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24.11.3 구만수 박사 3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 시장 분석 기법
책 제목(책 제목 + 저자) : 구만수 박사 3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 시장 분석 기법
저자 및 출판사 : 구만수
읽은 날짜 : 24.11.3-11.5
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #부동산바이블 #구만수박사 #강의
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점
- 책 및 저자 소개
대학, 재테크카페, 밴드등에서 지속적으로 강의했던 내용을 압축해둔 책이다. 지난 60년간 상승과 조정을 반복하면서 전체적으로 우상향하며 성장해온 부동산 시장을 분석하는 기법을 담음 책이다.
“투자는 자신이 보유한 현금성 자산의 구매력 휘발을 막기 위한 능동적이고 철저한 경제활동이다. 투자가 단순한 투기의 차이점은 인플레이션 방어를 위해 얼마나 노력하는가에 달렸다” 라는 저자의 말이 이 책의 목적을 잘 설명해주는 듯 하다. 부동산 시장의 상승에 필요한 요인과 하락이 올 수 밖에 없는 요인들을 분석해낸다면 결국엔 우상향 하는 부동산 투자에서 유리한 입장을 취할 수 있지 않을까? 과거의 시장 뿐아니라, 현재의 시장, 그리고 향후에 흘러갈 부동산 시장까지도 고루 다루는 바이블 같은 책, 좀 연식(?)이 되긴 했지만 추천한다.
2. 내용 및 줄거리
26p상승폭은 조정폭에 비해 월등히 높고 반대로 조정폭은 상대적으로 적다. 따라서 어느 시기에 투자를 실행했는지를 불문하고 보유기간에 발생하는 침체기간에 견딜 수만 있었다면 결론적으로 자신이 투자한 금액 이상으로 회수할 수 있다는 결론에 이른다.
38p 투자자들은 대통령직인수위원회에서 발간한 백서를 통해 향후 5년간의 국정 철학을 살펴볼 수 있고 나아가 정부의 부동산 정책 방향에 대해서도 알 수 있다. 정부가 부동산 시장 규제를 강화할 것인지, 완화할 것인지 여부를 가늠해볼 수 있는 중요한 자료이기에 투자의 나침반이라 할 수 있다.
43p 세금을 받지 않겠다는 것은 정부가 투자자에게 마음껏 투자하도록 판을 벌여주는 것이다. 앞으로 여러분의 인생에 이러한 기회가 다시 온다면 하늘의 축복으로 생각하기 바란다.
53p 정부에서 부동산 시장의 부양책을 지속적으로 쓰게 되면 결국 부동산 시장의 가격은 상승할 수 밖에 없다. 정부에서 사라면 사야 하는 이유다.
67p 정부 정책을 무시한 투자 행동은 대가를 톡톡히 치르게 된다…. 따라서 우리가 공부해야할 시사점은 정부 정책으로 부동산 시장이 침체될 때 어떻게 대응해야 하는가다.
84p 사람들은 새우깡 가격이 24배 오른 것은 그럴 수도 있다며 관대하지만 부동산 가격이 상승한 부분에 대해서는 개개인은 물론 사회적으로도 상당히 민감하다. 민감하다 못해 반감이 팽배하다. 주택 가격은 오르면 안 된다고 생각하는 것이다. 하지만 새우깡이나 주택이나 단순하게 생각하면 두 가지 모두 상품에 지나지 않는다. … 즉, 주택 가격이 오르는 건 너무나도 당연하다는 말이다.
86p 생수의 판매가격, 즉 부여된 가치는 1000원이었지만 여건에 따라 가격은 0원이 되기도 하고 10만원 이상이 되기도 한다. 공간에 따른 가격의 변화다.
110 p 이렇게 종이화폐가 시중에 뿌려져서 넘쳐나는데 부동산 가격이 오르지 않았다면 오히려 그것이 이상한 일이다.
119p 반대로 통화량이 줄어드는 요인은 무엇일까? 증가요인과는 정반대 정책이라고 생각하면 쉽다. 금리 인상, LTV/DTI규제 강화, 국채발행, 세금 인상, 지급준비율 인상, 재할인율 인상, 재정지출 축소등이다. 하나같이 시중에 돌아다니는 종이화폐를 거둬들이는 정책이나 행우다. 마찬가지로 이러한 통화량 감소요인이 정부기관의 보도자료나 언론기사에서 자주 보일 때는 향후 실물 자산시장의 조정이 올 수도 있겠다는 생각을 갖기 바란다. 따라서 공격적인 투자는 자제하며 전열을 가다듬고 시장의 흐름을 예의주시해야한다.
135p 하락요인을 많이 갖고 있어서 팔리지 않는 못난이 부동산을 대세상승기 끝자락에 아직 오르지 않았다는 이율 또는 다른 부동산에 비해서 조금 밖에 안올랐다는 (유식하게 저평가되었다는 말로 둔갑한다) 이유만으로 투자하는 바보가 되지 말자. 모르면 사지 말자.
144p 일본 정부는 시중에 엄청나게 풀린 돈으로 인해 발생한 물가상승을 진정시키고자 2.5%였던 금리를 6%로 올린다. 눈치 빠른 투기자본들이 한순간에 일본에서 썰물같이 빠져나간다. 바로 그때부터 일본의 버블은 터지기 시작한다. 더이상 물건을 받아줄 돈이 말라버린 것이다. 순식간에 주식과 부동산 가격이 폭락하기 시작한다.
145p 일본버블은 일본 정부의 저금리와 자금대추롤 인한 풍부한 유동성 그리고 전 세계 투기자본의 일본 유입에 따른 종이 화폐의 대량 증가가 근본원인이다. 인구 절벽과 노령화로 인한 생산인구 감소 같은 이유가 아니다. 따라서 대한민국이 일본의 잃어버린 10년을 따라가서 부동산 시장이 폭락할 것이라는 주장은 전혀 사실과 다르다.
150p 우리가 영화 <빅쇼트>에서 느껴야 할 점은 시장 상황에 대해서 합리적인 의심을 해야 한다는 것이다. 관성과 타성에 젖어 군중심리에 동화돼 영혼 없이 움직인다면 결국 남는 것은 파산 뿐이다.
157p 전국의 주택 가격이 올랐다고 해서 지역의 부동산 가격이 반드시 오르는 것이 아니다. 수요공급의 균형점이 지역벽로 다르기 때문이다. 성공적인 투자를 위해서는 전국 부동산 시장 흐흐름과 함께 개별시장의 움직임도 읽어내는 능력을 갖춰야만 한다.
205p 참고로 정부에서 양도소득세를 면제해주는 경우는 인생에 몇 번 오지 않을 부동산 투자 절호의 기회라는 것을 알아두길 바란다.
214p 세입자를 끼고 주택을 팔려면 제값을 받을 수가 없다. 따라서 적정 매도시기를 판단하기 위해서는 해당 지역의 공급량을 반드시 체크하고 매입 여부를 판단해야 한다. 대한민국 전체 평균가격은 올라도 지역적으로는 가격이 동일하게 오르지 않는다 올라도 다 같이 오르는 것이 아니다.
3. 적용할 점
157p 전국의 주택 가격이 올랐다고 해서 지역의 부동산 가격이 반드시 오르는 것이 아니다. 수요공급의 균형점이 지역벽로 다르기 때문이다. 성공적인 투자를 위해서는 전국 부동산 시장 흐흐름과 함께 개별시장의 움직임도 읽어내는 능력을 갖춰야만 한다.
: 이 부분이 굉장히 와닿았다. 지역마다 수요공급의 원리에 따라서 극명하게 달라지는 것을 알 수 있었다. 수도권에 살 때에는 수도권 시장에만 관심이 있었는데, 수도권이 오르지 않을때에 지방이 승승장구 할 수 있다는 것을 실제로 체험해보니 너무 놀라울 지경이다. 지방/ 수도권 어디든 상관없이 전국구 투자자로써 전국의 부동산 시장의 흐름을 파악하기 위해서는 앞마당을 열심히 늘리면서 그 흐름을 읽어내는 실력을 쌓는 것이 중요하겠다.
“투자는 자신이 보유한 현금성 자산의 구매력 휘발을 막기 위한 능동적이고 철저한 경제활동이다. 투자가 단순한 투기의 차이점은 인플레이션 방어를 위해 얼마나 노력하는가에 달렸다”
: 투자라는 것이 철저한 능동적이 경제활동이라는 말. 그동안 해왔던 저축은 너무도 수동적인 경제활동임을 인정하게 되었다. 인플레이션 방어를 위해 내 돈을 지키기 위해 노력하는 일, 이 정도면 투자는 선택이 아니라 필수가 아닐까 싶다.
4. 깨달은 점
구만수 박사의 질문하는 방식의 엮어낸 이 다음 버전의 책은 읽은 적이 있다. 이 책이 고전? 인 느낌이라서 정말 읽고 싶었는데, 생각보다 엄청 전문적인 영역을 다루지는 않는다. 다만, 약간의 기본서 같은 느낌으로, 단순히 몇 년간의 부동산 투자를 분석한 것들이 아니라 대한민국의 부동산 흐름을 파악하고, 그 안에서 수요와 공급의 원리로 결국은 우상향했다는 점. 부동산 투자 공부를 시작했다면, 초반에 확신(?)을 갖기에는 덧없이 좋은 책이 아닐까 싶다.
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