<대출규제 속 투자하기> 매매전세 진행절차 및 특약사항 한판정리 [쟈부쟈]



매도인 - 신규 임차인 전세 계약 후

매수인이 승계하는 조건으로 투자진행 시

* 진행절차와 확인사항, 계약서 특약사항까지

바로 참고할 수 있게 함께 정리해 두었습니다.

안녕하세요.

멈추지 않는 그린라이트, 쟈부쟈입니다.

https://n.news.naver.com/article/009/0005388411

조건부 전세대출을 재개하려다 멈추었다는

오늘자 따끈따끈한 기사입니다.

요즘 이러쿵 저러쿵하는 가계대출 총량 규제 때문에

투자물건 찾기가 정말 쉽지 않으시죠?

저 역시 현장으로 전화로 발품 팔아봐도

확실히 조건 맞추기 어려운 물건이 많습니다.

하지만 이런 시장에서 투자하며 깨닫게 된 건

‘그래도 투자할 수 있다.’ 였습니다.

본질이 아닌 상황이고

잘 알아두면 대비할 수 있기 때문입니다.

일단 어떻게 하는지도 모르겠고

복잡하고 막막해서

시도조차 못 하겠다고 생각하는 분들께

조금이라도 도움이 되기를 바라며 작성했습니다.

천천히 하나씩 준비해봅시다.

이럴 때일 수록 리스크에 대비해

잘 조율하고 알아두어야하는 건

매매 및 전세 계약 조건 협의입니다.

[우리가 진행하게 될 매매 전세 절차]

1. 매도인 – 매수인 매매계약

2. 매도인 – 임차인 전세계약

3. 매도인 – 임차인 전세잔금

4. 매도인 – 매수인 매매잔금 및 전세 승계

챙겨야 할 부분 1

매도인이 임차인과 먼저 계약하고 잔금하는 것에 대한 쌍방 협의가 되었는가?

매도인 - 매수인 간 계약 조율 시

사전에 전세 승계 및

계약, 대출 협조에 대한 협의가 이루어져야 합니다.

(계약 시 특약사항에 승계 및 협조 관련 내용 기입)

한 마디로 매도인이 임차인과 계약서 쓰고,

전세대출 관련 권리 기관에서 통지서 가고 전화 가면 응하는 데에, 잔금하는 데에 동의해야 합니다.

챙겨야 할 부분 2

새로 계약할 임차인 입장에서, 내 집에 대출 받고 들어올 수 있는가?

목적물의 등기부등본을 발급했을 때

근저당권이 잡혀있을 경우

근저당권 말소 조건으로 전세대출 받을 수 있는지

미리 알아봐 두시는 게 좋습니다.

세입자가 전액 현금으로 들어오거나

혹시 전세대출이 안 될 경우 다른 곳에서 자금을 융통할 수 있는 상황이면 가장 베스트입니다.

하지만 그 상황이 아니고

은행에서 대출 진행이 불가하다면 세입자와 계약을 진행하면 안 됩니다.

전세대출을 알아볼 때

금융기관에 따라 말소조건으로 승인이 안 나는 곳도 있고,

대출 한도가 소진된 경우도 있고,

상담사 접수 대출 한도가 소진된 경우도 있습니다.

부동산 사장님, 대출 상담사, 은행 질의를 통해

발품 팔아 알아봐두시는 게 좋습니다.

다음 세입자가 바로 참고할 수 있게요.

이 두 가지가 해결되지 않으면

잔금쳐서 매수인이 명의를 가져온 다음에

세입자를 맞춰야 합니다.

<금융기관에서 정상적으로 승인이 나는 전세대출>

이 때는 우리가 통상적으로 알고 있는

나의 주택담보대출 가능 여부,

즉 잔금 리스크를 계산한 다음

계약을 진행해야 합니다.

매매 및 전세계약 시 특약사항 정리

우리가 승계하는 조건부 전세계약이니까

전세계약 특약도 우리가 챙겨야겠죠?

[넣어야 할 특약사항 정리(매매)]

(추가 특약 등은 따로 보완하시면 됩니다.)

- 신규 전세계약을 위한 매도인과 매수인의 협조 및 임차인 승계 예정 계약이다.

- (근저당) 현 등기사항증명서상 근저당권 ㅇ건(금융기관명, 채권최고액 ㅇ원) 상태에서의 계약이며, 잔금당일 전액상환 및 말소등기 하기로 한다.

- 일방의 계약해제 또는 계약위반에 따른 손해배상으로 매도인은 받은 계약금 배액을 매수인에게 배상하고, 매수인은 계약금을 위약금으로 약정한다.

- 현 시설물 상태에서의 매매계약이며, 중대한 하자(내부누수 등)에 대해 미고지 후 발생하는 하자는 매도인이 책임을 부담한다.

- 현 시간 이후로 등기 상의 권리변동은 없는 것으로 한다. 잔금지급일까지 등기기부등본에 변동사항 발생 시 매수인은 본 계약을 해제할 수 있고 매도인은 계약금을 위약금으로 하여 매수인에게 상환한다.

- 잔금일까지의 제세공과금, 관리비는 매도인이 부담한다.

- 잔금일은 2025년 ㅇ월 ㅇ일이다. 단, 매수인과 매도인 협의 하에 앞당길 수 있다.

- 기타 사항은 민법 및 부동산 관례에 따른다.

[넣어야 할 특약사항 정리(전세)]

(일반 전세 특약과 같습니다. 추가 특약 등은 따로 보완하시면 됩니다.)

- 현시설물 상태로 임대차한다.

- 현 등기사항증명서상 근저당권 ㅇ건(금융기관명, 채권최고액 ㅇ원) 상태에서의 계약이며, 잔금 당일 전액상환 및 말소등기 하기로 한다.

- 실내흡연, 애완동물 금지

- 임대인은 임차인의 보증보험 및 전세자금대출에 동의하며 협조한다.

- 임대인은 계약기간 동안 본 목적물의 담보설정은 하지 않는 조건의 계약이며, 임차인의 선순위를 유지해준다.

이를 위반할 경우 임차인은 계약의 해지를 요구할 수 있고, 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불하며,

전세금을 반환한다

- 전세 계약 시 세금체납 사실이 발견되면 임대차 계약을 해지하고 전세금 반환을 한다.

* 계약 시 임대인은 지방세, 국세 체납증명서 지참한다.

- 임차인의 실수로 인한 시설물 훼손은 임차인이 부담하되 임차인의 책임 없는 시설물고장은 임대인이 수리해주기로 한다. (소모성 물품 - 필요비 ㅇ만원 이하는 임차인이 부담하기로 한다.)

- 본 계약서 작성 전 계약 해지 시 선입금된 계약금(계약금의 일부)을 위약금으로 약정한다.

제가 실제로 대비하고 경험하며 깨달은

준비사항 입니다.

두려움도 있지만, 두드려 볼 분들께

조금이라도 도움이 되었으면 좋겠습니다.

투자자들의 발길이 더뎌진 시장,

오히려 기회라 생각하고 함께 두드려 봅시다.

다음 <대출규제 속 투자하기> 글에서는

현 임차인 안고,

주인전세에 대해 알려드리겠습니다.

파이팅 !