오피스텔 분양권, "이것"에 따라 비과세 적용이 달라집니다.

얼마 전 오피스텔 분양권을 보유중이신 분과 상담을 한 적이 있습니다. 그분의 고민은 “오피스텔 분양권이 주택수에서 제외되는지, 그리고 전매하는 경우 양도세는 어떻게 되는지?” 였습니다. 주택 분양권과 비슷한 것 같지만 다른 오피스텔 분양권, 한 번 살펴볼까요?

첫째, 주택 분양권은 주택수에 포함(21.1.1 이후 취득분) 하지만 오피스텔 분양권은 주택수에 포함되지 않습니다. 

오피스텔은 기본적으로 업무용, 더 쉽게는 상가라고 생각하시면 편합니다. 그리고 주거용으로 사용시 예외적으로 주택으로 보시면 쉽습니다. 

따라서 오피스텔 분양권은 주거용으로 사용할 수 없으니 상가 분양권이라고 생각하시면 되겠죠? 이때는 당연히 주택수 제외입니다. 

(그림 1) 국세청 자료

이 그림은 국세청 자료를 일부 편집한 건데요, 보시는 것처럼 오피스텔 분양권은 주택수에 포함되지 않으므로 다른 주택 매각시 1주택 비과세 혹은 일시적 2주택 비과세 등 비과세 특례가 가능합니다. 

하지만 21.1.1 이후 취득한 주택 분양권이라면 주택수에 포함, 다른 주택 비과세가 안 될 수 있으니 유의하세요! 그 외 주택 + 분양권 상태에서 비과세 받는 방법은 기존 제 칼럼을 보시면 되겠습니다. 

둘째, 오피스텔 분양권 상태에서 매각시(전매) 적용되는 양도세율은 주택 분양권보다 더 유리합니다. 

앞서 오피스텔 분양권은 상가 분양권과 비슷하다고 했는데요, 그 결과 1년 미만 보유시 50%, 1년 이상 ~ 2년 미만 40%, 2년 이상 보유는 기본세율(6~45%)이 적용됩니다. 

반면 주택 분양권은 1년 미만 보유시 70%, 1년 이상 그리고 준공까지는 60% 세율이 적용됩니다. 특히 주택 분양권은 제 아무리 장기 보유하더라도 최소 60% 양도세율이 적용되니 유의하세요!

물론 오피스텔 분양권 그리고 주택 분양권 모두 건물로 완공이 되면 그때부터 다시 2년을 보유해야 합니다. 즉 분양권 기간, 건물 기간은 ‘별도' 입니다. 

셋째, 분양권이 건물로 준공되고 ‘주거용'으로 사용된다면 이때는 모두 주택수에 포함됩니다!

오피스텔 분양권이 건물로 준공되고 만약 주거용으로 임대를 준다면 그때는 주택으로 봅니다. 주택 분양권도 마찬가지입니다. 따라서 이 경우는 모두 주택수에 포함됩니다. 그 결과 다른 주택 비과세 판단시 매우 유의하셔야 합니다!

(그림 2) 국세청 자료

역시 국세청 자료를 가져왔는데요, A주택이 있는 상태에서 B오피스텔을 취득하고 해당 오피스텔을 주거용으로 사용시 이를 주택수에 포함, A주택 매각시 1주택 비과세가 안 된 경우를 보여주고 있습니다. 

이 경우 양도차익이 5억이므로 해당되는 세금은 무려 1억5천3백 만원이나 됩니다. 

물론 A주택 비과세를 받는 방법은 무려 2가지가 있습니다. 어떻게 하면 그게 가능할까요? 그 동안 제 칼럼을 잘 보신 분이라면 쉽게 찾으실 수 있다고 봅니다. 어떤 방법인지 가장 먼저 맞추신 분께는 제가 1회 전화 상담권(20분, 20만원 상당)을 드리도록 하겠습니다. 

그럼 오늘도 화이팅하세요! 감사합니다. 

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