올해 초, 투자 하려고 했던 15개 단지 수익(률) 분석하고 느낀 점 [으으음]

안녕하세요.

으으음입니다 :)

제가 투자를 한 것 중 어떤 것은

샀을 때 부터 단 한번도 오른 적 없이

보합을 유지하고 있는 것이 있는 반면

또 다른 투자 물건은 사자마자 올라서

벌써 +몇천의 수익을 보이는 것도 있습니다.

왜? 나는 같은 기준을 가지고 샀는데

이렇게 수익이 다르게 나올 수 있지?

라는 작은 물음표가 머리에 떴습니다.

그래서, 작년 말 ~ 올해 초에 이르기까지

제가 7천만원을 들고 투자를 고려했던

수지, 울산, 대전, 천안, 청주, 전주, 구미, 원주 가

반년 이상 지난 지금 어떤 수익을 보이는지

복기 해보고 깨달았던 것들을 나눠보겠습니다.

* 참고

밑에서 부터 나오는 그래프에

가로로 그어진 선이 제가 봤던 가격입니다.

# 공급 없는 도시

# 울산, 전주, 수지

제가 투자를 고려했던 단지들 중에서

공급이 정말 없는 도시들이 있었습니다.

작년 말, 사람들이 정말 많이 찾았던 전주

그리고 지금 많이 찾고 있는 울산광역시

그리고 경기도 외곽, 용인시 수지구입니다.

위 3개 지역은 모두 앞으로도 공급이 없습니다.

단, 전주는 인접한 익산에 공급이 매우 많습니다.

실제로 전주, 울산에 투자한 동료 분들은

이미 수익을 실현했고 매도를 고민하고 있거나

전세금을 올려받는 등의 성과를 보입니다.

그럼 제가 만약, 울산, 전주, 죽전과 같은

공급 없는 도시에 집을 샀으면 돈을 벌었을까요?

울산 중에서도 그 당시 덜 오른 곳 중에서

선호도 앞단에 위치하고 있는 단지들입니다.

공급이 없는 만큼 전세가가 무섭게 치고 오릅니다.

전세가가 차고 오르면서 매매가를 밀어올리는데

전세 기울기가 훨씬 가파른 것을 볼 수 있습니다.

똑같은 울산, 비슷한 생활권임에도 불구하고

선호도가 약간 뒷단에 위치한 단지들 입니다.

매매가가 아직 오르지 않은 모습을 보이고 있습니다.

그런 반면에, 전세가는 무섭게 치고 오릅니다.

왜냐면 지역 전체, 생활권 전체에 전세가 없어서

전세는 막 오르지만, 매매 흐름까지는

아직 번지지 않은 모습을 보이고 있기 때문입니다.

전주는 울산보다 먼저 공급이 말랐습니다.

일찍이 전세가에서 신호가 왔던 지역이고

제가 갔을 땐 이미 좋은 애들은 간 상태였습니다.

공급이 없는 만큼 전세가가 턱끝까지 차오르고

매매가도 그에 따라 오르는 시장의 모습입니다.

수도권이었던 죽전도 공급이 없긴 하지만

선호도가 빠지는 곳이고 오래된 단지여서

전세가가 들쭉날쭉하고 더디게 오르는 모습입니다.

물론 다른 공급 많은 도시들과는 다르게

전세, 매매가가 올라가는 모습을 보이는 것은

부정할 수 없는 분명한 사실입니다.

하지만,

무조건 공급 없는 도시에 투자한다고 해서

수익이 실현되는 것은 아니었습니다.

전주 물건은 싼 가격이 아니었기 때문에

수익이 실현되지 않은 모습을 보이고 있습니다.

수지구 물건은 그 당시 전세가 빠지지 않아서

일시적으로 가격이 내려가는 모습을 보였기에

제 투자금이 오버되어 대출을 받았을지도 모릅니다.

# 공급 많았던 도시

# 천안, 구미, 대전

그럼 공급이 아주 많았던 도시들에서

투자를 고려했던 단지들은 어떤 수익을 냈는지

천안, 구미, 대전의 물건들을 확인하겠습니다.

천안은 아산과 합쳐서 많은 공급물량을,

구미는 자체 공급 + 대구 시장의 영향을,

대전은 자체적으로 많은 공급 물량이 있어

상대적으로 리스크가 큰 시장이었습니다.

천안, 구미, 대전은 앞으로 1~2년 더,

공급이 남아있긴 하지만 점차 줄어드는 모습을

보이고 있는 지역들 입니다.

천안에서 투자를 고려했던 단지들은

여전히 매매가가 보합세를 유지하고 있습니다.

전세가는 너무 쌌었던 가격에서는

조금 올라온 모습을 보이고 있긴 합니다.

제가 사려고 했던 금액대를 기준으로

거의 오르지 않은 모습을 보이고 있습니다.

구미에서 투자를 고려했던 단지들도

천안의 매매가와 비슷한 모양을 보이고 있습니다.

매매가는 거의 보합수준으로 가고 있는데

전세가는 오히려 더 빠지는 모습도 있습니다.

대전에서 봤던 물건들도 비슷한 상황입니다.

매매가는 거의 보합세를 보이고 있고

그 안에서 너무 저렴했던 전세가였던 가격만

조금 회복 된 모습을 보이고 있습니다.

지금은 다시 대전의 공급이 시동을 걸고 있어서

사장님들도 보수적으로 전세 호가를 잡아서

거의 3~4천 내려 부르는 모습을 보이기도 합니다.

공급 많은 시장이라면 거의 안 올랐고

전세가도 보합하거나 떨어지기도 했는데

수익이 거의 없지 않을까? 하는 생각을 하고

수익을 확인하고 나서는 깜짝 놀랐습니다.

결국 “공급 많은 시장 = 리스크가 크지만 싼 시장”

에서 매수를 싸게 했을 경우에는

살 때 부터 돈 버는 투자를 하고 들어갈 수 있는

시장의 모습을 보여주고 있었기 때문입니다.

# 적정물량 도시 (+앞으로 많아질)

# 청주, 원주

그럼 앞으로 공급이 많아지는 지역

청주, 원주 같은 지역은 어떤 모습일까요?

원래도 은은하게 공급이 많았는데

이제는 진짜 본격 ! 공급이 시작되는 지역들

청주는 3년 전세를 고려해야하는 수준이고

원주는 내년만 잘 버티면 되는 공급량입니다.

청주에서 고려했던 단지들 중에서

연식이 좀 되고 선호도 중간 정도인 단지는

매매, 전세 둘다 보합하는 모습이지만

사람들이 좋아하는 신축 단지의 경우는

매매가가 치고 오르는 모습을 보입니다.

전세는 지지부진한 모습을 보이긴 하네요.

청주는 복대, 가경, 방서 등등 굵직한 곳에

공급이 있긴 했지만 금방 소화하는 모습이었고

나머지 4~5000세대는 거의 오송 물량으로

사실상 영향권은 아닌 공급이었습니다.

원주에서 직주근접, 신축, 대장급 단지인

선호도 높은 단지는 매매가는 보합 하지만

전세가는 무섭게 치고 오르는 모습을 보입니다.

원주에 있던 은은한 공급들이

원주 도심에 가깝게 위치한 단지들이 아니라,

외곽으로 빠지는 (기업도시, 원주역) 애들이라

사실상 도심 쪽은 공급이 0에 가까웠습니다.

사람들이 좋아하는 신축 59타입 물량도

매매가가 오르나 싶더니 최근 주저앉았네요

적정 공급 물량이 있었던 지역에서도

많은 양은 아니지만 수익이 발생한 것을

확인할 수 있었습니다.

# 예측하지 말고

# 싸게 사는게 중요합니다.

사실, 제가 이걸 시작하게 된 이유는

다음 투자를 준비하고 있는 상황에서

이왕이면 빨리 오를 것 같은 곳에 투자하고 싶다!

라는 잘못된 생각 때문이었습니다.

물론, 앞으로 공급이 없는 지역은

리스크가 적기 때문에 투자 하기 좋을 수 있습니다.

하지만, 공급이 없어서 먼저 오를 것 같으니까!

라는 생각에 들어가는 것은 옳지 않습니다.

이 가설이 맞았더라면,

제가 전주에서 고려했던 물건은 무조건 수익

천안, 구미에서 고려했던 물건은 무조건 마이너스

의 수익(률)을 보여야 했습니다.

하지만, 제가 투자를 고려했던 단지들 중에

수익 구간에 있는 모든 단지들의 공통점은

시세보다 훨씬 싼 가격을 가진 매물

이었다는 점입니다.

매매가가 언제 오를지 아무도 알 수 없고,

갑자기 역전세를 맞을지 아무도 알 수 없습니다.

투자에 있어 예측은 불가능한 영역이기에

우리가 할 수 있는건 ‘싸게 사는 것‘밖에 없습니다.

투자 물건 찾으러 다니면서

싸게 사기 위해 많은 노력을 하는 과정에

지치고 상처 받은 마음들에 어렵습니다.

저도 추운 날씨에 물건을 털러 다닐 때

밖에서 몇시간을 퇴짜 맞으며 걸으면서

하.. 이거 맞나? 하는 생각을 수백번 했습니다.

그렇게 털어 집을 사는 경험을 했음에도

지금도 다시 그렇게 해보라고 하면

일단 두려운 마음이 밀려오는 것이 사실입니다.

그럼에도 불구하고 좋은 시장이 오고 있다고

이야기 해주시는 많은 선배 투자자 분들의

응원 받으면서 딱 한걸음씩만 더 나아가시기를

정말 진심 담아서 응원하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)

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