 나중에는 바쁘다는 핑계로

하루에 10분 밖에 만나주지도 않았고

다른 부동산 사장님들도

왜 자꾸 내려오냐며

손사래를 치셨습니다ㅎㅎㅎ

그 결과 전세 손님이 돌기시작하던 3월 초

전세를 빠르게 세팅할 수 있었습니다.

전세 계약 체결 후

두달동안 전세 트래킹을 해본 결과

4~5월에 갑자기 손님들이 몰리며

엄청난 거래량을 보여주었기에

결과적으로는 내 물건도 계약이 되었을 것입니다.

그러나, 쉬운 경험을 했다면

나는 1채의 명의를 늘리는

의미없는 1호기에

그쳤을 것이라는 생각과

지나고 나니 전세 세팅 과정에서

고민과 인내의 경험들이 모여

내가 성장하는데 큰 도움이 되었다는

교훈을 얻었습니다.

3. 사람 사이에 일어나는 관계가

논리보다 중요할 때가 있다.

1

세입자 리스크도 전화로는 아무도 알려주지 않았으나

단지 부동산들에 직접 방문해서

정말 열심히 어필하니

사장님들이 내 물건의 리스크는

가격이나 상태가 아니라

세입자라고 알려준 일.

2

전세 물건을 내놓던 중

네이버부동산에 핸드폰이 아닌

지역번호로 부동산 전화번호를 등록해놓은

사소한 실수를 알려주게되며

그 부동산 사장님이 감사의 의미로

내 물건을 먼저 소개시켜주어

전세 계약을 하게된 일.

3

손님이 없다고 말해도 끈질기게 찾아온 제가

대견하다며 전세 거래되자마자

먼저 연락주신 부동산 사장님들.

4

이전 세입자에게 호되게 당한 사실을 알고

계약일/잔금일 모두 ktx역까지 태워다 준

감사한 새로운 세입자.

제 전세빼기 과정의 대부분은

논리보다는 관계의 영역이었던 것 같습니다.

그래서 더욱 투자자 선배님들은

감사함과 겸손함으로

세상을 살아가시는게 아닌가 합니다.

힘들었던 1호기 전세세팅 경험이

0호기 매도와 2호기 매수물건을

찾으러 다니는 과정에서도

큰 힘이 되고 있습니다.

저를 도와주셨던 많은 동료분들께

다시 한 번 감사의 말씀 드리고,

이 글이 조금이라도

N호기 전세세팅 하시는 분들께

도움이 되었으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

<1호기 전세 세팅 경험담 요약>

1. 공급이 없다 = 전세빼기가 쉽다 동의어가 아님

- 2년 전 / 4년 전 거래물량 확인하기

- 세입자의 태도 잘 살피기

2. 힘들고 어려워도 CEO마인드로 최선을 다하기

- 지나고 나니 경험 자산으로 돌아왔다.

3. 사람 사이 관계가 논리보다 중요할 때가 있음.

- 정성은 사람들의 마음을 움직인다.

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