[꾸오] 강사와의만남후기_지금 시기, 내가 배워야 할 것.

안녕하세요, 

꾸준히 오래가는 투자자

꾸오 입니다. 

갑자기 날씨가 한자리 수대로 떨어지는 

쌀쌀한 계절이 찾아왔습니다. 

길거리에는 털잠바를 입은 사람들도 

심심찮게 보이는 늦가을이 찾아온 것 같은데요, 

쌀쌀한 날씨와 대비되게

뜨거운 열정을 갖고 임해준 동료들을 따라가려

고군분투하고 있는 저의 모습이 좋게 보였는지 

운이 좋게도 튜터님들을 만날 기회를 얻게 되었습니다. 

이번 강사와의 만남은 

튜터님들의 라인 업부터가 

쟁쟁하였습니다.

주우이님, 게리롱님, 라즈베리님, 센쓰있게쓰자님. 

모두 강의와 칼럼들에서 자주 찾아뵙던 분들이고 

저의 투자 실력의 퀀텀점프를 이루어 주신 분들이어서 

더욱 감회가 새로운 시간이 되었습니다. 

비록 한정된 시간 내에 

30명의 선발된 인원들의 질문을 받다보니 

모든 튜터님들을 만날 순 없었습니다. 

게리롱님과 라즈베리 튜터님 

각각 1시간씩 밀도있게 

가치 있는 대답을 들을 수 있었습니다.  

저와 같이 배정된 동료들은 

대부분 투자를 진행해보신

실력있는 투자자분들로 구성되어서 

정말 퀄리티 높은 질문들을 해주셨는데요, 

그 중에서도 가장 기억에 남는 내용은

‘확정손실을 보면서 더 좋은 자산을 취득하는 행위’

‘용적률 높은 구축 단지들을 바라보는 관점’

‘협상을 잘 할 수 있는 방법’

‘다주택으로 가는 것과 자산의 규모를 키우는 것’

에 대한 것이었습니다. 

[확정손실을 보면서 더 좋은 자산을 취득하는 행위]

매도를 경험해보지 못한 투자자들은 

가급적이면 확정손실을 보지 않는 것이 중요합니다. 

손실을 경험하지 않는게 

투자자에게 가장 중요합니다. 

그럼에도 불구하고, 

확정 손실을 보면서 투자 해야 하는 시점이 있는데

이는 다음과 같습니다. 

5천 손해보더라도 

갈아타는 것이

몇 배 이득이라 판단된다면

바꿀 수 있어야 합니다. 

이 과정에서 

투자의 의사결정에 대한 

기준이 있는 것이 중요합니다. 

1. 손해를 안 보는 시점에 매도

2. 손해를 본다 해도 갈아탈 훨씬 가치 있는 단지가 보이는 시점에 매도

3. 가치 있는 물건을 찾지 못했다면 기다리는 것.

더불어, 

갈아타기 할 때 주의해야 될 점이 하나 있습니다. 

매도했던 물건이 매도한 뒤 오르는 것을 보고도 

속쓰림을 감당할 수 있어야 한다는 것입니다. 

하지만 매도 경험이 없다면

이러한 마인드 컨트롤이 어려울 수 있습니다. 

[용적률이 높은 구축 단지를 바라보는 방법]

용적률이 높아도 돈을 벌 수 있습니다. 

재개발/재건축 방식은 

월부에서 지향하는 방법이 아니지만

부동산 투자의 종류가 다양하고 

여러 사람들이 부동산 투자를 통해 

수익을 내고 있습니다. 

월부에서의 투자법은 

가치 대비 가격이 싼 자산을 

모아가는 방식입니다. 

월부의 투자기준은 

저환수원리로 

용적률은 기준에 적용되지 않습니다. 

가치 대비 가격이 싼 두개의 매물을 발견했고

그 중 조건이 모두 동일한 경우 

용적률이 낮은 단지를  투자하는 것이지

용적률이 우선시 되어선 안됩니다. 

[효율적인 협상 방법]

협상을 잘 못하는 것은 

내 잘못이 아닐 가능성이 높습니다. 

시장의 상황에 따라

그럴 가능성이 높습니다. 

경험해보니 

시장의 분위기가 

협상의 70% 를 좌우하고

나머지가 나의 능력과 매도자의 상황에 달려 있습니다. 

협상을 진행하려면 

우선 목표 매도가를 설정해야 하는데 

이 때 매도자로 전화를 하여 급매 가격을 파악합니다. 

그 가격이 목표 매도가가 될 수 있습니다. 

다음으로 협상의 가능성을 파악합니다. 

매물을 보고 나오며 사장님께 묻습니다. 

‘조정이 될까요?’

대략적인 매물 마다 협상 시작점을 가늠해볼 수 있습니다.

협상은 기세입니다. 

저자세로 행동하면 안됩니다. 

줄 수 있는 것을 주면서 

얻을 수 있는 것을 요구하세요. 

솔직하게 사장님께 터놓으세요. 

정말 살 사람이라는 생각이 들면

사장님도 도와주실 겁니다.  

무엇보다도, 

협상은 시장 상황이 중요합니다. 

안깎이더라도 싸다는 생각이 든다면

살 수 있어야 합니다. 

지금은 자산이 안깎여도 취득하는 행위가 중요합니다. 

나만의 아집을 버리셨으면 좋겠습니다. 

[다주택으로 가는 것과 자산 규모를 키우는 것]

종잣돈이 충분하다면

자산의 규모가 크지 않다면

자산의 퀄리티를 업그레이드 하는 것이 좋습니다. 

매도를 할 때는 3가지 조건이 중요한데

1. 안팔면 망할때

2. 수익을 얻었을 때

3. 갈아탈 곳이 보일 때

입니다. 

지금의 경우는

3번으로 좋은 자산을 매수할 때입니다. 

지금과 같은 하락장에서는 

1년에 1채를 모아가는 것보다는 

자산의 규모를 키우는 투자를 하는 것이 좋습니다. 

그리고 나서

꾸준히 시스템 투자를 진행하며

자산을 얹어가야 합니다. 

하지만, 12%의 취득세를 내면서 

투자를 진행할 때도 

포트폴리오를 훼손시키지 않는 범위 내에서

매물을 취득해야 합니다. 

12% 취득세를 크게 맞는다고 해도 

매매가 차이 대비 세금이 적어 

돌아오는 수익 차이는

세금이 비할 바 못할 것입니다. 

이 밖에도 

정말 많은 이야기를 나눴지만

튜터님들 각자의 하나의 메세지를

관통하는 질문들은 위와 같습니다. 

게리롱 튜터님께서는 

스스로 결정을 내릴 수 있는 투자자로 

성장하는 것이

중요하다고 말씀해주셨습니다. 

결국

어엿한 투자자로 성장하기 위해선

언젠가는 스스로의 결정을 내리는 시기가 필요할 텐데

그런 시기가 비교적 빨리 도래했을 뿐이라고 얘기해주셨습니다. 

물론 처음에는 두려울 수도 있지만

그렇기 때문에 스스로의 명확한 기준이 필요하고 

그 기준을 믿고 용기를 내는 것이 중요하다고 얘기해주셧습니다. 

라즈베리 튜터님은 

지금 시기에 투자를 하라고

말씀해주십니다. 

하지만 투자를 못하고 있다면 

‘왜’ 못하고 있는지 복기해보는 것을 

강조해주셧어요.

사람들은 사람들을 따르는데, 

따르는 사람들이 투자를 하지 않고 있기 때문에

나도 투자를 하고 있지 않을 수 있습니다. 

지금 대부분이 사람들이

2014년과 같이 하락장이라

투자금이 많이 들어서

여러가지 이유로 투자를 머뭇거리고 있지만,

너무나도 싼 시기임은 확실하기에

그 시기임을 잊지 않고 한 발 내딛어 보길 

말씀해주셨습니다. 

2014년 초

투자했던 사람들은 

그 때가 싼 시장이었고

지금도 같은 시장임을 알고 행동합니다. 

그 사람들이 행동할 수 있는 것은

그 시기에 투자를 해보았기 때문입니다. 

어렵더라도 쉽게 생각해보세요.

뇌는 이 힘을 믿습니다. 

하나씩 하다보면

언젠가 시간이 지났을 때

‘내가 여기까지 와있구나’

생각할 수 있을 겁니다. 

열심히 한다면 곧

등기가 말해줄 겁니다. 

두 튜터님의 말씀대로 

지금 시기는 투자하기 좋은 시기이며, 

스스로 결정을 내릴 수 있는 투자자로 

성장하기에도 좋은 시기인 것 같습니다. 

꼭 실천해보겠습니다.

정말 좋은 조언들 덕분에 

투자의 방향성도 잡고 

헷갈렸던 고민들을 

풀어나갈 수 있었습니다. 

이 시간이 너무 귀하기에 

다음에도 꼭 방문할 수 있도록 

다시금 원동력을 얻고 갑니다.

3시간동안 

좋은 시간 만들어주신 

올리브 CM님,

4명의 튜터님들,

 가고파요이제, 도어스, 몽프로, 해요, 즈항님 

모두 감사합니다.