관련 강의
열반스쿨 중급반 - 나에게 맞는 투자지역 찾는 법
양파링, 게리롱, 식빵파파, 주우이
수강후기
오늘 전세를 계약하는 부분에 대한 A TO Z 모두 알려주는 양파링님 2주차 강의 후기를 작성합니다!
오픈북 과도 같은 2강에서 반드시 기억해야 할 것 2가지
- 적정 전세가를 설정하는 3단계 단생공
- 임대 기간 설정시 고려해야 할 3가지 공수포
PART1. 현재 시장 분위기
전세 자금 / 주담대 대출 중단으로 인한 거래 뜸해진 서울 아파트 (매물 증가, 거래량 감소로 관망하는 분위기)
이런 건 처음 있는 일이 아니다. 21,22년도 동일하게 규제가 있었다.
거래량은 서울 경기가 올라간 다고 전국이 모두 증가하는 것은 아니고
지방의 경우에는 공급이 마무리 되면서 매물이 감소하고 있다.
하지만 서울의 경우 상, 하급지에 따라 분위기 자체가 많이 다르다
그렇다고 기회가 없는 것은 아니다. 시장이 어렵지만 거기서 기회를 찾고 싸게 살 수 있는 기회가 있다.
느낀점: 서울의 시장을 매임 하면서 느꼈던 부분들을 잘 설명해주셔서 한번 더 공감하게 되었어요!
지금 시장을 큰 하락장이 올거다 보합이 지속될거다, 호가는 내려가지 않을 것이다
투자하기 어려운 시기 라고는 하지만
그런 상황에서도 반드시 기회는 존재하고 그 기회를 만들 수 있는 것은
시장에 계속 참여하고 꾸준하게 지속해 나가는 부분이다.
PART 2. 전세 셋팅을 위해 알아야 할 것.
가격만 좋다고 1등이 아니라 전세 셋팅 하는 부분까지 포함해서 1등을 찾아야 한다.
시장 상황이 상승장 이고 가격이 많이 싸는 경우
빠르게 가 계약금 조금 많이 넣고 계약서도 작성 일정도 빠르게 진행하는 경우도 있지만
현재 시장상황 에서는 그렇게 하지 않아도 된다
투자자한테 월세 낀 물건은 좋지 않다(투자금이 오래 묻어있기 때문)
투자자로써 만나야 하는 모든 경우를 알고 그것에 맞춰서 준비 하는 것이 필요하다
(투자 시 유형 중에는 기본 셋팅으로 진행되는 경우가 가장 많이 발생)
느낀점: 여러가지 상황들을 기억하고 , 거기서 대처해야하는 부분들을 시뮬레이션 해보면서
내가 겪을 수 있는 것에 대한 대비를 하는 것이 필요하다
PART3. 내 물건 1등 만들어서 빨리 빼는 방법
진짜 진짜 중요한 파트 이며, 너무 재미있는 강의
1)적정 전세가 설정법
적정 전세 가는 집 사기 전 부터 결정을 해야 한다
임대 기간을 조정하면서 리스크를 줄일 수 있다
투자에 들어갈 금액을 알 수 있다를 통해서 감당할 수 있는 투자 인지 선택을 해야 한다.
단지 →생활권 → 공급까지 확인 해서 진행한다
지방에서 매매-전세가 차이가 작은 경우 대부분
전세보증보험이 가능 한지 확인을 한다.
(계약 시점이 아닌 승인 시점을 기준으로 적용/ 시기에 따라 2~3개월 소요 )
매매가 *90% = 전세보증보험 금액
2) 기간 설정법
공.수.포 (공급, 수요, 포트폴리오)
한순간의 선택이 몇년치 리스크를 부담하게 된다
3) 법인 임차인
시장 시세보다 전세금이 높더라도 깨끗하고 쾌적한 집을 선택
임대차 3법 적용 X (계약갱신 청구권 X,상한 제한 없음)
전세권 설정을 해놓는다(다른 사람한테 재 임대, 대출도 가능하기 때문에 특약에 안되는 부분으로 넣어야 한다)
관리가 잘 안되는 것이 문제
알만한 회사로 선정해서 안정적으로 계약을 진행한다
원상복구 의무를 계약서에 작성해서 특약으로 진행.
느낀점: 3가지의 항목을 우선순위를 정하고 , 가장 적합한 선택은 어떤것인지 고민을 해봐야한다
예측할 수 있다면 대응할 수 있는 영억이 늘어납니다.
모르고 어떻게 해야할지 모르기 때문에 두려워하는 것이다 .
하나씩 알아가는 것이 중요하다
PART4. 전세 계약 셋팅 준비 해야 할 것
1)등기부등본 체크 하기( 표제부, 갑구, 을구를 확인하고 “권리 하자” 없는지 체크)
갑구) 소유자가 누구지? 공유자가 있는 건 아닌지?
가압류,가처분,가등기는 없는지? 권리 침해 여부
을구) 근 저당권 (집 담보로 빌린 건 없는지? )
만약 채권 최고액(근 저당권 00은행) 이 있는 경우
잔금 시 말소 특약 기재 / 반드시 상환 영수증 확인
각 페이지 하단)
열람 일시: 가 예약전, 본 계약서, 잔금 진행 할 때 3번 확인 하기
(3번 모두 그날 일자로 열람되어 있어야 한다)
페이지 체크 정확하게 모든 페이지를 봤는지 확인 하기
2)매매 계약서 체크 하기
계약 내용(돈) 을 정확하게 체크 하기 (협의 된 잔금 기간으로 작성이 되었는지)
>계약금, 중도금, 잔금 지급일, 거래금액, 기간등
특약사항에서 협의 된 내용을 잘 작성되었는지 까지 확인 하기
3)임대 계약 체크 하기
매매계약과 동일한 부분이지만, 그래도 계약 내용을 정확하게 확인하기
만기 도래 00개월 전까지 이전 통보 하는 부분 작성
계약 만기 시 새로운 계약을 위해서 적극 협조 해주기 (집 잘 보여주기)
수선 시 원상 복구 잘 해 달라는 요청하기(에어컨,식세기,인덕션,정수기,벽결이TV)
기타 사항(실내 흡연금지, 반려 동물 )
기존 전세입자를 승계 시
전세 자금 대출은 안 받았는지, 임대 보증금 반환 시 어떻게 진행이 되는지 체크 하기
만약 법률 고민이 있을 경우 법률 구조공단, 로톡 문의하기, 또는 사이버 상담 문의에서 체크 하기
느낀점: 확인하고 또 확인해서 문제가 없는지 체크하고 그리고 그것에 대한 책임을 져야하는 것이 투자자가 지켜 나가야 할 것이라고 생각한다
"투자에 대한 책임은 스스로의 몫"
PART5. 임대리스크 줄이는 법
1)입주 물량을 임대에 미치는 요소를 면밀하게 파악하기
>공급에 따라 모든 부분들이 변하고 생각과 다르게 흘러갈 수있으니, 공급물량을 잘 체크하기
2)최고가를 고집하지 말자
>내가 수리도 했는데, 제일 높게 받아야하는거 아니야하는 욕심을 챙기기 보다는 주변 상황을 보고 판단하기
3)분산투자를 통해서 역전세 리스크 방어 하기
4)모든 곳을 내 발로 가서 확인하고 선택하기
>좋은지역, 나쁜지역 모두 가보자. 여기 또 오지 않는다. 별로 이면 다시 안 올 거니 확실하게 보자!
5)싸게 사는 것이 가장 중요하다
>싸게 사면 시장이 출렁거려도 버틸 수 있는 힘이 생긴다
처음에도 이야기한 2가지
단.생.공 / 공.수.포 잊지 말고 기억하기!!
적용할 점
1)꾸준하게 시장참여 하면서 흐름을 파악하기
2)시세트레킹을 통해서 움직인 체크 하기
3)공급물량을 체크하면서 적정전세가 체크 하기
4)임장을 통해서 앞마당 늘리기
5)지속적으로 상황들을 익히고 나에게 적용해보기
양파링님 강의는 너무 잘 들리고 머리속에 오래 저장이 되는거 같다!
강의 때 이야기 해주신 대로 내가 만약, 전세가를 적정하게 계약을 진행하게되면
후기 작성을 해보고 싶다!!
고생많으셨어요! 양파링님
다음에는 오프라인에서 만나요!!
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