열반스쿨 중급반 1강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 41기 37조 씊스]

이번 강의에서는 매수이후의 모든 정보들이 다 담겨 있었다. 

공부랑은 다른 차원..ㅋㅋㅋㅋ 겪어봐야만 아는 것들을 설명해주셔서 너무 도움이 되었지만 내가 백프로 이해는 못한게 함정..ㅠㅠ

어째든.. 정리하자면!

전세 유형에 따른 현재 상황 

1. N개월뒤 매매 잔금(일반적인 전세 셋팅)

   -현재시장에서는 대출이 잘 안나오므로 세입자 구하는 것이 어려울 수 있음. 

2. 매도자가 전세입자(주인세안고, 주전, 점유개정..)

   -확인사항 및 해야할 일

   1. 전세보증금액: 현재 전세시세와 비교→임대만료일에 돈을 돌려줘야 하는지?

   2. 임대만료일: 재계약시기 주변 공급물량 체크→ 임대만료일 돈을 돌려줘야 하는지?

   3. 갱신요구청구권사용여부: 기존 임차인과 신규계약할지 판단→ 계약 해지 리스크 vs 투자금 회수 지연

3. 임차인 거주중(전세낀, 세낀, 세안고..)

   - 리스크 및 대응

   1. 만기시점 공금: 경쟁물량 많아지는 시기→ 전세 만기 정하기전 반드시 공급물량 체크

   2. 매매가 상승시 비협조: 매도인이 손실봤다고 생각. 감정 상해 집 잘 안보여줌→ 매매계약서 작성시 ‘집보여주기 협조’ 특약 넣기

   3. 소극적인 하자체크: 본인이 살던 곳으로 하자 인지 잘 안됨→ 누수 등 중대한 하자 특약+관리사무소, 아래층 방문하여 확인

적정전세가 

1. 적정 전세가를 알면 감당할 수 있는 투자를 선택하고 매수 후에는 빠르고 안전하게 투자를 완성할 수 있음. 

2. 적정 전세가 3단계: 단지→ 생활권→ 공급

   단지: 단지내에서 적잘한 가격인지

   생활권: 생활권 내에서 가격흐름을 같이하는 단지들과 비교해도 적잘한 가격인지

   공급: 공급되는 신축단지와 비교해도 적절한 가격인지 확인.

3. 매수 이후 전세 셋팅에 따라 총 투자금이 달라짐. 투자금을 수익률과 다음 투자시기를 결정. 

리스크를 줄이는 임대기간 설정법

1. 임대 만료일에 감당할 리스크가 크다면 투자금 지연, 재투자 기회 상실. 

2. 임대기간 설정시 체크해야할 3가지: 공급, 수요, 포트폴리오

   공급: 공급물량의 규모, 시기, 상세위치를 확인하여 영향권 범위를 가늠

   수요: 본인이 투자하는 지역, 단지, 평형의 수요를 아는 중요

   포트폴리오: 보유주택수가 늘어날 수록 임대 포트폴리오는 재계약 시기 분산 필요

3. 임대만료일은 투자자 본인이 조절할 수 있는 영역. 한순간의 선택이 몇년치 리스크를 좌우하게됨. 

계약단계부터 알아야할 전세셋팅 정리

1. 매수 결정 전에 등기부등본을 통해 권리상 하자 체크.

   매매/ 임대 계약시 작성전까지 꼼꼼한 확인 필요.

   특약에 불리한 내용 없는지, 서로 동의한 내용인지 확인

2. 임대계약 조건에 따라 보증금 반환의 대상의 달라지는 경우 유의(전세자금대출 질권 설정 등)

   투자에 대한 책임은 스스로의 몫

   부동산과의 관계를 어려워하며 지체되는 시간은 비용이 될 수 있음.

3. 1등 전세물건을 만들어도 실제거래가 성립되는 것은 계약이라는 법률 행위를 통해서임.

• → 지금 대출이 막힌 상황에서는 임차인을 새로 구하는 것이 어려우니 2,3번을 활용하는 것도 방법
• 현재 시장에서 알아야할 전