솔직히 말하면요, 1억도 필요 없을 것 같아요! 서울 투자할 때요!

안녕하세요?

빈쓰입니다. 

월부 회원 여러분~

24년 11월 어떻게 보내고 계시나요??

어제 수능이 있었죠?

수능 날에는 어김없이 추웠던 거 같은데..

이번 수능 날은 추운 줄 모르고 지나갔습니다. 

옛날 생각도 나고 추억 돋았네요!!ㅎㅎ

그때는 수능이 정말 인생 시험의 끝인 줄 알았는데, 

그게 시작이었다는 것을 늦게나마 깨닫습니다. 

요즘 자산 시장을 보면, 

매우 혼란스러우실 거 같습니다. 

갑자기 코인이 고공행진을 하고 

미국 주식은 신고가를 경신하고요, 

그에 반에 우리나라 코스피는 바닥을 모르고 떨어지고

삼성전자가 49,900원까지 내려가면서 

4만전자 되냐고 난리였는데,

오늘은 반등하는 모양세입니다. 

하루에 10%가 내렸다가 

7~8%가 오르는 혼란스러운 시장!!

여러분들은 이런 시장을 어떻게 준비하고 계시나요??

또 이러다가 나만 벼락 거지 되는 거 아닌가 걱정하고 계신가요?? 

자산 시장에서 ‘FOMO’가 되기는 싫은데, 그렇다고 어떻게 해야 할지….

고민 많이 되시죠??

내 투자금으로는 서울 2~3급지는 꿈도 못 꾸고 

그렇다고 지방 투자는 물리적인 거리와 시간 때문에 어렵고!!

이렇게 시간만 보내고 있기에는, 불안하시죠??

올해 연말을 어떻게 보내느냐에 따라 여러분들의 자산이 달라질 수도 있는 

아주 아주 중요한 시기에 어떻게 보내야 할지 얘기해드릴게요~ 

이제부터 잘 따라와보세요~

# 1억 정도 투자금이 있습니다. 저는 어디를 가야 할까요??

요즘 많이 묻는 질문입니다. 

사실 정답은 없습니다. 

그런데, 덧붙이시는 말씀이

무릎도 아프고 체력이 받쳐주지 않아서 

투자는 해야겠고 하고 싶은데

지방은 너무 어렵고 

어디로 가야 할지 모르겠다는 겁니다.

이럴 경우, 

저는 경기도 4급지 이하(광명, 평촌, 수지, 하남, 구리 정도)와

1기 신도시(일산, 산본, 부천 정도=5급지)를 잘 찾아보라고 말씀드립니다.

1억 정도로 본인이 할 수 있는 투자에서 꽤 괜찮은 투자를 하고 싶다면, 

위에 예시를 드린 지역들이 나쁘지 않기 때문입니다. 

현실적으로 경기도 4급지에서 투자금 1억 정도를 찾으려면, 

찾을 수는 있습니다. 하지만 쉽지는 않습니다. 

# 시장 평균 만큼만 벌어도 잘 한 투자!!

시장 평균 정도 버는 투자(= 전고점 기준!!)

(지난 서울 시장에서 평균이 매매가의 2.4배 상승이었습니다. 

5억 하던 아파트가 12억까지 올랐다는 말입니다. 놀랍지 않습니까??

1기 신도시 아파트들이 평균보다 못하다고 해도 2배 이상은 올랐습니다. 

1기 신도시 중에서도 5급지에 속하는 지역의 한 아파트를 예시로 들어보겠습니다. 

2014년에는 2억하던 아파트가 2018년 3억까지 갔다가 

2019년 다시 2.5억으로 내려왔습니다. 

그런데, 21년 5.95억까지 가는 기적이 일어납니다. 

2014년 2억 하던 매매가의 2.98배(전고점 기준)가 올랐습니다. 

거의 3배 가까이 올랐습니다는 겁니다.

왜냐하면 1기 신도시는 낡았습니다. 

낡은 아파트는 입지가 좋을 수록 새아파트가 될 기대감이 붙습니다. 

상승장이 무르익으면 어떤 일이 벌어질까요??

모든 아파트가 상승하면서 

조금 입지가 떨어지는 아파트들도 새아파트가 될 기대감이 붙습니다. 

하락장이 되면 입지가 떨어지는데 기대감으로만 올라간 상승분은 힘없이 떨어지게 됩니다. 

그러면서 다시 가치를 찾아가게 됩니다. 

이걸 모르고 21년에 투자하면 어렵습니다. 

하지만 이걸 알고 24년에 투자하면요???

여러분들은 이걸 알고 24년에 투자할 수 있는 아주 좋은 행운을 가지신 겁니다!!!

# 이 아파트의 현재 가격은??

샷시까지 수리된 전세는 없고 비슷한 방 2개 구조로 샷시까지 올수리된 물건이 2.5억 정도에 나옵니다. 

매매는 화장실 수리 사진만 올라온 것으로 봐서 4층의 내부 수리 수준으로 3.4억인 듯 합니다. 

실제 실거래를 살펴봐도 2.5억 비슷한 선입니다.

실제 11월에 거래된 물건들을 보면, 

수리된 물건으로 2.45~2.5억 수준으로 거래된 거 같습니다. 

매매가는 3.4억이 수리 수준을 봐야겠지만, 엄청 비싼 가격은 아니네요!!

여러분들이 가서 잘 협상해서 더 좋은 가격으로 투자한다면, 

이번 시장에서 저평가된 아파트를 투자해서 좋은 수익을 거둘 수 있을 겁니다. 

그러니 여러분들은 지금 싼 아파트를 사서 

가치를 찾아갈 때 까지 기다리시기만 하면 됩니다.

# 조심해야 할 점은 없을까요??

당연히 조심해야 할 점이 있습니다. 

1기 신도시 구축아파트

특히 입지가 덜 좋은(5급지)

방 2개 구조의 20평 복도식 아파트는요, 

실거주 가치가 상대적으로 낮습니다. 

입지가 좋은 경기도(4급지)

신축 방 3개 화장실 2개 계단식 아파트보다요!!

그렇기 때문에, 

전세가가 빠르게 상승하지 않습니다. 

위의 그래프에서 전세가를 보셔도 

큰 상승폭을 만들지 못했습니다. 

21년 뜨거운 상승장에서도 말이죠!!

따라서 전세가는 다시 내려왔을 때도(역전세)

반드시 대비하셔야 합니다. 

그래서 전세가는 5%만 올리시기를 권합니다. 

한 가지 더 1기 신도시 특별법이 잘 시행되어 

리모델링, 재건축이 진행된다면

세입자의 전세금은 돌려주셔야 합니다. 

이때, 이주비 대출을 활용하실 수 있는데요!!

추가 분담금에 대한 대비도 꼭 필요한 부분이니, 

투자하시기 전에 꼭 계산해보시길 바랍니다. 

정말 기회의 땅이 될 수도 있는, 

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저는 여러분들이 모두 부자가 되었으면 좋겠습니다. 

더불어 저도 같이요~

모두 즐거운 저녁 시간 보내시고요!!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 

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