[어니런] 지방광역시 내 집마련이 1호기가 된 경험담 3탄 (feat. 전세 빼기, 역전세 막기)

안녕하세요!!

정직하게 달리는 투자자 어니런입니다~!!

지난 번에 지방광역시 내 집마련 경험담 1, 2탄을 썼었는데

갑자기 1호기가 된 경험담을 가지고 왔습니다!

마침, 전세 계약도 마무리 되어 잊기 전에 복기글을 써두려 합니다.

1. 내 집마련이 1호기가 된 사연

처음에 집을 샀을 때는 실거주 목적으로 샀었습니다!

전세낀 물건을 사서 내년 초 전세 만기 때 입주할 예정이었는데

전세를 새로 맞추는 것도 생각은 했었지만

당시 전세가가 기존 전세가와 1억 가까이 차이가 나서 

엄두도 못내고 그냥 들어가서 살아야겠다고 생각했습니다.

그런데…

매일 시세를 보다보니 점점 전세가가 오르는 게 보였고

단지 주변 지역에 전세가 줄어든 게 보였습니다.

그래서 처음은 1억 역전세를 생각했는데

잘하면 5천 정도 역전세로 막을 수 있겠다 싶었습니다.

이 정도 금액은 감당할 수 있겠다 싶기도 했고

5천 만원이라는 돈이 큰 돈이지만 현재 전세가가 싸기 때문에

 나중에 투자금이 회수될 수 있을거라고 생각했습니다.

무엇보다, 실거주로 들어가서 살게 되면 

더 큰 돈이 오랫동안 들어가기 때문에

전세를 놓는 게 더 낫겠다는 판단을 했습니다.

2. 전세 빼기 과정

전세를 놔야겠다고 생각한 후 action plan을 4가지를 짰습니다.

1단계. 우리 단지와 주변 단지 전세 물건 파악하기

2단계. 우리 집 전세 호가 결정하고 물건 내놓기

3단계. 2주간 지켜보고 안 나가면 인근 부동산에 물건 내놓기

4단계. 잔금 대비하기

1단계. 내 단지와 주변 단지 전세 물건 파악하기

주변 경쟁 물건을 파악하려고 했을 때, 

어느 단지까지 경쟁 물건으로 봐야할까라는 고민이 됐습니다. 

그래서 두잇나 튜터님께 여쭤봤을 때 감사하게도

같은 생활권이라고 해도 어떤 단지인지에 달라요.

a단지일 경우, 그 위, 아래 단지까지 봐야할 거고

b단지일 경우, 인근 생활권까지도 봐야 할 거에요.

그 단지의 우선 순위를 잘 알아야 어느 게 더 위고 아래인지 알 수 있어서

어느 생활권이 우선인지 후순위인지 알 수 있어요.

라는 말씀을 해주셨습니다!!

단지 선호도가 전세 시세를 결정할 때도 연결된다는 걸

깨달을 수 있었습니다.

다시 한 번 감사합니다 튜터님!! :)

2단계. 우리 집 전세 호가 결정하고 물건 내놓기

튜터님의 말씀을 바탕으로 범위를 정해서

전세 물건들을 살펴봤고 주변 신축보다는 가격을 낮게

우리 단지보다 더 선호되는 단지보다도 낮게,

다만 우리 집이 동, 층이 좋고 수리 상태가 좋으니 경쟁해볼만하다 

싶은 같은 평형대의 물건과는 비슷하게 전세가를 결정했습니다.

다만, 전세가 거의 없었기 때문에 실거래가보다는 높여서 

전세가를 정했습니다. 처음부터 너무 낮게 낼 필요는 없겠다 싶었어요.

현재 전세가에서 -5천만원인 금액으로 전세를 내놨습니다.

 우리 집이 최저가는 아니었지만

동, 층, 수리 상태가 좋아서 그런지

일주일 만에 마음에 들어하는 세입자 분이 나타나셨습니다!

그렇게 무난하게 계약이 되는가 싶었는데….!!

3. 협상하기

1) 역전세 -5천만원 → 0원?!!!

원래는 기존에 살던 세입자께서 더 넓은 평수로 이사를 가려던 참이라,

이사 나가는 게 확정인 상황이었습니다.

그런데, 주변에 전세가 없다보니 이사 갈 집을 못 구하셨고..

새로운 세입자가 나타나서 이사 날짜를 협의해야하는 상황이 오자

기존 세입자분께서 계속 살겠다고 하셨습니다.

이 때, 말씀해주신 조건은

‘기존 전세금 O억에서 2천만원 감액한 금액으로 하고, 2천만원은 현금으로 돌려주기’였습니다.

‘만약 그게 어렵다면 기존 전세금 O억으로 살겠다’고 해주셨어요.

역전세 -5천을 생각하던 저에게는

 두 가지 조건 모두 너무 감사한 조건이었습니다ㅠㅠ

다만, 알아보니 전세금에 질권설정이 되어있는 상황이라 

2천만원을 세입자가 아닌 은행에 갚아야 하는 상황이었습니다.

그래서 세입자분께 알아보니 2천만원을 은행에 갚아야한다해서

  현금으로 드리긴 어려울 것 같다고 말씀드렸고

'그럼 기존 전세금 O억으로 재계약할게요'라고 해주셨습니다 (얏호!)

그렇게 역전세 없이 기존 전세금 O억으로 진행이 되나 싶었는데…..!!

역전세 0원 → -5천만원!!?!

세입자 부부가 의논 후 현재 시세대로 ‘기존 전세가 O억-5천만원’으로 

전세를 재계약하고 싶다고 연락을 주셨습니다.ㅠㅠ

현금이 필요한 상황인데, 시세대로 계약하시면

전세 대출금이 줄어들어 이자 비용도 줄고, 

현금도 일부 돌려받을 수 있기 때문입니다.

예를 들어, 기존 전세금이 4억이고 그 중 은행 대출이 3.2억인 상황에서 

(은행 전세대출은 전세가의 80%까지 된다고 합니다.)

전세금을 3.5억으로 낮춰 재계약을 하게 될 경우,

 은행 대출은 2.8억(3.5억원의 80%)까지만 가능하므로

기존 대출 3.2억-2.8억에 해당하는 4천만원은 집주인이 은행에 갚아야 하고

남은 1천만원은 세입자에게 돌려주게 됩니다.

처음엔 이게 무슨 말인지 이해가 안됐고, 

5천 만원 모두 은행에 갚아야하는 거 아닌가?라고 생각을 했는데

은행에 문의를 해보니..은행은 줄어든 대출 보증금액 만큼만 

받으면 되고 남은 건 관여하지 않는다고 하더라구요.

세입자가 돈을 갚지 않을 경우 세입자에게 먼저 독촉(?) 압류(?)가 

들어가기 때문에 크게 걱정하지 않아도 된다는 말을 들었습니다..

정리하자면 

세입자가 원하는 것은  이자 비용 줄이기+현금

제가 원하는 것은 최대한 역전세 비용 줄이기

인 상황에서 전세금을 낮출수록 세입자는 이자 비용이 줄고 현금이 생기니

시세대로 전세금을 낮춰서 계약하고 싶어하셨습니다.

협상 실수, 최저가를 부르다 

기존 전세금 O억으로 진행되는 걸로 알다가

세입자분께서 갑자기 현재 시세대로 -5천 된 금액으로 하고 싶다고 하셔서 

당황한 상태에서 저는 협상할 때는‘상대에게 무엇을 줄 수 있는지 생각하라’라는 말을 떠올렸습니다.

상대가 가장 원하는 건 현금이었습니다.

그래서 저는 현재 시세에서 2천만원 가량 높은 전세가는 어떠시냐고 제안했습니다.

그럼 세입자는 위에서 적은 것과 같은 원리로 집주인이 은행에 1000만원을 갚고

 남은 600만원의 현금을 돌려받을 수 있었기 때문입니다.

그런데 세입자는 이 금액도 너무 비싸다고 하셨습니다.ㅠㅠ

현금이 필요한데 시세대로 하면 1천 만원 현금을 받을 수 있는데

600만원은 적게 느껴지셨던 것이죠ㅠㅠ

그래서 저는 전세가를 낮춰 현재 시세에서 1천 만원 높은 전세가를 불렀습니다.

그럼 세입자는 800만원을 돌려 받을 수 있으니

그 정도면 만족한다고 하셨어요.

이 사실을 저의 짝꿍에게 말했더니

협상하는데 최저가를 부르면 어떡하냐고 그랬습니다..또르륵….

기존에 얘기했던대로 기존 전세금 O억이나, O억-2천만원의 금액으로 부르고 

 협상을 해가며 줄여야하는데

세입자 사정에 공감하면서  ‘어떻게 하면 세입자도 나도 만족할 수 있을까?’ 생각하다보니

너무 쉽게 세입자가 만족할 수 있는 금액을 바로 제시해버린 것이지요..

저의 비용을 줄일 생각도 해야 하고 최악의 경우 시세대로 받는 걸 마음 먹더라도

처음엔 높은 금액부터 부르며 협상을 했어야 하는데 실수를 했다는 걸 알았습니다.

다시 협상 시작

짝꿍의 반대로 다시 O억-2천부터 협상을 시작했습니다..ㅎ

O억-2천 이하는 힘들다고, 어차피 이사비용, 복비 생각하면

현금이 400만 원이라도 생기는 게 낫지 않겠냐고 말씀드렸는데

세입자분은 왜 굳이 이자비를 더 내며 시세보다 높게 살야아 하냐고

말씀하셨습니다. 사실 세입자 분 말씀도 일리가 있었기에…

저만의 히든카드… 감정에 호소하기(?)를 내밀었습니다.

“사실,,,저희가 남는 돈으로 신혼집을 알아봐야해서요.

저희는 기존 전세금 O억으로 사신다고 하셔서 그런 줄 알았는데

갑자기 말이 달라져서 당황스러웠습니다. 

최대한 기존 금액이랑 최대한 비슷하게 가면 좋겠습니다ㅠㅠ

혹시 이자가 부담이시라면 추가로 내시는 이자만큼 

전세금을 낮춰드릴게요” 

그러자 세입자분도 저희의 입장이 이해 되신 듯 했어요..ㅎㅎ

다만, 이자만큼 전세금을 낮추는 건 이해가 안된다고,

어차피 돈 나가는건 똑같다고, 이자비가 부담이라고 하셨습니다.

사실 세입자분도 계속 사시길 바랬고 무엇보다 이사갈 집을 구하기 어려운 상황이었습니다.

저도 기존 세입자가 나가면 -5천 역전세는 감당해야 했기에 

기존 세입자가 조금이라도 시세보다 높게 살아주시면 감사한 상황이었습니다. 

그랬기에 서로 만족할 만한 합의점을 찾는게 과제였던 것 같습니다.

그리고 마지막 통화에서 세입자분께서

그럼 기존 전세금 O억에서 -2천만원된 금액으로 하되,

나중에 이사비를 지원해주는 건 어떠냐고 제안해주셨습니다.

세입자분이 추가로 부담해야하는 이자비와 이사비가 비슷했기에

저도, 짝꿍도 만족하여 협상을 끝낼 수 있었습니다.

4. 특약 준비 및 계약하기

가격 협상이 마무리 되고, 계약 기간 및 특약을 의논하고

확정지은 후 부동산 사장님께 보내드렸습니다.

그리고 계약하기로 한 날, 계약까지 완료했습니다!!!

기존 세입자가 갱신권까지 사용 후 재계약을 하는 상황이라

오가는 돈 없이 빠르게 진행되었습니다.

알아보니 질권설정이 되어있는 경우,

보통 은행에서 만기 2~3주 전에 세입자에게 대출을 연장할 것인지,

상환할 것인지 전화를 하신다고 합니다.

만약 전세금이 낮아져 일부 금액을 상환해야하는 경우

세입자가 은행으로부터 계좌번호를 받아오면

저는 은행에 일부 금액을 갚고, 남은 금액은 세입자분께 돌려드리면 되는 것입니다!

5.느낀 점

1. 공급이 부족해서 전세가가 오른다는 말이 무엇인지 실감할 수 있었습니다.

정말 운이 좋게도 투자한 지역에 공급이 없는 상황이라 전세가가 조금씩 올라오고 있고

전세가 없어 예상했던 전세가보다 높게 전세를 계약할 수 있었습니다.

무엇보다 처음엔 당연히 실거주만 생각했는데

 상황이 바뀌어 전세 놓는 것도 고려할 수 있게 되어 참 감사했습니다.

2. 협상 능력을 키워야겠습니다..상대방이 원하는 걸 들어주는 것도 중요하지만

내가 원하는 것과 상대가 원하는 것 모두 이루는 방향을 생각해야하고

항상 처음부터 최저가를 부르면 안된다는 것을 알았습니다.

3. 상대방의 말에 공감하고 이입하다보니 상대의 말에 휘둘리기 쉽다는

생각이 들었습니다. 전세입자의 호소(?)에 귀를 기울이다보니

나중엔 마음이 힘들었는데, 공감해주되 이성적으로 처리할 건 처리할 수 있도록

정신을 차려야겠다는 생각이 들었습니다.

4. 감사한 마음입니다. 전세가를 설정할 때부터 이 모든 과정에서..

혼자였다면 너무 어려웠을 거라는 생각이 들었습니다. 

두잇나 튜터님께 전세가 설정부터 질권 설정이 있을 경우 전세금 차액만큼

세입자께 돌려드려도 되는지 질문을 드렸고 도움을 주신 덕분에

실수를 줄이고 목표한 지점까지 올 수 있었습니다.ㅠㅠ

그리고 두잇33조 동료들께 힘들다 징징거리기도 했는데,

잘 될거라고 응원해주셔서 감사했습니다. 큰 힘이 되었습니다!!♥

또 저의 짝꿍이 차분하게 잘 대처해준 덕분에

역전세를 -2천만원으로 방어할 수 있었던 것 같습니다.

정말 정말 감사할 따름입니다.ㅜㅜ

도움 받은 만큼 주변에 많이 나누며 살겠습니다!!!

저의 경험담이 또 저처럼 처음이신 분들께 도움이 되었으면 좋겠습니다.

감사합니다. ><