#123 지방 투자는 하면 안된다

1.

서울, 수도권의 가격이 상대적으로 싸지면서

많은 사람들의 관심이 집중되었고

여러가지 이유들이 얽혀서 

올해 핵심지역과 단지를 중심으로

전고점 이상으로 상승하는 모습을 보였습니다.

​

반면 지방에 대해서는 부정적인 수식어가 붙으며

투자를 해서는 안되는 지역이라는 프레임이 생겼고

지금까지도 그 프레임이 이어지고 있습니다.

​

지역에 따라 차이가 있겠지만

실제 2년이 채 안되는 기간동안의

지방 중소도시 가격 변화를 살펴보면

의미있는 수익을 거둘 수 있었습니다.

​

​

2.

최근 전세 재계약을 한 물건이 있습니다.

지방은 50만 이상의 인구가 거주하는

중소도시의 물건.

​

신축도 아니고, 30평대로 아니었지만

전세 상승분을 올려받을 수 있었고

작년과 올해 이어진 역전세가 끝났음을

직접적으로 느낄 수 있는 계약이었습니다.

​

​

3.

이 물건을 투자하게 된 배경을 돌아보면

당시 투자 공부를 시작한지 얼마되지 않았었고

싱글이었던 상황으로 앞서 다른 투자를 하게되면서

투자금이 많이 부족했습니다.

​

그렇다보니 투자를 계속 하기 위해서는

필요한 투자금이 적어야 했고

싱글이었기에 감당가능한 범위가 정해져 있어

향후 공급이 안정적인 지역이어야 했습니다.

​

​

4.

하지만 무엇보다 가격이 매우 싸다라는 확신이 있었고

비록 신축이 아닌 구축, 30평대가 아닌 20평대였지만

당시 할 수 있는 것 중에 가장 좋은 것이었습니다.

​

그만큼 선호도가 떨어지는 단지다보니 

가격이 늦게 오를 것도 알고 있었지만

공급이 부족한 지역이었기에

언제 오를지 모르고 시간이 필요할뿐이지

충분히 수익을 낼 수 있을거라 생각했습니다.

​

​

5.

위와 같은 확신을 얻을 수 있었던 건

아래의 투자기준에 부합했기 때문이었습니다.

​

(1) 저평가=가치 대비 가격이 싼가

> 아직 오르지 않았고 절대적으로 싼 가격

(2) 환금성(향후 매도가 가능한가)

>구축이지만 대단지+ 20평대지만 계단식

(3) 수익률(투자금 대비 200% 수익이 가능한가)

>애초에 적은 투자금으로 충분히 달성 가능

(4) 원금 보존(잃지 않는가)

>높은 전세가율+향후 부족한 공급으로 안정적인 전세 상승으로 인한 매매 가격의 하락의 어려움

(5) 리스크 (감당가능한가)

>향후 현저하게 부족한 공급 상황으로 인해 역전세가 발생하기 어려움

​

6.

만약 투자금이 더 있었다면

더 좋은 단지에 투자를할 수 있었고

얻게 되는 수익은 더 컸을겁니다.

​

하지만 실제 그럴 수 없는 상황이었다보니

아쉬움이 남긴하지만

다시 돌아간다고 해도 과거의 선택과

다른 선택을 할 것 같다는 생각이 들지는 않습니다.

​

그리고 여전히 공급이 부족한 지역의 상황으로

급하게 매도할 이유가 없지만 25년에는

크게 욕심을 부리지 않는 선에서

매도를 진행할 계획입니다.

​

​

7.

이 투자를 통해서 정말 크게 느낀 건

어디에 투자를 하는 것이 중요한 것이 아니라

어디에 투자를 하더라도 가격을 싸게 사는 것이

정말 중요하다는 것이었습니다.

​

가격이 싸다라는 확신이 있기에

못난이처럼 보일지라도 버틸 수 있었고

가격을 싸게 샀기에

못난이처럼 보일지라도 투자금을 다 회수해

계속 보유하는 것이 어렵지 않았고

가격을 싸게 사다보니 전세가격에 욕심내지 않아

계약할때마다 전세금 올려받는 경험을 하고 있습니다.

​

​

8.

지방에는 투자를 하면 안된다

지방에 투자하면 큰일 난다

​

서울, 수도권과 수요의 크기도 아쉽고

그로 인해 기대되는 시세차익이 적을 순 있습니다.

​

장기적으로 가져갈 수 없기에

매도를 항상 염두해두는 것은 필요합니다.

​

하지만 돈을 벌지 못한다?

이건 다른 문제입니다.

​

그런 이야기를 하는 사람들이

정말로 지방에서 투자를 해봤는지

그리고 실제 지방에 투자한 사람들이

정말 돈을 벌지 못했는지를

실제로 따져보는 것이 필요합니다.

​

​

9.

돈이 많으면 서울, 수도권에 투자를 하면 좋겠죠.

​

하지만 내 상황이 그에 맞지 않는다면

막연히 그림의 떡을 바라보는 것이 아니라

실제 떡을 찾아서 먹어보는 것이 필요합니다.

​

그리고 그렇게 떡을 먹어 본 놈이

다른 떡도 잘 먹어볼 수 있지 않을까요?

​

안된다, 큰일난다, 망한다

하지만 누군가는 돈을 벌고 있습니다.

​

지금은 지방에 투자해야할 타이밍이 아니다

언제가 지방에 투자를 해야할 타이밍인지는

잘 모르겠습니다.

​

하지만 중요한 건 가격이 싸다는 것이며

그 중에서 공급이 부족한 지역이라면

종잣돈이 부족한 상황에서

막연히 서울, 수도권의 투자를 기다리는 것보다

꽤나 의미 있는 결과를 만들 수 있을거라 생각합니다.

P.S 팔로우(또는 구독)을 하시면 더 많은 정보와 이야기를 매일 놓치지 않고 바로 보실 수 있습니다 :)

챌린지에 참여하는 멤버에게 응원 댓글을 남겨주세요. 혼자가면 빨리 가지만 함께 가면 멀리 갈 수 있어요.🚶‍♀️🚶‍♂️