열반스쿨 중급반 1강 강의 후기(42기 스스흐짱)

레버리지 : 지렛데라는 것을 알았음. 강의가 투자에 있어 시행착오를 최소화할 수 있는 밑거름임을 파악.

투자는 원칙과 기준에 따라 실행되어야 함. 감정에 휘둘려서는 안됨. 따라서 강의와 독서 그리고 실 투자를 통해 지식 습득과 멘탈 강화의 필요성을 깨달음

투자란 절대 잃지 않고 벌 수 있어야 함. 가치가 있기에 투자를 하게될 것이고 가치가 있음을 판단하는데 상당한 노력이 필요하고 그런 인고의 과정이 있었으므로 혹시 투자건이 하락장에 있을지라도 흔들리지 않을 수 있음.

저 : 저평가 - 가치가 있는 것을 가치보다 싸게 산다 / 같은 가격인데 더 좋은게 있나, 비슷하게 좋은데 더 싼게 있나

저가치 - 사람들이 좋아하지 않는 구축, 물가 상승률이 반영되지 않는 곳은 투자를 피해야 함

서울과 수도권은 입지가 좋은 곳 중 상품성이 좋은 곳을 선택

지방은 신축을 우선적으로 선택하되 입지가 좋은 곳을 선택 

환 :  환금성 - 매도 시점에도 사람들이 좋아할 만한 것

입지와 상품성으로 구분하여 투자범위와 매도계획을 설정 투자

1군지가 무조건 좋은 것은 아님

수 : 수익성 - 적절한 투자금으로 충분한 수익을 낸다.

투자실력은 내가 알고 있는 지역과 단지가 얼마나 많은 것임을 의미, 따라서 내가 관심을 두고 있는 곳 내가 투자가 가능한 곳, 내가 앞으로 갖고 싶어 하는 곳을 먼저 앞마당을 만들어 가면서 점차 영역을 확장해야 할 것임.

내가 현재 알고 있는 곳은 거주지인 동대문과 가고 싶은 강동구임. 동대문은 2015~2017년 업무 처리를 위해 아파트 1층 매입을 위해 여러 동과 단지를 보게됨. 지금 강의를 듣고 확인해 보니 그것이 바로 분위기 임장과 단지 임장이었음. 나름 여러 곳을 보다 보니 내 눈에 따라 동별 단지별 장단점이 보이면서 순위를 매길 수 있었음. 2016년에 업무용으로 매입한 아파트들은 지금 엄청난 가격 상승을 보임. 그게 내꺼였으며 좋았을텐데. 이건 시기적으로 좋았던거고 투자의 원치과 기준에 따른 것은 아님. 앞으로 내가 투자할 곳은 원치과 기준에 따를 것임.

처음에는 내가 관심있는 곳 몇 군데만을 파악하고자 하였는데 강의를 들으면서 모든 단지를 파악하기 어려우니 300세대 이상 단지를 기준으로 삼을 것임. 그리고 동의 장단점을 파악하고 동별 대장 단지를 선택 마지막으로 대장 단지 위주로 순위를 정해 볼 것임. 일단 가까운 서울부터 파악하고 조금이라도 생활했던 광주광역시, 경남 창원시를 타켓을 삼고자 함. 이후 대구와 대전, 천안을 대상 범위로 삼고자 함. 

원 : 전세가율이 높은 단지에 투자하고 원금을 절대 지킨다. 

투자는 싸게 산걸, 비싸게 파는 행위라는 것을 절대로 잊어서는 안됨

가치에 대한 확고한 신념이 있어야만 수익이 발생하지 않는 기간을 버틸 수 있는 만큼 투자물건 선택시 투자의 원칙과 기준에 맞춰  숙고에 부족함이 없는 상태에서 물건을 선택해야 할 것임.

리 : 감당가능한 리스크에 투자하고 대응한다.

리스크는 피할 수 없음을 깨닮음.  항상 기회 뒤에 위기가 있기에 무리한 전세가를 피하고 전세 상승분으로 무리한 재투자는 피하자. 

실력있는 투자자의 프로세스는 투자기준과 가격관찰임.

아파트의 가치는 입지와 상품성임을 꼭 기억해야 함. 임장하고 임장보고서를 작성하며 가치를 파악

내가 잘 아는 곳이여만 가치를 제대로 파악할 수 있음

가치를 제대로 안다는 것은 가치를 평가하고 이유를 설명할 수 있어야 함

가치평가 과정은 입지평가 → 분위기 임장 → 단지 임장→ 매물확인 순서임

수도권은 교통이 최우선임

지방은 환경과 학군임

내가 꽤 오랫동안 살아온 지역을 대상으로 볼 때 서울에서 과연 교통이 최우선인지는 의문이 있음

동대문구를 봤을 때 교통으로 봐서는 청량리가 1번이지만 나머지 환경, 학군은 상당히 떨어진다 생각됨.

다만 청량리가 개발 호재에 따라 좋은 신축 아파트가 많이 들어오고 이 부분이 정통적으로 학군과 환경이 좋은 동을 이기는 것은 아닐까 생각이 듦.  반면 학군이 좋은 동은 전부터 교통이 취약하다는 평이 많았음. 또한 신축 물건이 없음. 신축 물건이 있더라도 10년 전 아파트와 매매가가 비슷함. 왜 이렇게 되는지는 학습이 더 필요해 보임.

임장에 대해 알게됨. 막연히 그냥 동네를 돌아보는 것으로 알았음. 강의를 통해 어떤 지역구가 있으면 그 지역구 모든 동에 대한 분위기와 일정 세대수 이상 단지를 모두를 살피는 단지 임장이 필수임을 알았음. 앞으로 가장 관심을 두고 있는 구에 대해 전반적으로 임장을 시행하고 보고서까지 쓰고자 함.

매물 확인 시 집 전체에 대해 샅샅이 살펴 볼 수 있는 방법을 알게됨. 한방향으로 돌기

투자시 저환수원리 체크리스트 작성

가격 관찰을 위해 장바구니 담기

당장 생각했던 가격에 원하는 물건이 없을지라도 지속적으로 관찰하고 주변까지 확인하다보면

바라는 물건이 나타날 수 있음을 명심

단번에 계약하는 것이 아니라 장바구니 담기를 통해 물건의 가치를 파악하고

가격이 좋은 시점에 물건을 구입

매입시 내가 원하는 물건이 있으면 그것보다 더 좋은 물건이 있는 지 직접 부동산에 확인하여

협상 물건을 발견하여 협상을 유리하게 가져가야 함

복기를 통해 내가 한 투자가 올바른 것인지 꼭 확인해야함

내 상황을  정확하게 인식하고 

지금 해야 할 행동을 하는 것이 부자로 가는 길임

현재 내 상황은 청약에 당첨된 집이 있는 상황임

입주시까지 현재 기준 2년 6개월 동안 약 2억에 가까운 자금을 모아야 함

그 동안 현재 나의 재무 상태를 확인하지 않아

1년간 최소 얼마의 돈을 모을 수 있는지도 정확히 알지 못했음

그렇다 보니 소비를 제외한 소득이 전세금에 들어가 있음.

그렇기에 일부를 빼내어 투자금으로 쓸 것인지 고민도 많이 되었음.

하지만 지금은 입주가 얼마 안 남은 만큼 돈을 모으고 강의와 독서를 통해 실력을 쌓기로 결정함

다만 이게 최선의 선택인지에 대해서는 의구심이 남아 있음

일단 투자에 있어 자금이 필수요소임을 알게되었고 자금을 모으기 위해서는 당연히 저축이 필요함

독서와 강의를 통해 가장 먼저 깨달은 것은 저축임.

저축을 해야한다고 생각하니 소비 시 좀 더 신중해짐.

청약 당첨된 집은 200세대 미만 소규모 아파트임

다만 지하철역에 매우 가깝고 분양가가 저렴하다는 장점이 있음.

강의를 들으면서 환금성이 가장 큰 걱정거리임.

또한 주변에 역세권 개발로 신축 아파트가 들어설 것인데 입주시기는 미확인 상태이나 확인하고자 함

강의를 통해 일단 저축이 필요성을 몸소 깨닫고

조급함을 조금이라도 털어낼 수 있었음. 투자원칙과 기준에 맞게 투자를 하기 위해서는 투자실력을 쌓아야 하니깐.

앞으로도 실력쌓기에 최선을 다하겠음