안녕하세요,
매 순간 진심을 담고 싶은 진심을담아서입니다.
날씨가 스산해지면서 내집마련/투자를 하기에 더 적기가 되가는 것 같습니다. 제 짧은 투자 경험을 복기해보면 아주 덥거나 아주 추울 때 유독 싼 물건이 많았는데, 사람들의 발걸음 떼기 어려운 시기일수록 생각지도 못한 가격이나 물건 등이 나오는 것 같습니다.
오늘은 쉽지 않은 날씨에도 고군부투 하시는 분들을 위해서 앞으로 더 좋은 지역이 될 곳을 알아보는 방법에 대해서 설명드리려고 합니다.
여러분 마포 좋아하시죠? 마포는 과거 강서구 특정 생활권의 가격과 큰 차이가 나지 않는 곳이었습니다. 그러나 마포 주변에 새로운 아파트들 많이 들어서고, 2호선/5호선 중심의 교통 편의성을 인정받게 되면서 서울에서 사람들이 살고 싶어하는 굉장히 선호도 높은 곳이 되었습니다.
그런 연유로 과거 하락장이었던 16년 정도를 제외하고 가격이 몇배씩 차이가 나고 있는 상황인데요. 소위 투자금이라고 불리는 매매/전세 차이로 계산하면 심한 경우 4~5배 수익률 차이를 보이는 곳이기도 하며, 수익금으로만 보더라도 몇억씩 차이가 나는 결과를 가져왔습니다.
입지가 개선된다는 건 굉장히 희소성있는 말입니다. 우리가 호재라고 부르기도 하죠. 호재는 일단 현실화되는 게 굉장히 어렵습니다. 여러 의사결정 과정이 필요할 뿐만 아니라, 의사결정으로 얽힌 이해당사자도 굉장히 많기 때문입니다. 그러나 이런 호재를 보는 기준을 제대로 알고 있고, 어떤 게 더 좋은 것인지를 아는 눈이 있다면 마포의 수익의 주인공은 이 글을 읽으시는 여러분이 되실겁니다.
그 호재를 보는 간단하지만 실용적인 방법을 알려드리겠습니다.
호재를 보는 3가지 방법
- 교통이 불편했던 곳일수록 가격반영이 더 크게된다.
- 업무지구 연결이 중요하다
- 단, 아무런 철도교통이 없었다면 선호도 낮은 노선이 들어와도 파급력이 있다.
과거 2016년 즈음 신분당선 개통으로 강남/분당/수지 등에 교통 개선효과가 있었습니다. 그러나 상승률은 천차 만별이었습니다. 으로 강남(신사역), 분당(정자역), 수지(수지구청역)에 영향을 주었지만, 가장 가격 상승률이 높았던 곳은 수지구였는데요. 그 이유는 교통호재는 불편한 곳일수록 개선의 효과가 크다보니 원래 위치가 좋았던 강남/분당에는 영향이 덜 했던 것입니다.
그리고 신분당선 이용이 완전히 자리잡은 수지구 풍덕천역 인근 단지들은 그 외 교통이 개선되지 않은 단지들과 비교할 때 압도적인 가격 흐름을 보입니다.
왜 그럴까요? 업무지구 연결이 중요하기 때문입니다. 부동산은 필연적으로 밥벌이를 용이하게 할 수 있는 곳 중심으로 가격이 우선적으로 형성됩니다. 성북구 정릉동 단지와 구리의 인창동/교문동 단지들의 가격이 비슷했으나 그 이후 몇몇 구리 단지들은 더 비싸진 게 있습니다. 그 이유는 정릉동 일대에는 업무지구 연결성이 떨어지는 우이신설선이, 구리에는 강남권 연결이 되는 8호선이 들어왔기 때문입니다.
그러나 주의할 건 기존에 아무런 철도교통이 없었다면, 즉 지하철 노선이 없었다면 선호도 낮은 노선이 들어와도 파급력이 있습니다. 중랑구 6호선(신내역)이 19년 12월 개통하면서 구리 갈매에 있는 신축 단지를 역전한 모습이 있었습니다. 6호선은 주요 업무지구 중 비교적 수요가 적은 상암 일자리 연결되는 비선호 노선이나, 노선 자체만으로도 호재가 되었습니다.
불편할수록 개선되고, 그게 마침 일자리까지 연결되면 더 큰 파급력을 보입니다.
주의해야 하는 3가지
- 착공된 호재인가?
- 다니는 사람들이 바뀌는가?
- 입지를 보지 않고 호재만 보는가?
가장 최근에 실현된 구리의 8호선 호재는 노선을 완전 새롭게 설치하는 게 아니라 기존에 강동구에서 끝난 8호선 라인을 구리/남양주까지 ‘연장’한 노선이었습니다. 구리 8호선은 신규 공사가 아닌 기존 노선의 ‘연장’임에도 불구하고 9년이 걸렸습니다. 대부분 부동산 관련 호재는 시간이 오래 걸리기에 착공된 호재만을 위주로 봐도 충분하다고 생각합니다. 공사가 시작했고 먼지가 풀풀 날려서 사람들의 발길이 뜸해지는 그 시점을 찾는 것만으로도 호재를 보는 충분한 타이밍이라고 생각합니다.
그리고 다니는 사람들이 바뀌는 것을 보셔야합니다. 이게 무슨 말이냐면 결국 부동산은 사람이 사는 곳이고 그 사는 사람들의 수준이 올라갈수록 집값에 영향을 준다는 뜻입니다. 마포구의 염리상록이라는 구축아파트가 있습니다. 세대수도 크지 않고 타입도 아쉬워서 사람들이 엄청 선호하는 단지는 아니었습니다. 그러나 이 아파트의 가격은 서대문/동대문구에서 과거에 비슷했던 가격을 보인 단지들 대비 훨씬 더 높은 상승률을 보였는데요. 서두에 말씀드린 마포 공덕동 일대 주변에 신축이 들어오면서 신축에 사는 사람들이 주변에 가득 채워졌기 때문이었습니다.
주변에 소득이 받쳐주는 사람들이 채워지자 염리상록 주변 상권이 카페나 코딩 학원, 베이글 베이커리 등으로 바뀌게 되었고 그런 부분이 집값에 영향을 주게 되었습니다. 그래서 새로운 사람들이 오가는 길인가를 생각해보시면서 그 길에 새로운 상권이 채워지는 것을 상상해보시면 좋겠습니다.
그리고 너무 호재 파워만 보는 건 아닌지도 생각해보시면 좋겠습니다. 호재는 실현단계가 완공에 가까울수록 가격에 반영이 더 크게 됩니다. 그로 인해서 비싼 가격을 가진 매물이 나올 수도 있습니다. 호재가 가시화 되는 시점에 단기간에 너무 급등한 가격이 더 오를 것으로 생각되어 성급하게 매수하려고 하시면 오히려 낭패를 보실 수 있습니다. 달려가는 말에 올라 타려고 하기보다는 가격 자체만으로도 주변 시세 대비 어떠한지 차분하게 볼 수 있으셨으면 좋겠습니다.
3년 내 완공 될 수도권 주요 호재 3가지
위에서 말씀드린 기준으로 착공 이후 완공이 임박한 호재와 효과가 극적으로 개선될 호재 등을 말씀드려보겠습니다.
1. 신안산선
(호수역 → 여의도역, 80분 → 25분으로 단축)
→ 신안산선은 초고소득 일자리가 많은 여의도와 연결성이 크게 개선되는 곳입니다. 그리고 여기를 접근하기엔 시흥, 안산 등은 정말 쉽지 않은 곳이었는데요. 신안산선 효과로 최대 55분 단축되는 효과가 있어보입니다. 조금 과장 보태서 서울 김포공항에서 제주도 가는 만큼 시간을 아낄 수 있습니다. 1시간을 아낀다면 드라마 1편은 볼 수 있겠네요 ^^
2. 월곶판교선(월판선)
(월곶역 → 판교역, 110분 → 30분으로 단축)
→ 다음으로는 월판선입니다. 월판선의 최대 장점은 젊은 층이 좋아하는 IT 기반 일자리가 많은 판교 방면 일자리가 크개 개선되는 것입니다. 판교도 빨리가는데, 판교 접근을 통한 강남 접근루트도 확보되어 굉장히 좋은 노선입니다. 시흥, 안양 방면에서 어려웠던 판교 접근성이 크게 개선되어 고소득자인 판교 사람들의 대체 지역으로 선택될 수 있습니다. 그리고 무려 80분이나 단축되는 효과가 있는데요. 절약된 시간으로 귀가 후 영화를 한편 볼 수도 있을 시간입니다.
3. 동북선
(은행사거리역 → 왕십리역, 46분 → 22분으로 단축)
→ 제가 앞에서 철도교통이 아예 없는 곳은 생기기만 해도 파급효과가 없는 단지들 대비 크다고 말씀드렸는데요. 동북선이 딱 그런 예시입니다. 동북선이 들어오면서 노원/성북 등에서 지하철 교통이 아예 없던 많은 생활권들이 수혜를 입을 것으로 예상되는데요. 여기서 핵심은 교통의 허브인 왕십리 접근이 용이해져 출퇴근 불편함이 크게 개선될 수 있는 점입니다. 왕십리역은 2호선, 5호선, 수인분당선, 경의중앙선 등이 지나가는데 동서남북 어디를 가더라도 용이한 노선을 한번에 갈 수 있는 곳입니다. 동북선도 주목하셔야 합니다.
이상으로 여러분의 돈을 3배로 불려줄 수 있는 곳들을 알아봤습니다.
날씨 추워지는 데 감기 조심하시면 좋겠습니다^^
글이 좋았다면, 좋아요와 댓글은 늘 큰 힘이 됩니다 :)
긴 글 읽어주셔서 늘 감사합니다!
