지방 1호기 투자 후 1년이 지났습니다. 그 결과는? (1호기 투자 복기) [레키]



안녕하세요.

레전드로 나누며 실력 키우는

레키입니다.

올해 초, 23년 2월

메로나 튜터님과의 투자코칭에서

매수할 때 더 나은 선택지는

과연 없었을지 '투자복기글'을 써보라

조언을 해주셨습니다.

수강하는 지투실전반

센스있게쓰자 튜터님과

왓쯔롱 조장님과 조원분들께서

리마인드를 해주신 덕분에

현시점,

1호기 투자를 하고

1년이 지난 이후

결과와 느낀 점을 공유합니다.

먼저 조언해주신 튜터님과

조장님, 모든 분들께 감사드립니다🙇🏻‍♀️

XX천만 원 차이를 벌린

중소도시

A단지 vs B단지

중급지 생활권

준구축 A 아파트

A단지는

지역 1등의 위치나 입지는 아니고

주변에 상권인프라가 적지만,

브랜드 준구축 아파트들이

하나의 생활권을 형성하고 있는

나름 선호하는 준구축 아파트입니다.

VS

하급지 생활권

신축 B 아파트

B단지는

주변이 구축으로 둘러싸여

낡은 느낌에 어르신분들이 많지만

대규모 학원가와 상권을 도보 5분컷으로

이용할 수 있으며 연식이 새거인

구축의 생활권 내에서는 선호하는

신축 아파트입니다.

상대적으로 구축이었던

A아파트의 매물을 보면서는

지방, 특히 중소도시는

연식이 중요한데,

매물을 보니 수리할 곳들이

곳곳에 보였고, 생각했던 투자금보다

더 많은 돈이 더 들 것 같았습니다.

주변에 이용할만한 상권이

마땅히 없었던 것도 아쉬웠습니다.

결론적으로

구축의 택지더라도

상권을 바로 이용할 수 있고,

연식이 조금 더 새 거였던

B단지를 선택했습니다!

🔎 그렇다면

그때 비교했던 A, B단지

현재 가격은

어떻게 되었을까요?

(★가격은 예시입니다★)

결론적으로,

매수한 이후 최근까지 가격을 보니

A단지가 더 먼저 반등하며

XX천만원 정도

더 높게 찍혔습니다.

아쉬움이 많이 남은 첫 투자이지만

저와 같은 실수를 하지 않으시기를

바라는 마음에서 복기포인트

핵심 3가지에 대해 정리했습니다.

첫 번째,

여러 단지 후보를

두지 않았던 것

#더 가치있는 아파트를 찾기보다

그 지역, 그 단지에서 더 좋은 가격과

조건 맞추기에 매몰된 것

월부에 들어온지

1년 9개월 정도가 지나는 시기

주변에서 들려오는 매수 소식에

축하하는 마음이 드는 한편,

마음이 급해졌습니다.

2년차가 되기 전에는

실전투자를 통해 실전투자자로

거듭나며 한단계 성장을 하고싶었고,

그동안의 임장보고서와 임장을

실제 투자로 연결짓고 과정을

직접 경험해보고 싶었습니다.

오래 버틴 끝에

광클에 성공한

지방투자실전반!

지투실전반을 수강하며

1호기를 하겠노라 다짐했지요.

투자를 하겠다는 일념 아래

저의 마음을 아는지 모르는지

매수 시기는 뜨거운 한여름,

비성수기였던 8월달

전세손님이 돌지 않는다는

말씀만 전해들을 뿐이었습니다.

추석연휴가 지나고 나면

손님이 돌 수 있겠지만

언제 손님이 올지 가늠이 되지않아

두려웠기에 리스크가 적은

'세안고'를 매수했습니다.

하지만, 추석이 지나자

전세손님이 돌기 시작했고

예상과 다르게 전세물건 3개가

더 빠르게 매진되었습니다.

더 높은 전세 가격으로 말이죠..

한편 지난 아너스 만남에서

한 조원분께서 협상에서의 팁이

무엇인지 여쭤보셨을 때,

라즈베리 튜터님께서 해주신 말씀이

너무 와닿았습니다.

협상해서

몇 천 더 싸게 사는 노력

더 좋은 조건으로 만드려는 노력

앞단에 더 가치있는 단지에

기회가 정말 없는 것인지

찾는 게 먼저입니다.

라즈베리 튜터님 말씀, 아너스 만남 중

처음의 전수조사를 통해

투자후보군을 추린 뒤

매물을 터는 것도 중요하지만,

실제 투자를 실행하기 전

마지막으로 이 단지가 최선인지,

더 나은 가치의 단지에 기회가 없을지

최종적으로 더 끈덕지게 달라붙어서

검토해보지 않았다는 것을

튜터님 조언으로 배울 수 있었습니다🥲

✅ 복기 Check!

1. 매수 실행 전, 앞마당 중에서,

더 나은 가치의 단지는 없을지

최선의 단지인지 최종 검토하기

2. 투자후보 물건이 협상과정 중

날라가더라도 계속 새로운 후보를

찾으며 마음의 침착함을 유지하기

두 번째,

연식을 너무 우선했던 것

#초품아, 초코아

생각보다 더 중요했습니다.

초품아 : 초등학교를 품은 아파트

초코아 : 초등학교 코앞에 있는 아파트

앞의 내용과 연결되는

내용일 수도 있을 것 같습니다.

전용84는 보통 자녀를 둔 가족단위가

많이 찾는 평형대일텐데요,

투자한 단지는

초등학교가 멀리 떨어져있어

초등학교 아이를 둔 학부모분들의

수요를 잡아주지 못합니다.

이 단지의 연식이 좋아서 찾으시다가도

초등학교는 어디로 보내나요?

설마 그 초등학교는 아니겠죠..?

... (그 학교 맞습니다)

곧장 다른 단지로 뒤돌아서 가버리십니다..

요새 부동산 트렌드 중 하나가

'초품아' 아파트라고 할 정도로

젊은 학부모분들이 초품아를 찾는 경우가

많은데 제 아파트는 연식이

새 거임에도 후순위가 되었습니다.

관련해 읽어보시면 좋을

'센스있게쓰자' 튜터님의 칼럼을

공유드립니다 :)

[흔히 잘못 알고 있는 지방 투자 상식 TOP3]



✅ 복기 Check!

정석적으로 단지 입지가치에 대해

다른 단지들과 제대로 비교평가하여

선호도 면밀하게 파악하기



세 번째,

공급을 안일하게 생각한 것

#보지 못했던 숨겨진 공급물량

제가 투자한 지역은 공급이 많아

매수할 때에도 리스크를 피해서

전세 세팅하는 것이 필요했습니다.

제가 착각했던 것은

매수 당시 공급이 이미 많았는데,

이보다 더 많이 나올 거라

생각하지 않았던 점이었습니다.

(사람은 믿고 싶은대로 들린다는 말이 떠오릅니다)

1년 사이, 숨어있던 공급이

우후죽순 하나 둘 풀리며

공급이 대폭 늘어났습니다.

이 투자를 통해 앞으로

공급에서 숨겨진 물량이 얼마나 있을지

자세히 뜯어서 트래킹해야겠다는

생각을 할 수 있었습니다.

물론 리스크만 보면 안되겠지만요..

이를 통해 과제가 아닌

실제 투자로 연결지을 수 있는

임장보고서의 의미를 절실히

깨달을 수 있었습니다.

✅ 복기 Check!

투자후보 지역이라면

숨겨진 물량 놓친 것은 없을지

공급 깊게 파고들기

(단, 공급이 많다고 투자못하는 것은 아님)

매수한 이후,

1년이 지난 시점

투자의 결과✨

결론적으로,

제가 투자한 단지는

생활권 안에서는 선호하지만

지역전체 중 선호도가 높지는 않은

단지이기에 다른 단지들만큼

많이 오르지 않았습니다.

싸게 매수했고, 전세가도 쌌기에

매매가 전세가 모두 오르기는 했습니다.

물론 공급이 많아 매도시점에는

어떻게 될지 알 수 없지만요..

1년이 지난 시점,

규제 등으로 가격이 내려오면서

제가 투자했던 시기와 여전히 같은

혹은 더 저렴한 가격으로

매수할 수 있는 시기가 되었습니다.

매수할 당시 데드캣바운스처럼

튀어오를 것만 같아 급한 마음에

매수했던 1호기였는데,

눈 여겨본 후보의 아파트들에서

마음을 조급하게 만들었던

그 가격으로 다시 돌아와있음을

오늘 볼 수 있었습니다.

현재 전세를 찾는 사람은 있으나

매수를 하겠다는 사람은 적은

차가운 분위기가 되면서

더 좋은 가격 또는 더 좋은 조건을

만들 수도 있을 것 같다는 생각이

조심스럽게 들었습니다..

이 글을 읽으시는 분들은

저와 같은 실수를 하지 않으시길 바라고

후회없는 투자를 하시길 바랍니다♡

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

✅ 레키's

투자 복기 포인트 요약정리본

1. 매수 실행 전, 앞마당 중에서,

더 나은 가치의 단지는 없을지

최선의 단지인지 최종 검토하기

2. 투자후보 물건이 협상과정 중

날라가더라도 계속 새로운 후보를

찾으며 마음의 침착함을 유지하기

3. 정석적으로 단지 입지가치에 대해

다른 단지들과 제대로 비교평가하여

선호도 면밀하게 파악하기

4. 투자후보 지역이라면

숨겨진 물량 놓친 것은 없을지

공급 깊게 파고들기