[내마기 51기 38조 단초] 3주차 강의 후기

24.10.24

너나위의 내집마련 기초반 - 월 300만원 직장인이 서울 내집마련 하는 법

내마기 3주차 강의 후기

1. 현장임장

우리 가족이 살기에 편안하고 편리한가
01. 편의시설이 잘 갖춰져 있는지
02. 아이들이 살기에 좋은 곳인지 (학원가, 떡볶이, 탕후루 등)
03. 어르신들이 살기에 좋은 곳인지 (보청기, 정관장, 흑염소 등)
04. 비선호 시설이 없는지 (소각장, 교도소, 유흥업소, 임대아파트 등)
05. 사람들이 좋아하는 공원이 있는지

:: 나에게 와닿았던 점과 적용하고 싶은 점

부모집 집 갈아타기를 위해 지난 주 임장을 다녀왔다. 임장을 하기 전에는, 부모님이 60세가 넘으신 나이라 병원 같은 의료시설이 가까우면 좋겠다고 생각을 했다. 그런데 막상 다녀보니, 병원이 모여 있는 생활권에는 어린 아이들이나 젊은 사람들의 비율이 현저히 적었다. 도보나 대중교통으로 짧게 이동할 수 있는 정도라면, 젊은 연령층이 많은 생활권에 사시는 게 났겠다는 생각이 들었다.

또한 가격대가 저렴해 눈 여겨 본 단지가 알고 보니 임대 세대가 많았는데, 가격 메리트 때문에 잠깐 고민을 했었다. 그런데 너나위님 경험담(단지 관리미흡, 담배 냄새, 비속어 등…)을 듣고 나니, 부모님이 겪을 고충일 수도 있겠다는 생각이 들었다. 모든 임대 세대를 안 좋게 보진 않지만, 비율적으로 높게 나타나기에 비슷한 가격이라면 다른 선택지를 택해야 할 것 같다. 또한, 평형에 대한 언급도 도움이 되었다. 사람들이 나가려는 단지보다, 들어오려고 하는 단지를 골라야 한다. 같은 24평을 보더라도, 대형 평수가 섞여 있는 단지를 눈 여겨서 봐야겠다.

2. 매물임장

매물확인 후 남겨야 할 4가지
01. 관심 단지와 매물
02. 그 매물의 물리적 하자 여부
03. 그 매물의 권리상 하자 여부 (등기부등본)
04. 매도자가 집을 팔고자 하는 이유

*현재 분위기 협상 Tip !
흥정가격 던지기 (-10%, -20% 기준)
해당 가격 가능하면 연락 달라고 말하기

:: 나에게 와닿았던 점과 적용하고 싶은 점

[집 보는 순서]

너나위님의 경험에서 나오는 상황 묘사가 마치 임장하는 듯한 상상을 일으켰다. 집을 보는 순서와 방법을 설명해 주시는데 공감가는 부분이 많았다. 나 역시도 초반에는 부사님의 걸음에 휩쓸려 다녔다. 단점은 감추고 장점은 드러내길 원해서, 베란다로 끌고가 조망부터 확인시킨 부사님이 머릿 속에 떠올랐다. 그러나 지금은 내가 정한 방향과 순서에 따라 꼼꼼하게 매물을 보려고 노력한다.

[하자 확인]

세입자가 점유하고 있는 집인데 상태가 지저분하다면 협상카드로 쓴다. 집주인이 점유하는 집일수록 깨끗하게 관리된 곳이 많다. 물리적 하자를 확인할 때도 중개인을 통해 집주인이 알게끔 은근히 각인시키는 게 중요한데, 처음엔 어렵기도 했다. 감추려는 자와 들춰내려는 자의 미묘한 신경전이 느껴지곤 하는데, 협상을 위해서라면 너무 저자세로 행동할 필요는 없다는 걸 느꼈다.

[매도 이유]

매물 임장을 할 때 임차인이나 집주인에게 사유(이사/매도)를 면전에 여쭤본 적이 많지는 않다. 뭔가 매너가 아니라고 느껴졌기 때문인데, 강의 내용을 듣고 보니 앞으로는 간단하게라도 여쭤봐야겠다는 생각이 들었다. 거의 집을 다 보고 나와서, 부사님 통해 확인하곤 했는데 간혹 대답을 회피하거나 모호한 답변을 하시는 분들도 있었기 때문이다. 임차인이라면 (이사한다면) 이사 이유, 날짜, 불편했던 점 등을 확인하고, 집주인이라면 이사 여부나 잔금 날짜 등을 여쭤보고 매도자의 속사정을 파악해야겠다.

3. 세금

01. 취득 시 (취득세, 등록세)
02. 보유 시 (재산세, 종부세)
03. 양도 시 (양도소득세)

스토리 핀 이미지

:: 나에게 와닿았던 점과 적용하고 싶은 점

취득세, 보유세, 양도세 개념이 어렵고 낯설었는데 쉽게 설명해 주셨다. (그래도 복습이 필요하다…) 특히, 재산세 부분에서 너나위님의 생생한 경험담이 인상 깊었다. 총 두 번의 재산세(7월 토지분, 9월 건축물분)가 있는데, 6월 1일 기준 보유자에게 청구되기 때문에, 거래 시 날짜를 확인해서 유리한 쪽으로 조정해야겠다. 또한 고지서 금액이 대부분 좀 더 비싸게 나오는 경우가 많기에, 확인 후 정정해야 한다. 부동산 세금 계산기 어플을 통해서 반드시 체크하자. 이런 내용들을 강의가 아니였다면 눈 뜨고 코 베였을 텐데, 알게 되어서 다행이다.

일시적 1가구 2주택 비과세 관련한 설명도 흥미로웠다. 부사님에게 매도 사유를 여쭤보면 세금 때문이라고 답하시는 경우가 있는데, 대부분이 위의 상황에 해당되는 경우였다. 매도해야 하는 물건과 날짜가 정해져있기 때문에, 언제까지 잔금하면 될 지 확인해보고 기간상 타이트하면 협상카드로 활용해야 한다. 흔히 말하는 급매와 같은 물건이다. 이런 부분들을 자세히 알았다면, 지금까지 봤던 물건들을 더 적극적으로 네고해볼 수 있었을 텐데 라는 아쉬움도 있었지만 지금이라도 짚고 넘어갈 수 있어 다행이라 생각한다. 단순히 매수하는 것에만 집중할 게 아니라, 세금 관련된 내용도 자세히 알아야 실전 투자에서 유용하게 활용할 수 있겠다는 생각이 들었다.

현재 시점 현장에서 지켜야 할 자세

“ 하늘은 끝까지 스스로 돕는 자를 끝까지 돕는다. ”