집 사신다구요? 매수할 때부터 챙겨야 하는 양도세 필요경비 살펴봅니다!

‘사전 절세가 중요하다!’

이런 말 정말 많이 들어보셨죠? 정말 그렇습니다. 특히나 이미 매수까지 모두 마친 상태에서 나중에 후회해봤자 그때는 이미 늦은 것이죠. 

그렇다면 구체적으로 어떻게 해야 할까요? 주택을 취득할 때, 보유할 때 그리고 양도할 때 꼭 챙겨야 하는 필요경비, 하나씩 살펴볼까요?

첫째, 매수할 때에는 공동명의, 취득 중개수수료, 인테리어 비용 등이 있습니다!

매수할 때가 가장 중요합니다. 첫 번째로 공동명의 하세요. 물론 주택수가 많다면 신중하셔야 하지만 1채 혹은 2채 정도 까지는 거의 모든 경우 공동명의가 유리합니다. 단, 고가주택 취득에 따른 증여 이슈 혹은 소득이 없는 경우 시세 약 20억 원 정도를 보유하게 되면 건보료의 경우 지역가입자로 전환될 수 있으니 이 두 가지 정도만 유의하세요. 

또한 취득시 중개수수료는 반드시 현금영수증 등 증빙 자료를 잘 갖춰두시고, 인테리어의 경우 ‘자본적 지출'만 경비처리가 가능합니다. 대표적으로, 발코니 확장, 시스템 에어컨, 배관공사, 보일러 교체 등이 이에 해당하며 도배/장판, 욕실, 씽크대 등은 해당하지 않습니다. 

둘째, 보유시에는 대수선에 해당하는 인테리어 비용 정도만 경비처리가 가능합니다. 

사실 주택을 보유할 때 발생하는 비용 중 양도세 필요경비로 인정받을 수 있는 항목은 별로 없습니다. 

그나마 가능한 항목이 바로 인테리어 ‘대수선'에 해당하는데 이는 앞서 살펴본 ‘자본적 지출'과 동일합니다. 따라서 현재 주택을 거주하고 있는 경우 대규모 인테리어 공사는 힘들기 때문에 현실적으로 보일러 교체 정도만 어떻게 해볼 수 있지 않을까 생각됩니다. 

간혹 “전세(혹은 월세) 중개 수수료 인정되지 않나요?” 문의주시는데요, 해당되지 않으니 유의 바랍니다. 

마지막, 양도 단계에서는 양도 중개 수수료 그리고 세무사 비용 등이 있습니다. 

취득과 마찬가지로 양도 중개 수수료는 당연히 들어가며, 흥미로운 점은 세무사 비용이 포함된다는 것입니다. 이때 세무사 비용이란 신고대행 수수료 입니다. 따라서 저는 어지간하면 세무대리인을 선임하여 양도세 신고를 맡기시길 권합니다. 

이를 통해 양도세 비용도 일부 줄일 수 있고, 무엇보다 혹시 모를 세무상 리스크를 점검할 수 있습니다. 특히 비과세, 그 중에서도 어려운 비과세(주택임대사업자 거주주택 비과세, 그 외 비과세 특례 중첩 적용 등)라면 더더욱 그래야 합니다. 

실제 저 역시 8월에 매각한 주택을 양도세 신고기한에 지인 세무사님께 맡겼습니다. 그 시간에 저는 더욱 생산적인 일을 하고 다른 사항도 함께 체크할 수 있어서 좋았습니다. 

반대로 제가 아는 분의 부모님은 이러한 신고대행 수수료를 아까워하셔서 그냥 인근 부동산에 물어보시고 매각을 함으로써 양도차익 10억 중 무려 7억 원을 세금으로 헌납하셨습니다. 그분의 노후 계획은 그 잘못된 판단 하나로 모두 물거품이 된 것이죠. 

이상의 내용을 하나의 그림으로 표현하면 위와 같습니다. 보시는 것처럼 ‘취득 단계'에서 챙겨야 할 것들이 대부분입니다. 꼭 미리 준비하셔서 합법적인 방법으로 절세하시고 불필요한 지출은 막으시기 바랍니다. 세후수익률이 진짜 수익률 입니다!