[맹맹] 월급쟁이 부자로 은퇴하라

책 제목 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라

저자 및 출판사 : 너나위 / 알에이치코리아

도서를 읽고 내점수는 : ★★★★★

1. 저자 및 도서 소개

자본주의 사회에서 투자로 얻는 수익을 불로소득(不勞所得)으로만 치부해 버린다면, 노인이 되어서도 생계를 위해 고된 일터로 내몰릴 수밖에 없다. 핵심은, 근로소득을 자본소득으로 바꾸어, 나 대신 일할 ‘시스템’을 마련하는 것! 이 책은 투자를 왜 해야 하는지, 평범한 직장인이 어떤 방향과 목표를 세우고 수입과 지출을 관리해야 하는지 알려주는 동시에 지금 당장 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼을 통해, 현시점 누구라도 부동산 투자로 미래와 노후를 준비할 수 있게 돕는다.

2. 내용 및 줄거리

1장. 왜 투자를 해야하는가 #자본주의 #인플레이션 #노후준비

대부분의 사람은 평소에는 부동산에 별 관심이 없다가 '이제 내 집 한 채는 장만해야지'하는 생각이 들 때에야 주변 아파트 시세를 알아보기 시작한다. 주변 사람들을 보니, 대개는 인근의 오래된 아파트보다는 새 아파트의 가격을 먼저 알아보는 것 같다.

→ 초반에 월부에서 공부를 시작할 때 구축에 대한 선입견을 버리고 입지분석을 하는 법에 대해서 많이 강조해주셔서 초보 때는 "신축은 안 좋아!" 라고 생각했는데 (지금 생각해보니 나도 내가 이해가 잘 안 된다) 아무래도 상승장 후반부였다보니 신축은 이미 가격이 많이 올라서 입지 대비 덜 오른 경기도 신도시의 구축들을 언급했던 것 같다. 다만, 오래 공부를 하면서 다시 생각해보면 신축을 좋아하는 마음은 그 어느 누구나 비슷하다. 대개 신축 아파트를 기준으로 아파트 가격을 알아본다는 것 역시, 그들이 가고 싶어하는 아파트의 가격을 먼저 알아볼테고 선호하는 신축이기 때문에 매수할 수 있는 가격과 환경이 갖춰진다면 먼저 가격이 올라갔다는 것은 올해 봄에 시장에서 한번 보여준 패턴이라는 생각이 들었다.

우리나라 노인들은 행복하지 않다. 하나하나 적다 보니 한숨이 절로 나올 지경이다. 나도 내게 닥쳐올지 모를 상황을 미리 생각해보고 구체적으로 확인하기 전까지는, 이런 일들이 그저 남의 이야기라고 생각했다. 그러나 우리가 길에서 어렵지 않게 마주치곤 하는 파지를 수거하는 노인들을 보라. 그들의 현재 삶이 그들이 젊은 시절 아무 대첵도 없이 게으르게 산 결과라고 단정할 수 있는가? 젊은 시절 누구보다 열심히 그리고 성실히 살아왔음에도 이런 상황에 내몰릴 수 잇다. 노후 파산으로 스스로 생을 마감한 이들을 보도하는 기사 앞에서, '오죽하면 죽음을 선택할까?'란 생각이 들 때 나는 무력함과 두려움을 동시에 느낀다.

→ 코로나 이후 미친 유동성의 영향인지 모두가 부자(?)가 되는 것 같던 시기가 지나고 경기가 어려워지면서 요즘 TV 다큐멘터리의 톤앤매너가 180도 달라졌다. 10년 전 회사 일을 시작할 때와 비슷한 것 같다. 종종 매체에서 이야기하는 내용 중에는 5060 세대의 퇴직 후 삶, 일하고 싶은 베이비부머, 노후파산 등 마음이 답답해지는 이야기들이 많다. 그래서인지 처음 열반기초를 들었을 때도 노후 준비에 대한 이야기를 들었을 때 더 많이 마음이 동했던 것 같다. 그 때의 나와 지금이 다른 점이 있다면, 지금은 노후 대비가 되지 않았다는 현실을 직시하고 그 현실을 바꾸기 위해 한 걸음씩 나아가고 있다는 것.

불평은 그저 불평에서 끝날뿐, 그것으로 현실을 바꿀 수 있는가. 나는 그저 나의 노후를 준비하기 위해 투자를 시작했다. 부자는 그 다음에 따라온 결과였을 뿐이다

2장. 당신과 돈이 가야 할 방향 #생산자산 #부동산투자 #전세레버리지

당시 21평형 전세가격은 2억 원이었는데, 그때까지 여자친구와 내가 결혼자금으로 각자 모은 돈을 합친 금액이 딱 2억 원이었다.

→ 전세가가 10년 기준으로 2배 올라간다는 내용을 너바나님께서 강의 때 해주신 기억이 있다. 이 부분을 읽고 궁금해서 찾아봤는데 (...) 진짜 2배다!

돈을 빌려주는 주는 사람(임차인)에게 보금자리를 제공하는 것이다. 그러려면 많은 사람이 주거지로 선호할 만한 곳의 물건을 고를 수 있는 안목이 필요하다. 또 그 물건의 약점을 보완하고 강점을 드러낼 수 있도록 보수를 할 줄도 알아야 하고, 그 물건을 중개해줄 수 있는 사업 파트너와 관계도 잘 형성해야 한다. 필요한 경우엔 직접 임대 홍보도 해야 한다. 이 같은 일에는 나의 노력과 시간이 투입되어야 한다.

→ 선호할 만한 곳의 물건을 골라야 거주하고자 하는 수요가 있다. 처음에는 아파트를 공부한대로 매수했고, 아무래도 실력이 오르지 않은 시기였기 때문에 조금 모자란 단지를 사고 나면 전세가 나가지 않아서, 최대한 전세를 잘 빼기 위해서 책에서 언급한 대로 홍보도 했다. 이런저런 경험을 하다보니 여기서 얘기하는 "선호"에 대해서 조금은 더 체감을 하게 되는 것 같다. 너바나님께서는 집을 매수하기 전에 "우리 가족들과 함께 살 수 있는 곳인가"를 고민한다고 하셨는데 이 관점을 계속해서 적용하는게 정말 중요한 것 같다.

3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과 #투자경험을 통한 성장 #저평가여부

내손동의 경우 평촌 신도시에 포함되지는 않지만, 물리적인 위치도 가깝고 버스 교통 여건도 좋은 데다, 평촌의 입지를 공유하고 있다. 물론 평촌 내에 신축 아파트가 생긴다면 그 가치가 훨씬 높겠지만, 여러 상황을 고려할 때 평촌의 기존 인프라를 활용할 수 있는 새 아파트라는 점에서 장점이 분명해 보였다. (중략) 당시 25평 아파트의 전세가가 4.1억 가량이었는데, 매매가 4.4억짜리 매물이 나온 것이다.

→내손동은 1기 신도시 입지의 사이드에 있는 신축이고 이 때의 59 가격이 분당의 50 구축가격의 거의 1.5배 이상이다.전세도 그만큼 높다. 지금 시장에도 적용될 수 있다. N차 독서인데 이번에 읽을 때는 이렇게 과거 시세가 자꾸 눈에 들어왔는데 덕분에 과거 시장 간접경험을 할 수 있는 것 같다!

매일 아침 가방에 운동화를 넣고 출근해 회사에서 열심히 일한 뒤, 퇴근해서는 운동화로 갈아 신고 바로 임장지역으로 향하는 생활을 했다. 토요일, 일요일도 따로 없이 매일같이 임장 또 임장이었다. 그렇게 2개월을 보내고 나니 처음에는 불가능해 보였던 구로, 금천, 광명의 모든 아파트를 다 둘러보게 되었고, 아파트별로 분위기가 어떤지 어떤 사람들이 거주하는지를 자연스럽게 익힐 수 있었다.

→옛날에 강의들을 때 주우이 멘토님이나 양파링 멘토님, 방랑미쉘 멘토님 등 모두 이렇게 하셨던 경험담을 공유해주셨고, 이게 당연한 것인 줄 알았는데 내가 최근에 너무 해이해지지 않았나 하는 생각도 들던 부분.

분당의 아파트 시세가 얼마나 변했을지 궁금해졌다. 21평형 아파트 매매가가 2.7억, 전세가는 2.4-2.5억 선. 투자한다면 실제 투자금도 얼마 들지 않을 것 같았다. 광명 매물이 많았은데 저렴한 매물의 가격이 3.1-3.2억만원이었다. 전세가는 2.7-2.8억원. 물론 이곳 역시 소액으로 투자할 수 있었다. 그런데 이상했다. 경기도 광명도 입지는 괜찮지만, 분당에 비하면 지역적 위상에서 차이가 있다. (중략) 분당의 아파트가 입지적으로 광명의 아파트보다 뒤지지 않는다는 결론을 내렸다. 그런데도 오히려 가격은 분당의 아파트가 더 저렴했다.

→ 혹시나 해서 찾아보니 2015년에 용인과 수원에 입주가 인구수요보다 살짝 초과한 수준으로 있었다. 그럼으로 인해 분당 매매가 눌려있던 시기가 아닌가 싶다. 지금도 입지가 더 좋은 A 지역이 덜 좋은 B 지역과 매매가격이 비슷한 곳이 군데군데 보인다. 다만, 아쉬운 점은 입주 등으로 A와 B지역의 전세가도 비슷해서 (....) 투자로 접근하기에는 아쉽다. (그렇다고 A 가격을 아는데 B를 사기에도 아쉬운 마음이 드는 것은 안 비밀) 그래도 계속 지켜보면 기회가 오겠지!?

처음 투자를 시작하고 부동산 10채를 마련하기까지는 최대한의 경험을 해보려고 애썼다. 가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다. 그렇기에 지역이나, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수밖에 없다. (중략) 나는 다른 지역, 다른 평형, 다른 상황에 도전했다.

→ 이전에 받았던 피드백 중에 포트폴리오를 다양화하는 것이 투자 인사이트를 키우는 데에도 의미가 있다고 한 것이 떠오르던 부분이다. 새벽보기님께서도 예전에 모든 투자를 통해서 배워가는 것이 있도록 하기 위해 곱셈의 경험쌓기를 할 수 있는 방법으로 어프로치 했다고 하셨다. 실제로 내가 투자한 물건과 그 주변 시장을 보고 있으면 새로 알게되는 것이 많다. 그런 면에서 포폴을 최대한 다양하게 해서 경험을 많이 할 수 있도록 계속 명심하자.

부동산 투자는 고되고 힘들다. 그래서 시장 상황과 무관하게 꾸준히 수익을 내는 투자자가 많지 않은 것이다. 다만 같은 이유로 부동산 투자는 정직하다. 땀 흘린만큼 좋은 투자를 할 수 있게 되니까. 화려한 기술과 어렵고 복잡한 분석 도구를 가지는 것보다 현장에서 흘리는 땀방울이 더 큰 가치로 실현되는 것이 부동산 투자다.

4장. 성공 투자를 위한 필수 지식 #돈그릇 #시스템투자 #리스크대비

소액으로 투자 가능한 남은 물건마저 사라지는 시장이 되더라도 조금만 눈을 돌리면 같은 방식으로 투자할 곳은 전국 도처에서 얼마든지 찾을 수 있다. 열심히 노력한다면 투자처가 없어 투자를 못 하는 것이 아니라, 투자금이 떨어져 투자를 못 한다는 선배 투자자들의 말을 이해하게 될 것이다.

→ 돈이 없다..........확실히 아는 지역이 많아지면서 사고 싶은 매물이 금액대 별로 튀어나오는 경험을 하게 되고, 그러는 와중에 돈이 없어서 너무 힘들긴 하다 ㅎㅎ (물론 그 중 가장 좋은 투자처가 어딘지 파악하는 것은 아직 배워가는 과정) 최근 드릉드릉이 심해서 그런지 이 부분 읽으면서 풋- 하게 된 😆

기본적으로 투자금 자체가 적다면 한 가지 사실은 인정해야 한다. 바로 시간이 필요하다는 것 말이다.

→ 투자금이 적다는 뜻은 전세가율이 높다는 뜻이고, 그는 필연적으로 동네에서 선호도가 덜 한, 혹은 가수요가 붙기 쉽지 않은 단지라는 뜻이다. 그렇기 때문에 시장의 흐름이 늦게 올 것이라는 것을, 나의 투자처들을 통해서 체화하게 된 문장 🥲

실력이 뒷받침된 후에야 비로소 돈을 만들 자격이 생긴다는 걸 기억하라.

5장. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼 #투자기준 #손품과발품 #투자

사실 투자의 기준을 제대로 세우려면 직접 경험해봐야 한다. 경험이 거듭될수록 더 많은 것을 깨닫고 알게 되며, 그 과정에서 이전보다 더 나은 투자를 할 수 있게 된다. 1) 저평가된 상태인가? 2) 투자금이 적게 드는가? 3) 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

→ 자주 얘기하는 싸투감! "싸냐" 는 비교평가를 통해서 감을 점점 잡아갈 수 있지만 "투자금"과 "리스크"는 각자의 상황에 따라서 일원화된 가이드라인이 나가기 힘들기 때문에 직접 경험하고 최적의 스트라이크존을 파악하는 과정을 만들어가야할 것 같다.

현시점, 광명의 아파트 매매가가 4억원 가량인데 비해 마포 S아파트의 매매 시세는 약 5억 중반대에 이를 정도로 격차가 벌어졌기 때문이다. 시세상승이 광명 아파트에 비해 압도적이었다. 결국 부동산의 입지와 위상 때문이다. 상승장이 지속되면서 실수요뿐 아니라 투자수요도 시장에 진입하게 되는데, 이때 많은 사람들이 선호하는 입지에 대한 수요 쏠림 현상이 더욱 커진다.

→ 비슷한 경험을 한 적이 있다. 실거주를 알아볼 때 시장이 빠르게 날아가는 시기가 아니여서 두어달 가량 여러 지역을 퇴근하고 돌아다니면서 예산의 +/- 1억 레인지 내에서 다 방문해본 적이 있다. 그래서 그 때 봤던 단지들의 가격을 기억하고 있는데, 그 때 5천, 1억 차이 났던 단지들이 지금은 넘사 가격이 된 곳들도 있고, 비슷한 비율로 움직인 곳들도 있다. 이게 바로 그 수요 쏠림의 차이. 지금 생각하면 살짝 무리해서라도 그 때 넘사 단지를 갔었으면 어떨까? 하는 상상도 하지만, 그 때의 나 역시 잘 모르는 사람이었기 때문에 그런 결정을 했고 그래서 내 것이 아니었구나 싶다. 다만, 상승장을 한번 지나고나면 이렇게 단지들의 가격이 형성이 되어버린 다는 것인 입지를 잘 파악하는 것이 얼마나 중요한지에 대해서 뼈저리게(?!) 느끼게 된 계기랄까.

현장은 내가 들이는 노력의 방점을 찍는 곳이다. 노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 "태도"라는 걸 기억해라. 몸이 힘들면 자연스럽게 마음도 약해진다. (...) 세상에 쉬운 일은 없다. 만약 당신에게 어떤 일이 쉽게 느껴진다면, 당신은 그 전부터 그것을 잘하기 위해 열심히 노력했을 것이다. 그게 아니라면, 당신은 그저 그 일을 잘한다고 착각하고 있는 것이다.

6장. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면 #행동하기 #생존 #절대적 시간확보

투자 실력을 기르기 위해서는 절대적인 시간 확보가 필요하다. 우선순위를 정하고 그 우선순위를 충실히 따른다. 회사에서 승승장구하며 투자도 잘 할 수 없다. 맡은 바는 성실히 다 하되, 대가를 치를 각오가 되어 있어야한다.

→ 회사 때문에 월부에서 공부를 시작한 이후부터 계속해서 말썽이다. 처음 월부를 접했을 때 다녔던 회사에서는 야근을 하지 않을 수 없는 곳이었고, 그 때문에 강의를 띄엄띄엄 듣다가 그 때도 월부은을 읽고, 이직하신 너나위님을 본받아(?) 연봉을 낮추고 비교적 투자공부 시간을 확보할 수 있는 회사로 옮겼다. 다만 거기서도 2년 반 이상 그렇게 살다보니 고용안정성이 문제가 되기 시작하여 결국 또 이직을 했다. 그리고 지금 회사는 이전에 다닌 곳들과 너무나도 다른 문화를 가진 곳이라 이래저래 적응이 쉽지만은 않아 또 고군분투 중이다. 많은 분들이 가족과 투자공부 안에서의 중심잡기를 힘들어하시는 데, 나에게는 회사가 가장 큰 어려움이다. 가만히 고민해보면 이전에는 "회사에서 승승장구"하는 것을 버리지 못 해서 중심잡기가 더 힘든 것도 있었던 것 같다. 내가 은연중에 회사에서도 예쁨받고자 하는 마음이 있지는 않은지, 그 마음이 잘못된 것은 아니겠다만 그것을 위해 포기하는 것은 무엇인지 한번씩 반추해볼 필요가 있겠다.

장애물이란 원래부터 못 할 사람에겐 핑곗거리가 되고, 반드시 해내고자 하는 사람에겐 에피소드가 된다.

3. 이 책에서 얻은것과 알게 된점 그리고 느낀점

- 이제 몇 번 째 읽는지 셀 수도 없을만큼 N번차 재독이다. 너나위님도 너바나님 빨간책을 달달 외우다시피 했다고 하셨는데, 월부은 역시 원론적이고 중요한 이야기가 많다. 마인드 관련 책이 아니라 투자 관련 부분에 있어서도 읽을 때마다 와닿는 부분도 다르고, 내가 아는 범위가 달라지면서 이해의 폭도 달라지는 것이 참 신기하다. 요새 투자가 너무 하고 싶어서 드릉드릉 하고 있어서 그런지 이번에는 너나위님께서 인용하신 투자 경험 사례에서의 시기와 지역, 가격에 자꾸 눈이 갔다. 이렇게 투자 경험을 간접적으로 익히는 것도 꽤나 재미가 있었다. (+주옥같은 여러가지 팩폭과 BM포인트는 말모말모)