서울 재건축, 초고층 아파트 포기하는 이유?
( + 분담금, 공사비, 스카이라인 )
작성일: 2024.11.17.
안녕하세요 마이로드입니다.
서울에 위치한 초고층아파트,
이 단어를 들었을 때 어떤 생각이 드시나요?
잠실 롯데타워
흔히 '초고층'을 생각하면
잠실 롯데타워가 생각납니다.
이 곳의 주거공간인 롯데시그니엘은
상상초월의 임대료를 자랑하죠.
잠실 롯데타워는
명실상부 잠실의 랜드마크입니다.
갤러리아포레
서울 성동구 트리마제(47층),
갤러리아포레(45층),
서울숲아크로포레스트(49층)
역시 선호되는 고층 아파트입니다.
도심에 웅장하게 서 있는 고층아파트는
보통 그 지역의 랜드마크로 군림합니다.
이 때문일까요?
서울 주요 재건축 단지가
초고층 아파트로 진행하려 한다고 해요.
용산 래미안 첼리투스
용산구 래미안 첼리투스는
‘한강 변 56층(200ｍ) 단지’라고도 불립니다.
사진상으로도
얼마나 초고층인지 느껴지네요.
확실히 랜드마크 역할을
하고 있는 것 같은데요?
초고층아파트=랜드마크라는
인식이 늘어남에 따라
한강 초고층 아파트가
앞으로 늘어날 예정입니다.
강남구 압구정 2~5구역(69~70층)을 비롯해
영등포구 여의도 시범·한양(65·56층),
성동구 성수전략정비구역,
송파구 잠실주공5단지(70층),
용산구 이촌동 한강맨션(59층)에도 줄지어
50층 이상 ‘초고층 아파트’가 들어선다고 해요.
뉴욕 허드슨 야드 전경
뉴욕의 허드슨 야드처럼
한강도 초고층 건물들이 쭉쭉 뻗게 될까요?
그런데 초고층 건립을 포기하고
49층으로 키맞추기를 하는
재건축 단지들도 있다고 합니다.
양천구 목동에서
정비계획이 공개된 8개 단지,
여의도 대교, 공작, 목화,
서초구 잠원동 신반포 2차,
성수동 성수전략 정비구역 1지구가
재건축시 49층을 넘기지 않기로 했다는데요?
여의도는 서울시에서 초고층을 유도하는데도
49층 이내로 재건축하기로 정했습니다.
서초 신반포 2차
왜일까요?
재건축시 건물은 높으면 높을수록 좋은게 아닐까요?
그 원인은 공사비에 있습니다.
49층을 60층 이상으로 올릴 때
공사비가 최소 25% 더 든다고 해요.
투입되는 자재부터
설계와 공법이 완전히 달라지기 때문입니다.
초고층 재건축은
공사비 외에도 걸림돌이 있는데요.
소방법상 ‘준초고층’ 건축물에서
‘초고층’ 건축물로 바뀌면서
각종 규제도 더 강화됩니다.
또한 초고층 재건축은
그냥 초고층 재건축이 아닙니다.
초고층으로 짓겠다고 결정한 내면에는
'그 지역의 랜드마크'를 염두에 두었기 때문에,
랜드마크 경쟁에 따른 ‘특화설계’ 적용으로
공사비가 60%가량 증가한다고 해요.
여의도 시범아파트 특화설계
재건축은
땅파서 나온 돈으로 하는 것이 아니라,
조합원들이
서로 돈을 모아 진행하는 것입니다.
이를 '분담금' 이라고 하죠.
결국 재건축 조합은 ‘공사비 절감’과
랜드마크 건축에 따른 ‘시세차익 기대’라는
선택지 중 하나를 골라야 합니다.
표준 아파트 ‘29층’까지는
3.3㎡당 공사비가 대략 550만~600만원이 듭니다.
소방법상 규제가 적용되는
준초고층이 30층부터란 점을 고려한 계산인데요.
35층 이하 공사비는
29층보다 8%가량 증가한
3.3㎡당 600만~650만원이 투입됩니다.
소방법에 따르면
30~49층은 준초고층 건축물로 분류되며,
1개 층을 피난안전구역으로 비워두고,
옥상엔 헬리콥터 이착륙장도 설치해야 합니다.
다만 지상으로 통하는 직통 계단이 있다면
피난안전구역을 짓지 않아도 되는데요.
이 부분이 초고층 기준인 50층 미만까지
공사비를 아낄 수 있는 이유입니다.
박원순 전임 서울시장 임기 동안 입주한 대부분의 단지가 35층으로 지어졌습니다.
당시 서울 주거용 건축물 높이를 제한하는
‘35층 룰'이 있었기 때문이죠.
2023년 시행한 ‘2040 서울플랜’에서
35층 룰이 사라졌는데요.
이후 여러 재건축 단지들에서
층수 상향이 잇따랐습니다.
다만 35층에서 49층으로 높이면
재건축 분담금이 대폭 늘어납니다.
3.3㎡당 공사비가 750만~800만원으로
35층보다 23% 상향되는
건축비가 필요하기 때문인데요.
더불어 49층부터는
투입되는 자재값도 오릅니다.
콘크리트 강도가
기존보다 50% 강화(30MPa→45MPa)되고
건물을 지탱하는
내력벽의 두께도 두꺼워지기 때문이죠.
또한 건물의 무게를
땅에서 안정적으로 받쳐줄 수 있는
기초파일(말뚝)의 길이가 늘어나고 크기도 커집니다.
35층에서 49층으로 상향해도
공사비가 꽤 상향되는데,
초고층인 50층부터는
49층 이하보다 공사비가 12.5% 더 오릅니다.
아까 상단에서 꽤 많은 재건축 아파트가
초고층을 포기하고 49층을 넘기지 않으려 한다고 말씀드린바 있죠.
재건축 공사비도 공사비지만,
50층부터는 초고층으로 분류되어
까다로운 규제가 적용되기에 이를 피하기 위함이기도 합니다.
50층 이상 초고층은
30개 층마다 피난안전층을 지어야 합니다.
사업시행인가를 받기 전 소방심의도 통과해야 하며,
수조에서 물을 소화전으로 이동시키는
연결송수관 설비와 제연설비 등이
준초고층보다 50% 강화된 기준을 적용받습니다.
콘크리트 강도도 45MPa에서
60MPa로 한층 강화되고,
늘어난 하중을 버티기 위해
엘리베이터와 계단이 설치되는
아파트 건물 중심부의 ‘코어’ 기둥 두께도 굵어지며,
투입되는 자재량도 증가합니다.
60층 이상은
당연히 공사비가 더 비싸집니다.
3.3㎡당 공사비가 1000만원에 육박하는데요.
이는 50~59층보다도
공사비가 11.3% 상향된 수준입니다.
이렇게 재건축을 초고층으로 지으면,
공사비 및 규제에 어려움이 있습니다.
당연히 재건축 분담금도 늘어나겠죠.
이에 대한 부담에
초고층보다는 준초고층(50층 미만)으로
짓겠다는 결정을 하는 경우도 생기는 것입니다.
서울 재건축 35층
층수제한이 풀린 상황이라
재건축 단지들이
이전보다는높게 솟겠지만,
여러 제약으로 인해
많은 재건축 단지들이
일정 이상 높이로는
솟지 못할수도 있겠습니다.
긴 글, 읽어주셔서 감사합니다.
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