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10.15 부동산 대책 — 다시 변곡점에 선 시장
정부가 다시 한 번 강도 높은 부동산 대책을 내놓았습니다.
조정대상지역과 투기과열지구를 넘어 토지거래허가구역까지 확대 지정하면서,
서울 전역과 경기 핵심 지역의 투자 접근을 사실상 차단했습니다.
예상보다 훨씬 강력한 조치에, 저 역시 놀랐습니다.
많은 투자자분들이
“이제는 부동산 투자 어떻게 하지?”
라며 어려움을 토로하십니다.
그래서 오늘은 저의 과거 경험,
특히 제가 첫 투자를 했던 2020년 시장을 돌아보며
정부 정책에 어떻게 대응해야 할지 함께 이야기해보려 합니다.
# 과거로 돌아가보자 — 2020년의 기억
(1) 강남을 누르자, 수용성이 들썩였다
https://www.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=0924120166
“강남권 압박에 인접지역 풍선효과… ‘수용성’ 들썩”
출처: 국민일보 (2020.02)
당시 정부는 강남 집값을 잡기 위해 ‘핀셋 규제’를 가했습니다.
그러자 마용성(마포·용산·성동), 노도강(노원·도봉·강북)이 급등했고,
이후 규제의 범위가 서울 전역으로 확산되자
수원·용인·성남, 이른바 ‘수용성’이 폭등했습니다.
이때부터 정부는 다주택자를 집값 상승의 주범으로 지목하며
6.17, 7.10, 8.4 등 연이은 대책을 발표했습니다.
당시 정부의 대책이 몇 개나 나왔는지 아시나요?
2017년 6.19 정책을 시작으로
2020년 6.17 부동산 대책이 문재인 정부의 21번째 대책입니다.
(그리고 이게 끝이 아니었습니다….)
다른 나라에서는 몇 년에 한번 발표하는 대책을
우리나라는 몇 달에 한번씩 발표하니 정신이 없었습니다.
시사점!
① 비규제 지역의 풍선효과로 주변지역 상승이 시작될 것이고
이것은 집값의 상승과 지속적인 정책이 시작될 것이다.
② 정부의 부동산 정책은 이제 시작이다.
결코 정책을 예측하고 대응할수 없다.
(2) 포기하는 투자자들, 그리고 전세난의 시작
조정지역 확대, 취득세·종부세 등 세 부담 증가로
많은 투자자들이 시장을 떠났습니다.
하지만 일부(저 포함)는
수도권 외곽(부천·수원·일산)과 지방으로
눈을 돌려 투자를 계속 진행했습니다.
그 때 첫 투자를 했던 20년 7월이 아직도 기억에 많이 남습니다.
'이 투자가 과연 맞을까'
'서울에서 벗어난 투자가 과연 돈을 벌수 있을까?'
그러던 2020년 7월, 충격적인 변화가 찾아옵니다.
바로 임대차 3법 —
전월세상한제(5% 제한)와 계약갱신청구권제(2+2년).
이로 인해 전세 공급이 급격히 줄어듭니다.
그 결과,
전세 매물은 2020년 8월 이후 2개월 만에 서울은 76% 감소했고
전세가격은 전국적으로 올라서 기존 2년동안 0.7% 상승했는데
2개월동안 1.7%, 1년 동안 11% 상승합니다.
저 포함 많은 분들이 퇴근후, 연차 등등
미친듯이 현장으로 뛰어가서 투자했고
이 때 진행했던 투자를 통해
적지 않은 수익을 얻을수 있었습니다.
전세가 오르면 매매는 뒤따릅니다.
결국 정책 시행 이후 전국 아파트 매매가격지수는
1년동안 18% 상승하였습니다.
정책이 전세를 조이고, 전세난이 매매 폭등으로 이어진 셈입니다.
시사점!
① 전세 매물 감소는 전세가 상승을 부르고
② 전세가 폭등은 결국 매매가 폭등으로 이어진다.
③ 현장으로 뛰어간 사람은 돈을 벌었다
(3) 떠났던 투자자들, 그리고 후회하며 돌아온 사람들
아파트 매매가가 치솟자
떠났던 투자자들이 거짓말처럼 다시 돌아왔습니다.
자신이 떠났던 시점을 후회하며,
상승장의 끝자락에 불나방처럼 뛰어들었습니다.
저 역시 그 시기엔 자산이 불어나는 걸 보며 매일 들떠 있었습니다.
매주 단위로 자산을 냉장고 앞에 붙여놓고 아내에게 엄청 자랑했습니다.
“부자가 되는 거 어렵지 않구나” 하는 착각이었죠.
하지만 2022년 하반기, 금리 인상과 경기 둔화가 겹치고
급상승한 전세가 폭등은 다시 급하락을 불려왔고
전국 아파트 매매가격은 1년 만에 약 13% 하락했습니다.
그리고 다시, 시장은 조용해졌습니다.
시사점!
① 사람들은 상승엔 환호하고, 하락엔 두려워한다.
② 그러나 시장은 언제나 과열과 냉각을 반복한다.
③ 뒤늦게 패닉바잉 한 사람들은 돈을 잃었다.
지금 우리도 같은 모습으로 부화뇌동하고 있는 것은 아닌가?
# 현재 2025년, 우리는 다시 그 길목에 서 있다
지금의 부동산 정책은 과거와 닮았습니다.
단기적으로는 '거래절벽'에 따른 '일시적 가격 조정'이 나타나겠지만,
중장기적으로는 익숙한 흐름이 반복될 수 있습니다.
전세 매물 부족 → 전세가 상승 → 매매가 재상승
다만 이것은 큰 흐름이고 그 안의 지역과 단지 하나하나는 다릅니다.
그러기에 흐름을 예측하고 피하려는 것은 불가능하고 무의미합니다.
따라서 정책을 ‘예측’하려는 시도보다,
흐름 속에서 자신의 전략을 세우는 것이 훨씬 중요합니다.
# 미래, 과거를 통해 지금 우리가 취할 수 있는 네 가지 방향
① 가질 수 있다면, 지금 가져야 합니다.
돌아보면 결국 규제된 지역의 자산을 가진 자는 돈을 벌게 됩니다.
다만 조급하게 쫓아가기보다, ‘가치 있는 자산을 적정한 가격에’ 매수해야 합니다.
10월 20일 토지거래허가구역 확대 이전까지가 한 번의 전환점이 될 수 있습니다.
지금 당장 뛰어가세요
② 비규제 지역을 보세요.
2020년 ‘수용성’이 폭등했듯,
이번에도 규제 바깥에서 새로운 기회가 생길 가능성이 높습니다.
다만 패닉바잉에 휩쓸리지 않도록 냉정함이 필요합니다.
오른 가격을 쫓아가는 것이 아닌 가치가 있는 물건을 싼 가격에 사야합니다.
③ 지방으로 눈을 돌리세요.
2020년 이후 지방으로 눈을 돌려 돈을 번 것처럼
덜 오른 지방으로 눈을 돌려야 합니다.
가치 있는 자산을 싸게 살수 있는 기회입니다.
④ 기다림도 전략입니다.
2020년 대책 전에 집을 못가졌다고 그 뒤 자산을 못버는 것은 아니었습니다.
2022년에 이어진 폭락은 많은 사람을 투자에서 떠나게 했지만
동시에 그 폭락장에서 투자한 사람들은 다시 돈을 벌었습니다.
그러나 쉽지 않습니다.
투자를 머뭇거리다가 기회가 오기 전에 시장을 떠날수도 있습니다.
준비가 되어있지 않다면 투자를 진행할 수도 없습니다.
기다리는 것은 어느 정도 투자를 하고 투자를 이해한 분들에게 추천드립니다.
# 결론 — 선택을 옳게 만드는 사람
지금 우리는 또 한 번 거대한 변곡점 앞에 서 있습니다.
과거의 교훈은 분명합니다.
정부는 시장을 멈추려 하지만, 시장은 언제나 다른 길로 움직입니다.
그러나 중요한 것은 무엇을 선택하느냐가 아니라,
선택을 하고 그 선택을 옳게 만드는 태도입니다.
①지금 가지던 ②비규제 지역, ③지방으로 눈을 돌리던 ④다시 한번 준비하던
정부가 또는 시장이 여러분의 길을 옳게 만드는게 아니고
여러분이 그 선택을 옳게 만들어 나가는 것입니다.
그것은 결국 시장에서 떠나지 않고 꾸준히 선택하고 나가는 것입니다.
여러분의 선택을 응원합니다!
