안녕하세요, 양파으니입니다 :)
요즘 매물코칭, 투자코칭이 사라져서
앞으로 투자 계획이나 매물에 대한 확신을
어떻게 가져야하나 고민하시는 분들이
많은 것 같습니다.
투자 방향성이 갖춰진 상태에서
매물에 대한 확신이 부족한 분들께
매물에 대해 스스로 의사결정을
내리는 방법에 대해 말씀드리려합니다.
1. 내가 가용할 수 있는 투자금의 명확한 계산
지금 내가 가용할 수 있는 투자금에는
세금 및 기타 부대비용이
함께 고려되어있어야 합니다.
물론 취득세는 카드로 납부하거나
마이너스 통장 등을 활용할 수도 있지만,
다음 투자가 지연될 수도 있고,
보유한 물건에서 리스크가 발생할 수도
있기 때문에 보수적으로 판단하시는 것을
추천드립니다.
부동산계산기 어플/사이트를 이용해서
내가 매수하려는 금액대의
취득세를 확인한 뒤에,
내가 가진 금액에서 부대비용을
제외한 '실투자금'을 정확히 계산해보세요.
그리고 내 앞마당 중에서
내가 투자할 수 있는 금액대의 단지들,
내 투자금(+a)으로 투자할 수 있는 단지들을
다시 한번 추출해보세요.
(협상의 여지가 있으니
내 투자금보다 5천~1억 정도 더 들어가는
단지들도 이때는 후보로 함께 포함시킵니다.)
2. 투자 후보단지들의 장단점 나열
투자를 결정하려고할때,
특정 단지/매물과 사랑에
빠지는 경우가 많습니다.
하지만 그럴때일수록 한발짝
밖으로 나와서
내 동료가 이 단지들에 대해
'어떻게 생각해요?' 라고 물어본다면
내가 뭐라고 답해줄 것 같은지
천천히 장점과 단점을 나열해보세요.
이렇게 각 지역 후보들의 장단점을
나열하다보면,
입지요소 (직장, 교통, 환경,
학군, 브랜드, 호재 등) 중에서
내가 각 단지별로 어떤 부분에
더 가산점을 줘야할지
고민해볼 수 있습니다.
이때 주의할점은
💡 지도를 옆에 켜놓고 살펴볼 것
💡 가격은 우선 제외하고 가치만 놓고 판단할 것
입니다.
3. 가격 비교, 매수 우선순위 선정
두번째는 내가 비슷한 가격대로
할 수 있는 것중에 최선이 맞는지
생각해보는 단계입니다.
1단계에서 가치만 보고 판단했다면
이제는 가치와 가격을 함께 붙여놓고
내가 매물을 어떤 단지부터 탈탈
털 것인지, 어떤 단지부터 우선적으로
매수 의사결정 할 것인지를
정하는 단계입니다.
물론 엑셀표로 시세를 정리하면서
우선순위를 정할 수 있지만,
저는 생각이 정리가 안돼서
줄글로 나열해보면서
제가 후보들의 우선순위를
선정한 이유를 확신할 수 있었습니다.
(예시)
📍 비교단지 중에 하락률이 제일 크다.
📍 전세가율이 제일 탄탄하다.
📍 강남 접근성이 비교단지 중에 가장 좋다.
📍 리스크가 ~한 이유로 가장 적다.
이렇게 우선순위를 정해놓고,
매물을 우선순위에 맞게 여러개를 본 뒤에
내 장바구니 안에 여러 후보 물건들을
담아놓는 것이라고 생각하시면 됩니다.
4. 비슷한 투자금으로 할 수 있는 단지들과의 비교
내가 가진 투자금으로 할 수 있는
단지들 중에서 최선이 맞는지
다시 한번 점검하는 단계입니다.
이때는 내가 편견을 갖고있으면 안되기 때문에
신축, 구축, 급지 상관없이
내가 놓친 단지들은 없는지
기존에 내가 정리하던 엑셀표가 있다면
투자금 순으로 정렬하여
다시한번 훑어보면서
내가 뽑은 후보들이
우선순위가 맞는지 살펴봅니다.
5. 상승장에서 가격흐름이 비슷했던 단지들과의 비교
이 부분은 필수적인 과정은 아닙니다.
하지만 난 좀 더 확신을
갖고싶다고 하시는 분들은
내가 투자하려는 단지들이랑
전고점 레벨이 비슷했던 단지들을
5개 정도 쭉 나열해보세요.
그리고 현재 가격을 옆에 써보면,
어느 단지는 이미 가격이 많이 상승했고,
어느 단지는 아직 가격이 싼 구간에 있음을
확인할 수 있습니다.
물론 전고점이 투자 의사결정에 있어서
정답은 아니기 때문에
앞으로도 비교단지들과
비슷하게 흘러갈거야!
라는 생각은 주의하셔야합니다.
(그래서 가치파악하는 앞단계가 중요함)
그리고 줄글로 내 생각을 정리하는
앞의 과정을 생략하고
다짜고짜 그래프를 붙여보는 행동은
가치를 제대로 파악하기
어렵기 때문에 주의하셔야합니다.
오늘은 매물코칭 없이도
투자 단지에 확신을 갖는 방법에
대해서 정리해보았습니다.
다음 번에는 실제 매물을 보고
장바구니에 담아놓은 뒤에
실제 매수까지 이어지기 위해
협상했던 방법에 대해 정리해보겠습니다.
감사합니다.
💡 내 스스로 투자에 확신 갖는 법
1) 내가 가용할 수 있는
투자금의 명확한 계산
2) 투자 후보단지들의 장단점 나열
3) 가격 비교, 매수 우선순위 선정
4) 비슷한 투자금으로
할 수 있는 단지들과의 비교
5) 상승장에서 가격흐름이
비슷했던 단지들과의 비교
ps.
실제 투자 의사결정을 할 때 도움이 되었던
'진심을담아서'님의 셀프투자코칭 방법 글도
공유합니다 💚
https://cafe.naver.com/wecando7/11208603
저의 지난 투자 경험담은 요기에 ..💚
