[두마베] 독서후기 -월급쟁이 부자로 은퇴하라

책 제목(책 제목 + 저자) : 월급쟁이 부자로 은퇴하라 - 너나위님

저자 및 출판사 : 너나위님, RHK

읽은 날짜 :  11/15

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #입지    #저평가    #투자 잘하는 법

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 100점! 

1. 저자 및 도서 소개 

 : 너나위님의 월급쟁이 부자로 은퇴하라. 투자의 정석인 책이다. 

자본주의에서 월급쟁이로 넉넉한 노후를 보내는 것이 힘든 이유, 그러기 위해서 취할 수 있는 것들, 구체적인 방법, 그리고 그 모든걸 가능할 수 있게 하는 돈 그릇을 키우는 방법까지 자세하게 가이드해주고 있다.

2. 본 것

1) 입지 > 건물연식 (183p)

건물보다는 입지를 먼저 봐야하기 때문이다. ~ 이 아파트는 평촌 신도시에 포함되지는 않아도 기존 인프라를 활용할 수 있는 입지를 가지고 있었다. ~투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그 다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다.

2) 입지란? (186p)

인간이 경제활동을 위해 선택하는 장소.

입지=위치에 의해 결정

일자리, 교통, 주변환경, 학군

3) 전세 레버리지 투자 (196p)

사는 것이 가장 쉽다. 어려움은 오히려 사고 나서 임대를 놓는 과정에서 시작된다.

중개인과의 관계가 투자 결과에 미치는 영향 또한 작지 않다는 것이다.

~ 이런 모습이 ‘속 보이는 비즈니스’ 처럼 보일지 모르겠다. 하지만 당신이 만약 임대사업을 단순한 부업 정도가 아니라 인생을 바꾸는 데 필요한 수단으로 여긴다면, 그 정도의 관심과 표현은 필수다.

4) 호재를 바라보는 관점. (202p)엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다.

5)입지의 구성요소(212p)

입지는 여러 가지 항목에 따라 구성되고 상황에 따라 우선순위를 조금 다르게 두어 결정해야 할 때도 있다. 그럼에도 나는 대게 해당 지역 인근의 직장, 강남 등으로 향하는 교통, 편의시설이나 자연 등의 환경, 중 고등학교와 학원가로 평가할 수 있는 학군 등을 입지 판단의 주요 요소로 본다.

6)비수기 투자(229p) 

여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것. 이것이 비수기 투자의 정석이다.

7) 수학의 정석 예제(234p) 

가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야한다. 그렇기에 지역이나, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수밖에 없다.

처음 10채의 부동산을 마련하기까지 나는 다른 지역, 다른 평형, 다른 상황에 도전했다. 분당, 평촌, 의왕, 서울, 부천, 용인, 고양 등 지역도 달랐고, 10평형, 20평형 초반, 20평형 중반, 30평형 초반까지 국민주택규모 이하의 모든 면적에 도전했다. 매도자인 주인이 살던 집, 전세 임차인이 살던 집, 월세 임차인이 살던 집, 공실, 임차인 전세 기간 중간에 매매 등 매입 당시 상황 또한 모두 달랐다. 신축아파트, 구축 아파트는 물론이거니와 구축 아파트 중에서는 올수리된 집, 일부만 수리된 집 전혀 수리가 되지 않은 집까지 상태도 달랐다.

8) 입지 중요(237p) 입지가 우수한 지역일 경우 실수요 자체도 풍부하지만, 부동산 상승장에서 전체적으로 강한 상승 기류가 형성될 때 투자수요 또한 빠르고 강하게 유입된다.

9) 절대가 중요(239p) 절대 가격이 높으면 전세가율이 높다해도 투자금이 많이 들어가기에 수익률 면에서는 대단한 장점이 없다. ~매매가 자체가 더 높게 상승할 수 있으나 두 물건의 수익률이 엇비슷해지려면 매매가 상승폭도 10배 더 커져야 한다.

10)시세트레킹 단지와 목적(246p) 나는 보통 어느 지역에 임장을 다녀온 뒤에는 그 곳의 대장 격인 아파트 단지와 실제 투자를 검토했던 단지 위주로 꾸준히 시세를 모니터링한다. 

~ 임장한 지역과 해당 부동산의 시세를 모니터링하는 건 일종의 모의투자와 비슷하다.

11) (250p) 특히 20평형대 아파트는 나와 같은 시기에 진입한 투자수요와 꾸준한 실수요에 반응해 어느 정도 가격이 상승했지만, 30평형대는 여전히 약보합 내지는 정체 상태였다.

12) 입주물량 판단(253p) 투자를 고려하는 대상이 수도권에 있다면 입주 물량보다는 해당 물건의 저평가 여부를 먼저 고려한다. ~ 물론 입주물량이 장시간 지속되는 경우라면, 제외한다. ~2년뒤 한 차례 정도 역전세가 발생해 추가로 자금이 투입된다고 해도 매입하는 경우가 있다.

13) 전세가 판단(254p) 전세가 또한 비슷한 효용가치를 지닌 다른 지역에 비해 저렴했다. 이처럼 아파트의 전세가도 비교해 볼 필요가 있다. 이를 통해 전세가 수준을 판단할 수 있는 건 물론이요, 지금 투자할 경우 2년 뒤 전세금 상승분을 취할 수 있는지, 반대로 전세가가 떨어진다면 그 폭이 대략 얼마나 될지를 가늠할 수 있기 떄문이다.

14) 투자 결정 과정 (257p) 나는 J 아파트가 저평가되었다고 판단하고 2년 뒤 일시적인 역전세에 대비할 수 있는지를 검토한 후 투자를 결정했다.

15) 세낀 매물(258p) 나는 기존에 거주하는 임차인의 임대만료 기간이 남아 있는 물건도 적극적으로 검토한다. 집을 매입한 후 따로 임차인을 구해야 하는 수고로움에서 벗아날 수 있기 때문이다.

~ 다만 매도자인 주인이 같은 곳에 세입자로 거주할 경우, 전세가가 시세와 비슷한 상황이면 매매가를 시세보다 비싸게 부르고, 매매가가 시세와 비슷한 상황이면 전세가를 시세보다 저렴하게 요구할 때가 많다.

~이때 투자자가 중시해야할 것은 매매가 그 자체다.

~자산시장에서 투자자가 꿰어야 할 첫단추는 ‘싸게 사는 것’ 이므로

16) 평당 매매가(275p)서울 아파트의 평균 평당 매매가가 2,200만 원이에 육박하던 2017년 말, 나는 용인시 수지 정도의 입지를 갖춘 지역의 32평 아파트가 서울의 절반 가격인 3억 7,000만원 (평당 1,160만 원)에 불과하다는 것이 의아했다.

~시간이 갈수록 성장하고 좋은 투자를 하고 싶다면, 투자할 수 있는 상황이든 아니든 아는 지역을 넓혀가기 위해 노력해야 한다.

17) 투자기준>좋은 지역 (303p) 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르지ㅏ. 투자의 목적은 자금을 효율적으로 운용해 최상의 수익을 내는 것이다.

18) 투자교훈(304p)  매도자의 매도 사유를 대화와 협상 과정에서 파악해야 한다. 등기부 등본 열람은 필수다.

19) 투자 vs 투기(348p) 사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다.

20) 지역 알아가는 순서(359p) 서울이나 광역시의 경우 구 단위로 5곳, 그 외 지역의 경우 시 단위로 5개 이상의 지역을 선정해, 알아가라. 그리고 그 안에서 가치(입지) 대비 싼 물건을 찾고, 그들 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하라.

21) 공급량 판단(364p) 인근 지역의 향후 공급량을 더 보수적으로 (예를 들어, 향후 공급량이 지역 인구수의 약 0.5% 미만인지) 확인한 후 투자하면 된다.

22) 역전세 (407~408p) 투자한 부동산의 전세가가 하락할 가능성이 없는 건 아니다. 하지만 몰빵 투자를 한 경우가 아니라면, 전국에 고르게 투자해 보유하게 된 모든 주택의 전세가가 동시에 하락하는 일은 거의 없다. 결국 당신이 어떻게 투자했느냐에 따라 우려는 기우가 될 수 있다. ~누군가에게는 이 로드맵의 결과가 대단히 허황된 것으로 보일지 모르겠다. 하지만 세상 어딘가에는 이와 같은 방식으로 꽤 큰 성과를 이뤄낸 투자자가 있따는 걸 기억하라.

23) 역전세 리스크 준비 및 대응 (417p)현금, 즉 유동성을 확보해야 한다. 당장 통장 속에 있는 현금이 아닐지라도, 현금을 동원할 방법을 마련하는 것으로도 가능하다. 마이너스 통장이나 신용대출 등이 이에 해당한다. 

24) 전세가 변동 대비(420p) 현금 유동성이 확보되지 않은 상태에서 내가 투자하려는 물건의 주변 지역에 3~4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면, 투자하지 않는 것이 좋다.

3. 깨달은 점 & 적용할 점

 : 1) 입지 > 건물연식 (183p)

입지가 중요하다는 걸 알지만 연식도 무시할 수 없기에 막상 1등을 뽑으려고 하다보면 보유하기엔 신축이 나으려나? 하며 결정이 어려웠던 순간이 많았는데, 입지가 우선임을 잊지 말자!

2) 입지란? (186p)

인간이 경제활동을 위해 선택하는 장소라는  입지의 정의를 처음 알게되었다. 

3) 전세 레버리지 투자 (196p)

임대놓는 과정에서 중개인과의 관계에 중요도를 둬야겠다.

4) 호재를 바라보는 관점. (202p)

자꾸.. 호재를 과대평가하게 되는 경향이 있다. 여전히 이 호재는 더 큰거같은데 이정도면 반영 안된거 아닌가? 싶은 때가 있지만, 아직 실현되지 않았다면 가치를 너무 크게 책정하지 말 것.

5)입지의 구성요소(212p)

입지 판단의 주요 요소를 잘 기억하되, 지역 (상황)에 따라 핵심 입지요소가 있을 수 있다.

6)비수기 투자(229p) 

여름 겨울은 비수기. 봄, 가을은 성수기!

7) 수학의 정석 예제(234p) 

한편으로 다 가능한 투자라는 것을 알 수 있었다. 평수때문에, 조건때문에 제외시켜야하나 고민한 순간이 많았는데 그런거에 제약받지 말고 가능한 투자이니 가치대비 싼 매물에 투자하자.

8) 입지 중요(237p)

입지는 일종의 브랜드처럼 가수요를 불러일으키기에 더욱 중요하다.

9) 절대가 중요(239p) 

절대가가 높은 집을 사면 수익률에 비해 수익이 큰 것도 사실이지만, 

그 만큼 많이 올라야 한다는 점도 잊지 말자.

10)시세트레킹 단지와 목적(246p)

시세트레킹 및 모의 투자까지 진행해 볼 것.

11) (250p) 20평대만 트레킹하는 실수를 범하지 말 것. 전 평형을 조사해야하는 이유!

12) 입주물량 판단(253p) 수도권은 지방에 비해 상대적으로 입주물량에 덜 영향을 받는다.

13) 전세가 판단(254p) 

전세가 비교를 통해 효용가치를 가늠해볼 수 있다. 

14) 투자 결정 과정 (257p) 

저평가여부→리스크 대비→투자

15) 세낀 매물(258p) 

세낀매물을 보다가 투자금에 매몰되어 매매가를 비싸게 사지 말것!

16) 평당 매매가(275p)

평당 매매가로 시세 수준 파악

17) 투자기준>좋은 지역 (303p)

좋은 지역에 너무 집착하지 말고 투자 기준에 따를 것. 지금 너무 수지에 꽂혀있다… 지금 앞마당 열심히 만들자..

18) 투자교훈(304p)

매도사유 어떻게든 파악해내기. 이번에도 파악하지 못하니 협상이 불가했음. 

19) 투자 vs 투기(348p) 

사는순간 오르는 투자를 하자.

20) 지역 알아가는 순서(359p)

서울및 수도권은 구단위, 지방은 시 단위로 보기.

저평가가 먼저 그리고 전세가율 높은 곳

21) 공급량 판단(364p)

공급량은 지역인구수의 0.5% 이하

22) 역전세 (407~408p) 

전세 레버리지 투자는 현실적인 로드맵이다. 이대로 따라가서 나도 투자실력을 갖추고 시스템을 갖출 수 있다.

23) 역전세 리스크 준비 및 대응 (417p)

신용대출, 마이너스 통장으로 역전세 대응할 수 있다.

24) 전세가 변동 대비(420p) 

장기간 공급은 3~4년 동안 내내, 그리고 과한 공급은 지역인구수의 1% 이상

4. 바로 적용할 세 가지

     1) 평당 매매가와 전세가율로 알아갈 지역 고르기

     2) 시세트레킹하면서 모의투자 하기.

     3) 중개인은 친절하고 꼼꼼하다는 인상, or성격이 시원시원한것 같은 분으로 전임을 통해 정하자.

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P246 (밀리의 서재)

나는 보통 어느 지역에 임장을 다녀온 뒤에는 그 곳의 대장 격인 아파트 단지와 실제 투자를 검토했던 단지 위주로 꾸준히 시세를 모니터링한다. 

~ 임장한 지역과 해당 부동산의 시세를 모니터링하는 건 일종의 모의투자와 비슷하다.

: 시세루틴에서 모의투자를 적용해볼 수 있는 방법이 있을까?

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 : 나는 부동산과 맞벌이한다