'아, 이 돈으로...어디에 투자를 해야할까...'라는 고민이 든다면 꼭 보세요 [김인턴]



지금 가진 종잣돈 1억~2억 정도 있는데

서울&수도권에 투자를 하고 싶은데

막상 찾아보니 잘 안보여요"

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"서울&수도권이 비싸다고 하고 지방은 싸다고 하는데

어디에 투자를 해야할지 방향성을 잡기 어려워요"

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이런 고민들을 하고 계신분들께

어떻게 생각해야할지 이야기드릴게요.

안녕하세요.

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경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인생의 턴잉포인트가 되어드리는 김인턴입니다.

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24년 투자 공부를 시작하면서 24년도에는 꼭 투자를 해야지라는 목표를 세우셨나요? 혹은 25년도에는 꼭 투자를 하겠다는 목표를 세우겠다고 미리 마음의 준비를 하시는 분들도 계실거라 생각합니다.

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하지만 투자를 하겠다는 목표를 세웠음에도 여전히 투자에 대한 방향성이 잡히지 않아서 어려움을 겪고 계시는 분들이 많으실 것 같아요. 남은 24년도 그리고 25년 투자를 앞두고 있다면 방향성을 잡아갈 수 있는 방법에 대해서 이야기보려 합니다.

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먼저 현재 서울 시장과 지방 시장의 가격 수준을 살펴보고 두 지역간 대략적인 우선순위를 잡는 방법을 확인해볼게요.

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#현재 서울 시장

현재 시장 분위기는 지난 몇개월간의 모습과는 많이 달라진 것이 사실입니다. 구별 랜드마크를 기준으로 살펴보면 호가가 올라간 단지는 지난 3개월대비 많이 줄었으며, 상급지 일부 단지를 제외하고는 전체적으로 지난달과 비슷하거나 조정된 가격으로 나오고 있습니다.

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랜드마크를 제외하고는 거래가 되더라도 더 높은 가격으로 거래가 되는 단지들보다는 그보다 낮은 가격대로 거래되는 모습이고 9월보다 거래량이 늘어나겠지만 여름의 모습을 보이기는 어려워보이네요.

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현재 서울의 구별 평균 가격과 투자금은 다음과 같습니다.

※ 평단가 : 부동산 지인, 랜드마크 호가 : 네이버 부동산

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1군 강남, 서초 평균 가격

30평대 매매 26억/전세 10~11억, 평균 투자금 15억

20평대 매매 19억/전세 8억, 평균 투자금 10억

용산 평균가격

30평대 매매 21억/전세 9억, 평균 투자금 12억

20평대 매매 16억/ 전세 6억, 평균 투자금 10억

송파 평균가격

30평대 매매 19억/전세 8억, 평균 투자금 11억

20평대 매매 14~15억/전세 6억, 평균 투자금 8억

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2군 양천, 성동, 광진, 마포

30평대 매매 15-16억/전세 7~8억대, 평균 투자금 8억

20평대는 매매 11억/ 전세 6억, 평균 투자금 5억

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3군 동작, 강동, 영등포, 중, 종로

30평대 매매 13억/전세 7억, 평균 투자금 6억

20평대 매매 9억/전세6억, 평균 투자금 3억

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4군 동대문, 강서, 서대문, 성북, 관악

30평대 매매 9-10억/전세 6억, 평균 투자금 4억

20평대 매매 7~8억/전세 4~5억, 평균 투자금 3억

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5군 노원, 구로, 은평, 중랑, 금천, 강북, 도봉

30평대 매매 8~9억/전세 5억, 평균 투자금 3억

20평대 매매 5~6억/전세 3~4억, 평균 투자금 2억

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정리해보자면 현재 서울에 투자를 하기 위해서는 최소한 2억 정도의 종잣돈이 필요함을 알 수 있습니다. 다만, 평균 가격인 만큼 지역내 어떤 단지냐에 따라서 달라질 수 있다는 점은 참고하시구요.

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여기서 조금 더 디테일하게 살펴보면 투자금 3억이내로 현재 투자가 가능한 단지들의 특징은 4급지내에서 위치한 선호도 중간 이하 구축 30평대 혹은 선호도 중간 구축 20평대 정도로 볼 수 있습니다. (가격 수준은 30대 매매 7-8억대, 전세 5억대 / 20평대 6-7억대, 전세 4억대)

※ 이런 디테일한 부분들은 시세트래킹을 통해 확인할수 있습니다.

돌아보면 23년부터 올해초까지 서울 아파트의 가격은 정말 쌌던 시기였습니다. 현재 4급지 구축에 투자가 가능한 실거주는 아니지만 전세를 셋팅하는 방법을 통해 서울내 2군 신축에 투자할 수 있었고 그 시기를 놓쳤어도 비슷한 돈으로 4급지 신축까지도 소유할 수 있었던 시기였으니까요.

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그래서 더더욱 결정을 내리기가 어려운 것 같습니다.

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#현재 지방 시장

그렇다면 현재 지방 시장은 어떨까요?

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평단가 기준으로 주요 5개 광역시를 살펴보면 대전은 싸다고 말하기 어렵지만 이외 부산, 대구, 울산, 광주는 서울 평단가 대비 30%도 안되는 수준임을 확인할 수 있습니다.

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그리고 랜드마크 기준으로 살펴보면 일부 지역을 제외하고는 여전히 대부분의 단지들이 -20% 이상 조정된 가격을 유지하고 있습니다. 다만 랜드마크의 경우 지역내 선호도가 집중되는 단지인만큼 랜드마크 가격 자체만으로 지역의 저평가 여부를 한번에 판단하기보다는 지역내 주요 단지들의 가격들을 반드시 같이 확인해보셔야 합니다.

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이를 감안하고 인구 규모까지 고려해서 생각해본다면 광역시 중에서는 대구와 부산이 가장 눈에 띄는 지역이라고 정리할 수 있습니다.

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#지방 vs 서울

그래도 서울이니까라고 생각하지만 지금 내가 투자할 수 있는 단지는 보이지 않거나 보여도 뭔가 아쉬움이 느껴지고... 반면, 지방 광역시는 가격이 싸지만... 그래도 서울 대신 사기에는 아쉬운....

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갈팡 질팡 갈대 같은 마음을 진정시키기 위해 광역시에 눈에 띄는 두 지역 중 제2의 수도라고 불리는 부산을 예시로 어떻게 생각해볼 수 있는지 확인해볼게요.

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지난 상승장을 기준으로 부산내에서 선호하는 신축 단지들을 살펴보면 (뷰나 층에 따라 가격 차이 생길 수 있지만) 해운대롯데캐슬스타 16.5억, 광안쌍용예가디오션 16억, 해운대자이2차 14.8억, 광안자이 14.45억 정도로 15억 이상의 가격을 보였음을 알 수 있습니다.

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이외에도 위에서 언급한 단지급은 아니어도 그래도 선호하는 신축이라면 12억 이상의 가격을 보였구요.

그렇다면 이때 서울내에서 전고점을 기준으로 15-16억 정도가 되었던 지역들이 어디인지를 확인해볼 수 있습니다.

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영등포구에서 당산은 제외하고 신길 뉴타운을 보면 보라매SK뷰, 래미안에스티움이 17억 이상의 전고점을 보였고 그 아래에 위치한 신축들이 15-16억 정도의 가격을 보였습니다. 해당 단지들과 비슷하다고 보기에는 살짝 가격이 더 높은 감이 있죠?

조금 눈을 내려서 살펴보면 동대문구내 래미안크레시티가 17억, 롯데캐슬이 16억 이외 답십리 신축이 15억 정도, 강서구에서는 마곡내 대장 7단지가 17억, 이외 단지들은 14-16억 수준이었고 e편한세상염창이 15.2억정도였구요.

이런 방법을 통해 대략적인 감을 잡아보면 부산의 신축 대장급들은 서울내에서 4군 수준의 랜드마크와 가치가 비슷하다고 볼 수 있습니다. 그리고 서울내 구축에서 살펴보면 2군 내에서 선호 구축 전용84 정도가 비슷한 수준까지 거래가 되었구요.

정리해보자면 부산의 랜드마크급 신축은 2군 선호 구축 혹은 4군 랜드마크 급 신축 30평대 와 비슷한 가치를 가지고 있다 라고 말할 수 있습니다.

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#무조건 서울?

그렇다면 반대로 "현재 내 상황에서 오히려 지방 신축이 더 좋은 선택지가 되는건 아니까?"라는 질문을 던져보는 것이 필요합니다.

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그리고 이렇게도 한번 생각해보는거죠.

"부산의 랜드마크급 신축은 아니더라도 선호도가 나쁘지 않은 신축 정도면 그래도 서울내 4급지에서 나쁘지 않은 구축 정도와 가치가 비슷하겠네."

"그렇다면 오히려 애매한 종잣돈으로 선호도가 낮은 구축을 투자하는 것보다 더 좋은 선택이 될 수 도 있겠구나"

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예시를 들어보자면, 아래 서울 4군에 위치한 구축 A단지와 부산에 위치한 신축 B단지가 있습니다.

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앞서 확인한대로 대략적인 가치가 비슷하다고 했을 때, 내가 가진 돈이 2억 정도라고 했을때 정말 서울 A단지를 선택하는게 더 좋은 선택이라고 이야기할 수 있는가를 생각해보는 것이 필요합니다.

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8억이라는 비슷한 전고점인 상황에서 서울 A단지는 현재 7억, 부산 B단지는 4.8억이며 투자금도 훨씬 적게 드는 상황입니다.

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전고점을 기준으로 쉽게 생각 해봤을 때 A단지의 안전마진은 1억, B단지의 안전마진은 3억.

여러분은 어떤 선택을 하실건가요?

이런 상황이라면 서울에 투자를 하는 것보다는 가격이 더 싼 지방 신축을 선택하는 것이 오히려 더 좋은 투자가 될 수 있습니다.

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적어도 서울 내에서 4급지 구축 아파트를 사는 것과 비슷하다고 볼 수 있는데 가치가 비슷한 것을 더 적은 돈으로 더 싸게 사는 것이니까요.

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또는 투자가 아니더라도 실거주 관점에서 절대가 자체가 싼 광역시에 거주하고 있다면, 서울에 투자를 하는 것이 무조건적으로 우선이 되지 않을 수 있습니다. 상황에 따라 랜드마크급 단지가 감당가능하다는 전제하 충분히 싼 가격에 실거주를 매수하는 것이 더 좋은 선택지가 될 수 있습니다.

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#주의해야할 점

하지만 이때 몇가지 주의해서 생각해봐야할 점들이 있습니다.

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첫번째, 리스크를 따져 보는 것이 필요합니다.

절대적으로 싼 시장이라더라도 현재 공급과 향후 공급 상황에 대해서 내가 감당 가능한 수준인지를 확인해야합니다. 특히나, 지방의 경우 공급이 시장에 영향을 크게 주는 만큼 공급이 양 뿐만 아니라 위치까지도 살펴봐야 하구요.

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더불어 전세자금대출 역시도 대출 상품이기에 금리의 방향성과 더불어 규제로 인한 수요의 변화도 어느 정도 고려해서 생각하는 것도 필요합니다.

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현재 공급이 없고, 전세 물량이 감소한 상황에서 미래의 공급까지 감소하는 지역이라면 면밀하게 살펴보는 것이 필요합니다. 더불어 금리가 장기적으로 인하되는 방향이라면 전세에 대한 리스크가 감소하기에 지방 투자에 대한 리스크가 역시도 감소한다는 점도 알아두어야겠죠?

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두번째, 장점과 단점을 알아야 합니다.

서울 투자에 대한 장점이라고 한다면 단지마다 달라지긴 하겠지만 대체적으로 장기보유가 가능하다는 점이 가장 큽니다. 단점이라면 필요한 투자금이 적지 않으며, 매우 덩어리가 큰 시장이기에 선호도가 떨어지는 단지에 투자를 했다면 생각보다 긴 시간이 필요할 수 있습니다.

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지방 투자는 절대적으로 가격이 싸다는 점에 있어서 투자금이 상대적으로 적게 필요하고 상대적 빠른 시장의 흐름을 가져가기 때문에 회수에 유리합니다. 다만, 단점은 장기적으로 보유하기 어렵기에 매도를 염두하는 것이 필요하고 시장 상황에 따라 내 의도와 다르게 중기 보유를 해야할 수 있습니다.

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세번째, 현재 내 상황을 알아야 합니다.

내가 자산을 쌓아나가야 하는 사람인지 아니면 자산을 쌓아나가기 보다는 돈을 불려가야 하는 사람인지를 알아야 합니다. 꾸준한 투자로 인해 일정 수준 이상의 챗수가 쌓인 상황이라면 장기적으로 보유가 가능한 자산으로 바꿔가는 것이 필요합니다.

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하지만 반대로 현재 내가 가진 종잣돈이 애매하고, 연간 모을 수 있는 종잣돈의 규모가 크지 않다면 장기보유할 자산을 쌓기보다는 빠르게 투자금을 회수하면서 굴리는 돈의 크기를 키우는 것을 먼저 생각해봐야겠죠.

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그렇기에 내가 어떤 상황인지를 객관적으로 판단해봐야합니다.

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정리해보자면 어디에 투자를 해야할지 방향성을 잡기 어렵다면, 현재 서울 시장과 지방 시장을 확인해보고 대략적인 가치에 대한 감을 잡아보는 것이 필요합니다. 여기에 가격을 입혀 가격 수준을 확인하고 내 상황을 더해서 우선 순위를 정하실 수 있습니다.

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좋은 것이 오르는게 아니라 싼게 오른다는 것을 꼭 기억하시구요.

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날이 많이 추워지고 일교차도 심한 것 같습니다. 항상 건강 잘 챙기셨으면 좋겠구요.

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오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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