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실전준비반 - 실전 투자할 아파트 찾는 법
권유디, 자음과모음, 코크드림, 너나위
1차 : 현재 나의 상태와 시장의 상황
◎깨
- 싸게 사는것이 가장중요하다.
- 상승장이든 하락장이든 투자는 계속해야한다. 다만, 걸어야될시기 or 조심스럽게 해야할지만 다를 뿐이다.
◎적
- 투자할 수 있는 단계 : 한번씩 쉬어가도 괜찮지만 그대로 끝나지않고, 포기하지 않고 꾸준히 3년만 하면 적응되고 잘하게 될 것이다.
2차 : 지금 투자공부 하는 이유(실거주VS투자)
◎깨
- 상급지 비싸겟지 고정관념 버리기 : 상급지 비싸겠지하고 아예 보지도 말지말고, 일단 지역별 평균 매매가격 확인필요.
- 광주 남구 임장만 매몰되서 5~9억 봤었는데, 서울 평균매매가 5~7억인곳도 많음. (오히려 광주보다 싼곳도 많음)
- 실거주+투자할 수 있는 경우 : 주담대(ltv70%+자기자본) 후 월상환금+생활비+저축가능금액(투자금) 다 계산해서 그만큼 월소득이 나오면 병행가능 → 그게 아니라면 전세 살면서 투자를 우선해야함
ㅇ투자자의 실거주마련방법
- 1)투자먼저(비싼지역 거주하는 경우) : 실거주 타이밍희망지역 월세거주 → 이 후 쌀 때 실거주 주택 매수
- 투자로 먼저 매입 → 이후 보증금 마련시 입주 (1호기 → 0호기)
- 2)실거주 먼저(싼지역 거주하는 경우) : 내집마련 먼저 진행 → (자본금+주담대 매수 → 남은 자본금 투자) → 투자금 소진시 자산 재배치(전세주고 월세 이동)
- 선택이 중요한게 아니다. 선택 후 행동이 중요하다. 그 행동에 따라 선택이 맞는지 안맞는지가 된다. (내 몫)
◎적
- 지역별 평균매매가격 시세 트레킹 (월1회)- 아실 : 지역별 평균 매매가격 확인 후 → 평균 +,-하겠구나 그 지역 아파트 값 감 잡기 → 투자금에 맞는 지역 선정 (내가 막연히 생각하는 상급지 시세가 생각보다 쌀 수 있다. 보지도 않고 뇌피셜이 아닌 팩트 필요!)
3차 : 잃지 않는 투자의 필수 조건
◎깨
ㅇ할수 있는 것
- 현재시점 저평가 판단, 현재 가격을 가지고 결정, 현재 가격상황을 조사·숙지
- 할 수 없는것(미래시장, 가격 영향변수 예측 살펴보고) 휘둘리지말고 할 수 있는 것에 집중하자
◎적
- 투자 의사결정 할 때마다 : 잃지않는 투자인가? 꼭 적용해보기
- 잃지않는 투자 : 더 벌진 못하더라도 덜 위험한 것에 투자해서 목표를 이룰 때까지 투자시장에 살아남기 위한 선택을 하는 투자
- 10년이상 길게 할 투자이기에 단기적 수익이 아닌 장기적으로 봐라(리스크관리)
- 투자시나리오 4 CASE, 상황 닥칠때마다 교재다시 보며 판단해보기
4차 : 투자로 성공하기 위해 꼭 알아야하는 저평가 판단
◎깨
- 서울 2nd layer(마,용,성,광,분)와 지방 대장 아파트간 비교
- 서울구축(입지) 지방대장아파트 가격 비교해서 지방이 너무 싸면 투자하기 좋은 것이다. 비슷하면 서울이 싼거
- 비교하기 이해서는 수도권, 지방 앞마당 몇개씩 있어야 알 수 있음
- 지방&서울 급지별로 비교대상이 다름
◎적
- PIR(=중위가격/중위소득) : (서울)KB월간 통계, (서울 외)서울과의 비교
- 전세가율(=전세가/매매가) : (시구단위)KB월간통계, (물건단위)네이버 부동산
- PIR구하기(가공 7%할증) : KB부동산 - 메뉴 - KB통계 - 월간시계열 - 11.PIR(월별)/28.아파트매매
- 전세가 : 실거래가로 확인(호가로 거래 잘안됨)
- 매매가 : 호가보다 더 깎을 수 있을 것으로 봄
5차 : 투자로 이어지는 비교평가 실전(투자사례)
◎깨
- 좋은지역 앞마당이 필요한 이유 : 임장다니다보며 상대적으로 더 좋은 앞마당이 생각나서 비교가 되어서 같은 가격이면 더 좋은 앞마당에 투자하고싶은 생각 및 확신이 듦
→ 기회의 가치를 알아보고 투자범위내에 들어오면 확신갖고 투자가능. 앞마당이 없다면 확신이 없고 기회도 모르기에 투자불가능.
- 너무 비싼 좋으니역 아니여도 좋은지역의 앞마당을 갖고 있어야 비교평가가 가능해짐. 비슷한 지역만 알고 있다면 그 중 비교평가는 가능하겠지만 더 좋은지역과 상대적 저평가 비교평가가 어렵겠지? 만약 더 좋은지역 앞마당이 있다면 덜 좋은 앞마당과 비교해서 같은가격으로 더 좋은지역 앞마당에 매수할 수 있는 기회가 생길수도 있겠다.
- 앞마당의 차이 = 결과의 차이
-알고 있는 앞마당이 많을수록 같은투자금으로 좋은지역의 상대적 저평가를 찾아서 투자할 수 있다. (수익률, 수익금 차이 큼)
-앞으로 3~5년 기회많을 것
-강남,서초, 송파, 용산 빼고 23개 (2년)
- 앞으로 3~5년 기회를 잘 잡아라 : 이 안에 임보써서 앞마당 많이 갖고 있으면 상대적 저평가 보는 눈이 생겨 더 좋은 곳에 투자해서 더 많은 수익을 얻을 수 있다.
- 아는 지역의 차이 = 투자결과의 차이
- 아는 지역 개수 = 투자실력
- 단기간에 완성할 생각말고 열심히 꾸준히 늘려가세요
- 임장보고서 월 1개씩
- 잘못해도 괜찮으니까 월1회씩은 꾸준히 써라!
◎적
ㅇ비교평가의 순서 (임보 꼭 적용해보기)
- 1.기초정보 : 평형/구조, 매매//전세, 전세가율
- 2.입지비교 : 직장, 교통, 환경, 학군
- 3.입지대비 가격비교 : 입지대비 가격 싼것
- 1등 뽑기해서 그단지를 모의시뮬레이션 월 1회씩 해보면서 가격변화를 체크하는 것
→ 이게 진짜 좋은 1등 매물이라 가격이 잘 올라가는지, 하락하는지 복기.
- 상대적저평가하기 위해서는 앞마당 중요. 투자를 했다안했다 취미처럼이 아닌 꾸준히하기. 월 1개는 아니여도 2개월에 최소 1개 앞마당은 만들기
6차 : 지금 내 투자금에 딱 맞는 투자 방향 설정
◎깨
- 지방투자 5천만원이면 많이 번 것
- 소액투자 : 투자금이 있으면 서울에 투자하면 좋지만 그렇지 않은 경우 소액으로 지방투자 → 일정기간 경과 후 매도 → 시세차익으로 불린 투자금 → 서울 투자
- 소액투자자 : 투자금 1억이하. 처음에 소액자본 있을때 지방투자 기회잡아야하니 지방임장만 다녀라. 돈 떨어졌을때 서울임장(미리 공부해놔야하니까)
- 소액투자(매-전) 순서 : 지방투자 → (매도 시세차익) → 서울투자
- 가치성장(입지) : 투자금 더 들어도 입지 좋은 곳에 투자
- 지방VS서울 생각변화 : 기존에는 기왕이면 서울이 입지가 더 좋고 수익금도 더 좋을텐데 서울투자가 당연히 낫지라고 생각했었다. 하지만 그경우는 투자금이 있을때 이야기고. 지금 상황에서는 할 수 있는일이 무엇일까? 소액투자뿐인 것 같다. 일단 지방투자 1호기라도 먼저 해보고 앞으로의 행보를 결정하자!
- 지방소액투자 → 서울가치 투자 사례 12년간 결과물보니 소액투자자는 취미가 아니라 10년이상 각오 및 꾸준히해야 큰 수익을 낼 수 있음
◎적
- 지금의 상황은 소액투자만 가능하니 일단 지방광역시 3군데 앞마당 후 첫 투자해보기!
- 소액투자(매-전) 순서 : 지방투자 → (매도 시세차익)투자금확대 → 가치성장(입지) : 서울투자 입성하기
- 수도권 입지좋은곳 : 임사 혜택으로 양도세 감면받기
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