안녕하세요.
긍휼과열정, 긍정입니다.
많은 분들이 이런 고민을 많이 합니다
"집값이 떨어질 것 같은데 언제 사야 좋을까요"
"좋은 시점에 집을 사야 수익이 나는 것 아닐까요?"
물론 가격이 가장 싼 시기에
사는 것은 가장 좋겠지요.
하지만 언제가 가장 가격이 싼지 우리가 알 수 있을까요?
그럼 우리가 불특정 시점에 매수 했을 때
수익이 날 확률을 알아봅시다
## 아파트 투자에서 이길 확률
글을 읽기 전에 다음은 꼭 주의바랍니다.
1.그래프 이해를 꼭 할 필요 없다.
이해 안된다면 고민 No,
(그래프 의미) 라고 적어놓은 부분만 봅시다.
2.확율은 그저 확율일 뿐 숫자가 중요하지 않다.
부동산에서 숫자는(가격 제외)
참고만 하고 '이정도 수준이다'
정도로만 받아들여야 합니다
우선 KB지수를 기준으로
1986년부터 지금까지
매월 서울에 집을 사고
2년뒤 매도 했을 때의 수익율입니다.
수익은 최대 60%까지 넘었으나
손해는 최대 20%를 넘지 않았습니다.
손해가 난 구간을 살펴보면
1)90~92년 : 91년 50만 공급
2)96~98년 : 98년 IMF
3)10~12년 : 12년 유럽발재정위기
1)번의 대규모 공급을 제외하고
우리가 IMF, 재정위기 등을
미리 알고 피할수 있었을까요?
이를 정확히 숫자를 세면
86년부터 21년까지 집을 구매한
총 424번중 수익이 난것은 258번
즉 75% 확율로 돈을 벌었습니다.
75% 확율로 돈을 벌었지만
25%라는 손해 볼 확률이 두렵게 만드나요?
또는 서울만 그런거 아닌가라는 생각이 드나요?
그럼 여기에 이를 2년후 매도가 아닌
4년후, 6년후, 8년후....
매도했다면 어떻게 되었을까요?
서울뿐 아니라 지방광역시까지 모두 계산해보겠습니다
그래프의미)
1)어떤 시기에 사도 최소 75% 이상의 확율로 이익이 발생한다
2)시간이 지나면(12년후에는 100% 수익) 이익이 발생활 확율이 커진다
3)서울과 지방광역시의 이익이 될 확율은 차이 나지 않는다
심지어 지방광역시가 높은 경우도 있다.
이것은 지방 중소도시를 해보아도 비슷하다
그러나 우리는 인플레이션이 발생합니다.
그러기에 수익이 없다면
손해라고 할 수도 있습니다.
제가 그리 호락호락 하지 않습니다.
## 아파트 투자에서 인플레이션을 이길 확률
매도시 3% 이상 수익이 날 확율을 살펴봅시다
(2년후 매도하면 2년 X 3% = 6% 이상,
4년후 매도하면 4년 X 3% = 8% 이상,
...10년후 매도하면 10년 x 3% = 30%이상 수익 나는 확률임)
그래프 의미)
1)짧게 보유할 경우 3%이상 수익 확률은 작다
(지방광역시 50% 미만)
2)좋은 자산(서울)이 유리하다
결국 오랫동안 보유할수록
그리고 좋은 자산을 보유할수록
인플레이션 이상의 수익을 얻을수 있습니다.
여기에 조금만 더 고민하면
전세를 이용한 아파트 투자 방식은 더욱 유리합니다.
1)전세가율 80%로 샀다면
3%의 수익이 아닌 15% 이상 수익의 확율이다.
만약 전세가율 80%로 샀다면
투자금은 20%만 필요합니다.
즉 투자금이 1/5로 줄어듭니다.
즉 수익은 5배가 되는 것입니다.
이 말은 저 그래프의 의미는 이렇게 변경됩니다.
"아파트 매도시 년15%이상 이익 확률"
어마어마 하지 않나요?
2)평균 자산이 아닌 평균 이상 수요가 있는 단지를
더 저렴하게 투자시 확율은 더 높아진다
월부의 투자 방식은
평균 정도의 수요가 있는 단지를 사는 것이 아닌
발품과 손품을 통해
더 좋은 입지
더 좋은 가격으로 투자합니다.
당연히 위의 제시된 평균 확률보다
더 좋을 수 밖에 없습니다.
"아직도 투자하기 좋은 시기가 언제인지 궁금하신가요?"
## 그러나, 무조건 유리하지는 않다
어떻게 보면 너무 쉬운 투자이고
무조건 돈을 벌 수 밖에 없는 것처럼 보입니다.
하지만 부동산 투자를 한 사람들이
모두 성공한 것은 아닙니다.
다음과 같은 이유 때문입니다.
1)자산을 오래 보유하지 못한다.
내가 가진 자산의 가치를 모른다면
가격이 하락하고 또는 장기간 오르지 않는다면
역전세가 발생하면
결국 오래 보유하지 못하게 됩니다.
2)오래 보유할수 있는 자산이 아니다.
이 확률계산의 가장 큰 문제는
자산의 가치 하락이 내포되어 있지 않습니다.
결국 내가 보유한 자산의 가치가
시간이 지날수록 떨어진다면
이 확률은 맞지 않습니다.
그럼 우리는 어떻게 해야할까요?
시기를 찾는 것이 아니고
1)열심히 손품과 발품으로
평균 이상의 수요가 있는
긴 시간 보유할 수 있는 자산에
투자합시다
2) 내가 오랜 시간을 들여서
찾은 자산인 만큼 확신을 가지고
시장에 흔들리 말고 보유합시다.
당신이 보낸 시간에 믿음을 가집시다.
그리고 용기를 가지고 투자합시다
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