관련 강의
신도시투자 기초반 - 지금 투자하기 가장 좋은 핵심 수도권
양파링, 주우이, 제주바다, 자음과모음
수강후기
자모님이 유쾌하고 명쾌한 강의 감사합니다.
5개의 챕터를 관통하는 1개의 메시지 : 투자원칙에 부합한다면, 어디를 투자하여도 실패하지 않는다.
일주일 전 게리롱 님과 함께한 아너스와의 만남에서도 월부 강의에서 배운대로 투자한다면 잘못된 물건을 고르기 쉽지 않다고 하셨던 말씀이 생각났습니다.
다만 더 많이 오를 단지를 찾아 해매다가 정작 투자할 기회를 놓치지 않아야 한다. 지금은,
- 비교평가를 위한 앞마당 만들기를 위해, 조금의 치열함이 필요하고,
- 탁상공론이나 시세만 쫒는 것이 아니라, 실제로 매임을 하고, 조금이라도 유리한 물건을 찾아, 투자 여부를 결정하는 “결단력” 이 필요한 시점
100%의 확신이 아니라 80%의 확신 + 투자원칙(저환수원리) 로 이제는 베트를 휘두를 때라는 점을 다시금 상기하였습니다.
특히, 신도시(수도권)투자에서 항상 서울과의 비교, 신축과 구축과의 비교로 인해 혼란스러웠는데, 이번 자모님의 강의에서 어느 정도 가닥이 잡힌 느낌입니다.
결국, “위치”가 단지 가치의 모든 것이라는 점, 지역의 위상을 결정하는 것도, 단지의 가치를 결정하는 것도 “위치”라는 것, 입지가 좋은 곳의 단지는 시간이 지나도 땅의 가치로 평가받기 때문에 신축과 구축 모두 가치를 가지고, 입지가 덜 좋은 곳은 단지의 상품성(연식,세대수)이 가치를 만들기에 매도 전략을 가지고 투자해야 한다는 것. 이것만 기억한다면 비교평가에서 어떠한 기준으로 선택할지 덜 고민할 수 있을 것 같습니다.
지역의 위상 ==> 생활권과 단지의 입지로 범위를 좁혀가지 않는다면 투자를 결정할 수 없다는 말이 와닿습니다.
지역의 위상이 압도적으로 다른 지역의 단지를 비교할 때는 어렵지 않지만,
비슷한 지역적 위상을 가지고 있는 경우에는 단지 VS 단지 비교해야 하고,
최종적으로 상급지, 서울과의 비교를 통해 정말 최선의 선택인지 확인 후에 투자 결정을 해야 후회하지 않을 수 있을 듯 합니다.
나의 최악의 선택은 선호도가 덜한 단지를 고르는 것이 아니라 이렇게까지 공부하는데 투자를 안하는 것이다.
공급으로 인한 저평가 지역:
광명과 안양, 동대문같이 입주장이 터질 경우, 전세를 싸게 내 놓고 빠르게 빼거나 전세낀 물건, 위치가 좋은 물건으로 리스크 대비. 하지만 이러한 입주장을 위험하다고 배제하는 것이 아니라 투자금이 조금 더 들더라도 싸게 살 수 있는 “기회”로 보고 어떻게 리스크 관리할지 고민하는 것이 먼저.
- 신도시, 수도권 핵심지역의 입지 가치에 따른 투자 전략:
1.직장 교통, 환경(학군) :분당,판교, 광교(X)
2.직장, 환경 = 자급도시 : 수원 화성, 평택 (모두 투자 우선순위 X)
3.교통 (강남접근성 &위치) ,환경(학군) : 과천, 안양(평촌) 군포(산본/소액구축) 하남(미사), 위례, 구리 (다산 X 별내 X) 광명(앞으로 좋아질 곳)
4. 베드타운: 검단/청라(인천의 수요=지방), 부천(00년식 이상, 90년대식 용적율 낮은 것), 김포(X), 일산(X), 옥정(X), 운정(X)
5. 외곽(운정, 옥정, 일산, 김포 , 덕양구)은 지방과 같은 기준의 투자 (신축, 매도)
- 투자의 우선순위
- 경기 남부>서부
- 중심부(상권/인프라)
투자의 실력은 보유와 매도에 있다. 상승과 하락장 속에서 내 투자가 충분한 수익을 낼 때까지 어떻게 관리하며 보유할 것인지가 관건이며, 모두가 패닉 바잉을 할 때가 매도할 때 !
Bench Mark
- 동일 조건이라면, 상승장에서 힘을 받는 “서울”을 선택하자
- 전고점이 회복된 단지는 과감히 제외하자
- 현재 신축인 단지의 연식이 오래되면 어떠한 가치를 가질지 고민해 보자.
- 투자금이 3억이라면 서대문, 동대문, 강서구, 수도권 핵심지역 중에서 비교 평가.
- 전고점 9-8억 단자(가치 有) 중 저평가인 서울 4급지 내 단지 중 현재 7억대/전세 5억대로 2-3억 투자금이 가능한 단지를 추려내어 비교 평가 (지역, 단지, 평형, 전고점, 매매, 전세, 투자금, 하락율)
- 강서, 서대문, 동대문 > 관악 > 성북구 순서로…
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