모르던 것은 무엇인지?
이번 강의에서 새롭게 알게 된 것은 투자 지역에 따라 차별화된 기준을 두고 접근하는 방법과 구체적인 시장 진단의 깊이였다. 막연히 '수도권이니까 안전하다', '지방은 리스크가 크다'라는 단순한 구분이 아닌, 수도권과 광역시, 그 외 지방을 세부적으로 분류해 시장 흐름을 평가하는 방식이었다. 예를 들어 수도권은 입지와 선호도에 따라 1~5급지로 나눠 대출 규제와 시장 축소 상황에서 어떻게 반응하는지, 또한 지방에서는 울산의 전세 물량 부족이 매매로의 전환을 유도해 부동산 시장에 작용할 수 있다는 점을 처음 알았다. 특히나 대구나 천안/아산 같은 지역은 단순히 가격만 저평가된 것이 아니라 수익성과 입지의 특성, 선호 단지 등을 더 면밀하게 분석해야 한다는 것을 깨달았다. 그동안 한 단지, 한 도시만을 보고 매수 여부를 결정하려 했던 시각에서 벗어나, 더 넓고 깊게 보아야 한다는 인사이트를 얻게 됐다.
수도권에서도 3년 내 입주 물량이 적은 지역이나 인천을 제외한 공급이 충분치 않은 곳에서는 매수 기회를 잡을 수 있고, 반대로 입주 물량이 몰리는 일부 경기 지역에서는 상대적으로 저렴한 가격에 진입할 수 있는 기회가 있다는 것도 흥미로웠다. 지방 시장에서는 울산과 대구, 천안/아산 등 각 도시마다 전세 수요나 매매 전환 수요를 꼼꼼히 체크해 적절히 분류하는 것이 중요한데, 예를 들어 울산은 전세 물량이 적어 시간이 지날수록 전세가 상승이 예상되므로 이를 활용해 투자 접근성을 높이는 방법을 배운 것이 매우 유용했다.
안다고 착각한 것은 없었는지?
그동안 부동산 투자와 관련된 기본적인 내용들은 안다고 생각했지만, 이번 강의를 통해 투자와 관련된 다양한 착각과 부족한 부분을 인정하게 되었다. 가장 큰 착각은 바로 투자 기준과 환금성에 대한 인식이었다. 단순히 가격이 오를 만한 지역을 찾고 그 지역 내 저렴한 매물을 매수하는 것이 최선이라 생각했지만, 실제로는 그렇지 않다. 수도권 내에서도 각기 다른 주기와 수요 흐름이 존재하며, 같은 지역 내에서도 상품성이 좋은 신축과 입지가 떨어지는 구축의 환금성 차이가 크다는 점을 알게 됐다. 특히 광역시나 수도권 외곽 지역의 경우 인내심을 가지고 기다려야 하는 특성이 있으며, 가격이 오를 때까지 시간이 걸리는 시장 주기를 감안해 투자 결정을 내리는 것이 필요하다는 것을 알게 되었다.
또한, “입지 좋은 신축이 항상 환금성이 높은 것은 아니다”라는 것도 깨달았다. 특히 대전의 경우 좋은 입지와 구식 구축 단지보다 오히려 입지가 떨어지는 신축이 매매가 어렵다는 점이 나에게는 새로운 시각이었다. 그리고 실제로는 입지나 수요에 따라 매매와 환금성에 큰 차이가 날 수 있으므로, 지역별 특성을 제대로 파악하지 않으면 오히려 손해를 볼 수 있다는 점도 다시금 깨달았다. 튜터님이 강조한 “단순히 가격 상승 가능성을 보는 것이 아니라 상품성과 환금성을 겸비한 투자 기준을 엄격히 지키라”는 메시지가 큰 울림으로 다가왔다.
알고 있지만 과연 행동은 했는지?
사실 많은 부분이 머리로는 알고 있었지만 실제 행동으로 옮기지 못했던 것들이었다. 특히 “투자의 원칙과 기준을 지키는 것”의 중요성을 잘 알고 있었지만, 매번 타협하게 되거나 욕심이 생길 때가 많았다. 예를 들어 수도권과 지방을 비교할 때 각기 다른 사이클을 적용해 평가해야 한다는 것은 알고 있었지만, 실제로는 동일한 기준으로 보는 경우가 잦았다. 이번 강의를 통해 각기 다른 지역별 특성에 맞춰 투자를 접근해야 한다는 점을 다시금 깨달았고, 이 기준을 앞으로 투자를 결정할 때 철저히 적용해 보고자 다짐하게 됐다.
그리고 실전 투자에서 특히 중요하다는 전화임장 기법을 활용해 세입자와 투자자의 반응을 파악하는 부분도 중요한 배움이었다. 알고는 있지만 여태 실천해 보지 못했던 부분으로, 실제 현장의 분위기와 투자자 입장을 확인하는 것이 단순히 책이나 온라인 정보로 얻을 수 없는 실질적인 정보임을 다시 한번 느끼게 됐다. 앞으로 투자를 결정할 때, 해당 단지의 실거래 데이터를 참고하고 전세 수요를 직접 확인하는 실전 기법을 시도해 봐야겠다고 결심했다.
마지막으로, 수도권과 지방을 비교할 때 같은 유형의 단지나 흐름이 있는지 파악하는 습관을 가지고 있었지만, 이번 강의에서 각 지역의 투자 우선순위를 다시 한번 점검하면서 실전에서 어떻게 적용할 수 있을지에 대한 현실적인 가이드라인을 얻게 된 것이 큰 수확이었다.
이번 강의는 내가 기존에 가지고 있던 투자 관점을 한 단계 더 성장시키는 계기가 되었다. 투자자의 관점에서 자산을 어떻게 바라보는지, 단순한 가격의 상승과 하락을 넘어서 입지, 수요, 환금성을 모두 고려한 균형 잡힌 접근법을 배우며 한층 더 현실감 있는 투자 기준을 확립할 수 있었다.
튜터님이 반복해서 강조한 ★배운 것을 행동으로 옮기는 것★은 단순히 이론에 그치지 않고 실전 투자에 적용해 실력을 쌓아가는 과정임을 다시금 깨달았다. 마지막으로 많은 질문에 하나하나 성심성의껏 답변해주신 마스터 튜터님 정말 감사합니다~!^^
댓글 0
