단지임장 이렇게 하셨으면 다시 가셔야 합니다(단지 가치를 제대로 보는 단임방법 3가지)



안녕하세요!

매사에 감사하는 투자자

반나이 입니다!

벌써 월말이 다가왔습니다!

월말에는 항상 임자보고서를 마무리하느라 정신이 없는거 같네요 ㅠ

여러분 혹시 임장보고서 마무리하면서 이런생각 드신적 없으신가요?

'이번달 분명히 다녀온 단지인데 ... 그래서 이거 좋은단지인지 모르겠어..'

단지에 가치에 대해 혼란이 오기도 하고요...!

'그래서 이 단지가 싼거야 안싼거야?'

분명히 다녀온 단지인, 가치대비 싼지 비싼지 감이 오지 않기도 합니다.

그리고 결국 내리는 비극적인 한마디

'음.. 잘 모르겠지만 일단 대구,부산 단지보다는 별로인거 같아! 대구부산 싸다..!'

이런 영양가 없는 마무리가 되기도 합니다 ㅠ

오늘은 어떻게 해야 단지가치가 잘 느껴지는 임장이 가능한지!

단지 가치를 피부로 느끼는 단지임장 방법에 대해 말씀드리려고 합니다!

# 잘못된 임장방법

먼저 제가 예전에 했었던 단지가치를 파악할 수 없는

단지임장 방법에 대해 소개해드리겠습니다 ㅎㅎ

1. 그래프

단지에 들어가기전 문주에 사진한장을 찍습니다. '찰칵'

그다음 경비아져씨의 눈치를 보며 살금살금 단지에 들어오는데요!

그렇게 어렵게 들어온 단지를 슬쩍 본 후에 바로 네이버부동산을 켭니다.

' 이 단지 10억이라구? 내가 아는 10억단지 뭐가있지?'

그렇게 다시 네이버부동산으로 앞마당을 보면서 10억 단지를 찾고,

아실로 붙여보며 누가 더 높게 올랐는지 확인합니다.

'아 역시 너가 더 쌀줄 알았어 난 똑똑해'

그렇게 핸드폰에 시선을 고정한 채 단지밖을 나섭니다.

2. 가격암기

'XX님 아까 단지 얼마였죠? 2.67억?'

'이거는요? 2.8억?'

'아... 맨처음본거는 얼마였지??'

단지와 단지사이를 걸어가며 가격을 복습합니다.

서로 가격을 이야기해보고,

나름 아까 본 단지들과 비교평가도 해보며

이렇게 머리를 긁는거구나 라고 생각합니다.

하지만 그렇게 

아이들이 나누는 대화

단지의 잘 관리된 소나무들

아빠와 아이의 캐치볼

모두 눈에 들어오지 않습니다.

다시 문주를 찍고... 네이버부동산을 킵니다...(반복)

이런 방법으로는 단지의 가치를 제대로 알 수 없습니다.

왜냐하면 단지를 보고 온 것이 아니라,

그저 30m 콘크리트벽을 보고왔기 때문입니다.

#그러면 어떻게 단지임장을 해야하나요?

아파트 가격이 작게는 몇억,

많게는 수십억이기 때문에

가벼운 마음으로 단지를 선택하는 사람은 단 한명도 없습니다.

'나는 애가 있어서 주변이 안전했으면 좋겠어'

'와이프 퇴근하고 오는길 너무 멀면 힘들어 역은 가까워야해!'

'여기 길 안막혀서 굳이 지하철 탈필요없어.

역은 됐고 나는 깔끔한 신축이 좋아'

'난 돈없는데 새거가 좋아. 다 필요없고 그냥 싸고 새거면 돼'

그렇게 각 사람들의 요구사항이 하나하나 모아서 찾은 그 단지가

여러분이 다녀오실 그 단지입니다.

따라서, 거주하는 사람을 안다면 그 사람들의 요구사항을 해결해 줄 수 있는

단지의 가치를 알게되는 셈입니다.

Q.그냥 사람만 보면 되나요?

비싼 옷 입고있고 명품가방 맨거 보면 되는거지요?

사람들의 요구는 무한하지만, 가진돈에 비레해서

그 요구사항을 해결할 수 있기에

소득수준이 높은 사람들이 많은 단지가

좋은 단지일 가능성은 매우 높습니다.

하지만 더 디테일하게..! 사람을 봐야합니다.

1. 어떤 연령층이 사는지 확인해보세요!

단지에 특정 연령층이 많이 보이는 것은

그 연령층이 살기에 적합하기 때문입니다.

예를 들어 보겠습니다.

초등학생들이 특히 많이 보이는 단지들이 있습니다.

중,고등학교와 학원은 없더라도

젊은 부모들이 선호하는 신축

우수한 초등학교 접근성

깨끗한 환경을 가지고 있다고 짐작해볼 수 있습니다.

대표적인 예시로 창원 합포구의 마린애시앙 부영을 가져왔습니다.

정말 초등학생들이 엄청나게 많은 신축 대단지인데요!

그럼에도 일부 동에서는

거실에서는 아니지만 바다뷰가 보이는

메리트도 가진 단지입니다.

오션뷰는 프리미엄도 몇천 붙어야 되는거 아니야..?

하지만 실제로는 이런 모습을 보입니다.

사장님도 강조하는 초등접근

오션뷰와 출입구까지 인접한 동

대단지는 입구동에 대한 선호가 많이 높고

오션뷰는 대부분 프리미엄이 붙습니다.

하지만 그럼에도 초등학교 접근성

을 가진 동이 1.5천 높습니다!!

이렇게 누가 사느냐에 따라

작게는 단지내, 크게는 지역 전체의 가치를

깊게 이해해볼 수 있습니다!

2. 단지의 분위기를 느껴보세요

분명 비슷한 연식에 생김새도 비슷한 단지인데

분위기가 사뭇 다른 단지들이 있습니다.

같은 신축이더라도 아이들과 아빠가 캐치볼을 하면서

깔깔 웃는 소리가 들리는 단지들도 있고요.

주말 낮임에도 놀이터가 쥐죽은듯이 조용한

단지들도 있습니다.

또 아이들의 말에서 학원이야기가 나오기도 하고

말로 담기 어려운 비속어가 나오기도 합니다.

거주민의 요구가 단지가치에 반영된다고 말씀드렸었습니다.

이런 분위기를 통해 거주민이 가장

중요하게 생각했던 단지가치가 무엇인지를

잘 캐치할 수 있습니다.

그러니까까 어떤 분위기를 가지고 있는지도

면밀하게 체크해봐야겠죠?

3. 사람들이 자신의 단지를 사랑하는지도 관찰해보세요!

수도권 하면 다들 어떤 요소가

가장 중요하다고 생각하시나요?

아마 "교통(역 접근성)"을 가장 먼저 떠올리실겁니다.

그리고 저 역시도 그렇게 생각합니다 ㅎ

하지만 단지의 선호도가

모두 역 접근성으로만 결정되는 것은 아닙니다

예시로 대표적인 베드타운 광명시

철산생활권 단지를 가져왔습니다.

철산푸르지오와 철산래미안자이는

각각 10년식, 09년식으로 비슷하지만

역접근성에서는 꽤 유의미한 차이가

나는 단지이고, 베드타운인만큼

교통은 정말 중요한 요소입니다.

그렇다면 단지 가치는 1년 더 연식 좋고

역도 가까운 철산푸르지오하늘채가 좋을까요?

놀랍게도 철산래미안자이가

꾸준하게 높은 선호도를 보여줍니다.

'철산초등학교의 선호도가 높다고 들었습니다.

철산래미안자이만 그 초등학교를 갈 수 있기때문에

단지선호도가 더 높은거 아닌가요?'

그 이유도 일부 맞습니다.

하지만 철산초등학교를 같이 가는

비슷한 연식의 대단지 두산위브트레지움이

하늘채보다 선호도가 떨어지는것을 보면

모든 이유는 아닌것을 알 수 있습니다.

그러면 도대체 무슨 차이일까요?

놀랍게도 이 사진은

철산래미안자이의 커뮤니티입니다.

당연히 09년에 이렇게 지었을리는 없습니다.

입주민들이 돈을 모아서

09년된 커뮤니티를 모두 리모델링 하였습니다.

그뿐 아니라 요즘 좋은신축에 유행중인

'입주민만 이용가능한' 전용카페가 있고요.

관리비가 어마무시하지만

엄청난 조경의 폭포와 분수가

계속 나오도록

관리하고 있습니다.

철산푸르지오 하늘채

철산푸르지오하늘채도 최근에

커뮤니티를 리모델링했고

양호한 조경을 가지고 있지만

철산래미안자이 급으로 관리되고 있지는 않습니다.

하나만 더 저의 경험을 꺼내보면요!

제가 한번 신축단지들이 있는

생활권을 단지임장을 했을때

밤에 도대체 무슨일이 있었던건지

쓰레기가 가득한 벤치들이 많았던

단지가 있었습니다.

(단순한 예시 사진입니다)

실제로 매매가 전세가가 붙었어도(500만원차이)

세입자들이 별로 사고 싶어하지 않는

단지였었는데요.

놀랍게도 그 단지는 17년식의 신축이었습니다.

단순히 관리가 안되었다는 생각을 넘어서서

거주민들이 자신의 거주지에

큰 애정이 없는 것으로 볼 수 있습니다.

즉, 언제든지 나가도 상관없는 단지라는 것이지요!

따라서 단순히 역세권, 커뮤니티, 조경으로

단지를 바라보지 않고

이정도 돈을 들여서라도 관리하고 싶은!

거주자가 아끼고 사랑하는 단지!

라는 관점으로 바라봤을때

단지의 가치가 더욱 쉽게 눈에 들어오는 것 같습니다.

그럼 마지막으로 요약해보겠습니다!

이제 단지가치를 제대로 파악할 수 있겠죠?

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ㅎㅎ

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