[지투기 23기 16조 지방에서 1내자 6캔두잇! 라면대마왕] 라즈베리 튜터님 조장 튜터링 후기

튜터링 들으면서 조원님들께 꼭 몇 가지 전해드리고 싶은 내용들이 있었는데

튜터님께서 조원들을 생각하는 마음으로 후기 쓰시라고 하셔서 잊기 전에 짧게나마 BM 몇가지 정리해봅니다.

#'더 벌려는 투자'보다는 ‘잃지 않는 투자’

제곧내입니다. 아침, 저녁으로 3번씩 외치자고 하셨습니다ㅎ

#지방은 최소 5년간 응원할 수 있는 단지에 투자

사는 것보다 더 어려운 것은 들고 있는 것입니다. 앞으로 더 오를 것이라고 생각하고 있다고 해도 정말 어렵습니다.

투자는 “끈기”와 “인내”의 싸움입니다. 1~2년 내에 오를 수 있는 곳을 찾으려고 해서는 안됩니다.

2~30만원짜리 살 때는 엄청 고민하면서 사면서, 왜 2억짜리를 살 때는 쉽게 결정하려 할까요.

소중한 투자금을 잘 쓰려면 임보를 통해 가치있는 집을 싸게 사야 합니다. 

#투자와 연결되는 임보를 쓰려면?

지투기를 수강함에 있어 가장 중요한 것은 투자 멘토님들의 인사이트를 얻어가는 “강의”지만,

우리 스스로 투자 인사이트를 쌓고 투자할 곳을 만들어나가기 위해 임장, 임보도 중요합니다. 

강의 듣고 힘들지만 임보 쓰는 이유는 우리가 투자할 곳의 “가치”를 이해하기 위해서입니다.

우리는 아파트 투자자이므로, 해당 지역 아파트의 선호도 순서를 안다면 가치를 이해한 것일 겁니다.

이때는 선호도는 “피라미드” 형태입니다. 가장 선호도가 좋은 것은 뾰족하게 맨 위에 있겠죠.

선호도가 떨어질수록 가치가 비슷한 것들이 많아집니다. 모든 단지를 1등부터 꼴등까지 매길 수 없는 이유입니다.

이렇게 가치를 먼저 판단한 이후에 가격을 대입해 저평가된 물건을 찾아야 합니다.

이때도 이분법적으로 생각하면 오히려 어렵습니다. “싸다”, “비싸다”만 있지 않습니다.

“적정한 가격이다.”도 있고, “싼 데 너무 싸다.” 혹은 “비싼데 너무 비싸다.”도 있습니다. 

틀에 갇히면 안되겠습니다. 

하지만 만약 선호도를 파악하기가 어렵다면 거꾸로 생각해볼 수도 있습니다.

시장은 바보가 아니기에, 선호도 순으로 가격이 매겨졌다고 가정한다면 가격을 일단 인정하고 갑니다.

다만, “왜” A단지가 B단지보다 비싸게 책정되어 있는지 이유를 찾아내 봅니다. 지역마다 다른 점도 있습니다.

우리 조원님들은 이미 1일차 단임을 하신 분도 계시고 곧 단임을 앞둔 분들도 계십니다.

단임 후에는 단지분석도 하게 되는데요, 임보 작성 본질과 선호도 파악에 대해 한번 더 인지하고

단임과 단지분석 장표를 쓴다면 좀 더 투자와 연결된 임장, 임보가 되지 않을까 기대해봅니다.

#단임과 투자는 목적이 다르다.

세대수는 몇 세대부터 봐얄지, 90년대는 안보면 안될지, 투자할 곳만 봐도 될지.

단임하려다 보면 늘 드는 질문인데요. 단임과 투자는 엄연히 다릅니다.

단임을 미리 해두는 것은 그 지역을 앞마당으로 만들어 향후 투자에 활용하기 위함입니다.

내집마련을 한 채하고 말 거라면 매수할 단지만 봐도 좋겠지만, 우리는 시장상황 그리고 종잣돈에 따라

지금은 비록 신축을 매수할 수 있을지 몰라도 나중에 가격이 오르고 N호기 투자하여 종잣돈이 적어지면

선호도 후순위 구축에 투자해야 할지도 모릅니다. 반대로 지금은 종잣돈이 적어 구축만 투자할 수 있을지 몰라도

나중에 투자금이 회수되고 저축이 늘어 종잣돈이 늘어나면 좋은 생활권 신축에 투자할 수 있을지도 모릅니다.

신축 투자할 때, 구축 투자할 때, 투자금 1억으로 할 때, 5천만원으로 할 때.

그때마다 앞마당을 다시 가서 선호도 파악할 게 아니라면, “이 지역은 다신 안 온다”라는 마음으로 모두 봅니다.

또한, ‘이 단지가 좋은가?'라는 질문은 매우 상대적인 판단을 요합니다.

좋은 경우도 알고 나쁜 경우도 알아야 상대적인 판단을 잘하게 됩니다. 그래서 다 봐야 합니다.

하지만 투자는 지금 이 시장에서, 내 돈으로 할 수 있는 가장 좋은 것을 하는 것입니다.

지금은 지방에 매수세가 끊기고 가격도 전고대비 하락하여 저렴한 상황이므로 신축(10년 이내) 우선 검토합니다.

#단지 분석은 어떻게?

잡다구리를 제거하고 본질만 나열해보자면, 가치→가격→비교평가 순으로 작성하여 분석합니다.

가치에는 단지개요(연식, 세대수, 브랜드, 평형, 구성, 위치), 주관적 느낌(살고싶다, 주차헬 등), 기타생각(B도시의 OO 단지가 떠올랐다, 이 정도면 사람들이 좋아하지 않을까?)하는 내용들을 적습니다.

가격에는 실거래가, 저점과 고점 그리고 현재 가격과의 차이 정도만 살펴봅니다.

비교평가는, 비교할만한 앞마당이 없다면 임장지 내에서, 

비교할만한 앞마당이 있다면(비슷한 인구수 중소도시, 충청권 도시 등) 앞마당 안에서 비교해봅니다.

아실로 가격도 붙여보고요.

이때, 주의할 점은 “연식”과 “평형”을 고정해야 한다는 점입니다.

우리의 항상 끝나지 않는 고민, ‘외곽 신축과 중심지 구축 중 어디를…?’은 

연식과 평형을 고정하지 않기 때문에 발생하는 문제입니다. 우리가 해낼 수 없는 것에 에너지를 쓰지 않습니다.

아무래도 지방(특히 중소도시)에서 연식이 중요하고, 좋은 생활권 좋은 단지는 비싸기 때문에 

좋은 생활권 덜 좋은 단지들과 외곽 신축을 비교해보고 싶으시겠지만(😂) 

이번엔 우리 튜터님의 말씀대로 해보면 좋겠습니다. 그래야 비교가 되니깐요.

그리고 임보 경험이 적으신 분들은 일단 완료하는 데에 큰 의의를 두셔도 좋겠지만

저번달보다 좀 더 성장하고 싶으시고, 임보 실력이 정체되었다고 느끼시는 분들은 꼭

잘하시는 분들 임보를 보고, BM할 점을 뽑아 적용하여 “의도적인 개선”을 해보면 좋겠습니다.

(사실 이건 저에게 스스로 하는 소리..🙄)

#중소도시에서 단지 선호도의 핵심은?

연식입니다. 땅의 가치가 낮다보니 어느 동네에 사는지보다 어떤 건물에 사는지가 더 중요합니다.

특히 지방은 수도권과 다르게 겉에서부터 으리으리하고 있어보이는 게 중요합니다.

동네 괜찮은데 별로인 구축보다, 동네 별로여도 신축이 낫습니다. 이렇게 말씀드리면 와닿지 않으실테니..

좀 충격이지만 “구불당 구축보다 두정동 해링턴이 낫습니다."😲!!

물론, 중심지(천안아산의 핵심은 산업단지이므로)에 가까운 신축이 그렇지 않은 신축보단 좋겠지요.

(성성이 신두정보다 좋은 이유)

튜터님께서 이렇게 명제로 던져주시기를 했지만, 우리 조는 실제 손품, 발품을 팔아 이 명제가 사실인지

직접 느끼고 확인해보는 시간을 가져보면 좋겠습니다. 

제 생각에 각 단지마다 어떤 사람들이 사는지를 확인하거나, 가격을 붙여보거나

어디부터 사람들이 살고 싶어 하는지(전세 매물 소진 순서, 전세가격 상승 순서 등), 

어디부터 기꺼이 돈을 더 지불할 의향이 있는지(가격 오른 순서) 등을 바탕으로 판단해보면 될 것 같습니다.

#매매 개수 어떻게 이해해야 하는지?

수요링님이 궁금해하셨던 건데, 단지별로 세세하게 이해하기 보다는 시장을 보는 큰 틀에서 이해합니다.

현재 지방 시장은 살려고 하는 사람보다 팔려는 사람이 많습니다. 그러다보니 매물이 쌓입니다.

이에 반해, 전세는 내놓는 사람보다 구하는 사람이 많습니다. 투자자들이 덜 사서 덜 내놓으니까요.

결과적으로 매매 물량은 많고 전세 물량은 적은, 투자자로서 매우 환영해야 할 시장입니다.

전세 수요 공급 불균형으로 전세가가 오르면 매매가를 밀어 올리기 때문입니다.(ex. 현재 전주와 춘천)

지금 보는 지역이 현재 공급이 정말 많을까요? 단지별로 전세 상황도 다릅니다. 잘 뜯어볼 일입니다.

지금 지방은 “용기내야 할 시장”입니다. 전세도 시즌이 있는데, 지금은 비수기입니다.

시즌이 도래하여 전세가 순식간에 말라버릴 수 있습니다. 기회를 잡읍시다.

#지방(중소도시)에서 교통은?

대디님께서 질문하셨던 것 같은데.. 후순위라고 합니다. 중요하지 않은 게 아니라 후순위입니다.

지방 사람들은 대중교통을 이용하면 소위 “가오”가 상합니다.

지방 사람들은 다리가 없습니다😂 그들에게 다리는 곧 차입니다. 차 없으면 조난당한 느낌입니다.

때문에 어딘가와 접근성이 좋아야 한다면 아예 그 근처에서 살아버립니다. 교통 좋은 데를 찾지 않고…

집값이 수도권과 다르기 때문입니다. 

서울은 강남이 30억 등 중심지와 비중심지 가격 격차가 엄청 나므로 하는 수없이 교통 좋은데 살지만

지방은 중심지와 외곽의 가격 차이가 크지 않아 그냥 중심지 살아버립니다.

그래서 주차가 매우 중요하고 주차대수가 많은 신축을 선호하는 데 영향을 미칩니다.

튜터님의 이번 말씀을 들으면서 사는 사람들의 삶을 상상해 보는 것의 중요성을 다시 느꼈습니다.

집은 어쨌든 사람들이 “사는 곳”이라는 점을 잊어서는 안되겠습니다.

#스스로 투자 판단할 수 있는 방법

매물코칭이 없어져서 혼란입니다. 튜터님께서 스스로 판단할 수 있는 5단계를 알려주셨습니다.

① 가치, 선호도(최소 실수요)가 있는가 판단하기. => 투자금만 보면 여기서 탈락.

② 가격이 저렴한지 판단하기. => 전고대비 20% 이상 하락. 단, 하락률만 보고 판단하면 탈락. 

비교평가 동시 수행 必. 선호도 높은 단지가 20% 빠졌고 낮은 단지가 30% 빠졌다? 선호도 높은 것 해야 한다.

③  투자금이 적정한지 판단하기. => 종잣돈 내 투자. 빚은 살 때가 아니라 지킬 때 쓰는 것.

④ 리스크가 있는지 판단하기. => 매수(잔금), 보유(2년 뒤 역전세) 시 리스크 가늠.

→ 이까지만 통과해도 잃지 않는 투자 가능.

⑤ 이게 내가 할 수 있는 투자 중 최선인지 살펴보기.

원래 이 시간은 졸려서 쓰러지는데 튜터링 후 오히려 각성돼서 잠이 안오네요ㅎㅎ

튜터님 말씀대로 조원님들께 감사인사 올려봅니다.

우리 조의 삼촌(?) 독립꾼님. 매일 원씽으로 아침 열어주시고 항상 모든 질문에 진심으로 대답해주셔서 감사합니다. 분임때 아재개그까지 좋았습니다ㅋㅋㅋ 숨겨왔던 재능 앞으로 더욱 많이 펼쳐주시면 감사드리겠습니다.

항상 따뜻하게 말씀해주시고 크게 웃어주시는 랄라꽃다김님. 조원님들 활발히 소통하실 수 있도록 거의 모든 카톡에 하트 달아주시고 과제팀장 역할 너무나도 잘해주셔서 감사합니다. 투자에 항상 진심이셔서 배우고 있습니다.

조곤조곤 내향형 행복부자님. 임장팀장으로서 휴식시간 계속 챙겨주시고 특히 저의 건강을 진심으로 걱정해주셔서 정말 감사했습니다. 제가 수강이력을 착각하여 역할 배정해드렸음에도 기꺼이 맡아주시고 열심히 해주셔서 감사합니다.

저보다 1~2개월 빠르게 태어나셨지만 액면가(?)는 몇 년 앞서는 것 같은 최강동안 휴이님. 술없이 깊은 이야기까지 해주시면서 라포 형성해주시고 매일 아침 많은 정보 공유해주시며 늘 적극적으로 임해주셔서 감사합니다.

뭔가 어쌔신(?)처럼 소리없이 빠르게 임장하시고 디테일한 점까지 놓치지 않고 기록해주시는 고마운 이봄대디님. 이미 0호기를 1호기로 만들어 자산 재배치까지 마치셨는데 항상 겸손하시고 조활동 적극 참여해주셔서 감사합니다.

마지막으로 우리의 자랑스러운 20대 그룹, 수요링님, 찌징님, 시골투자님.

먼저, 남들 다 놀고 좋은 것만 하고 싶은 시기인데, 미래를 위해 여기서 공부하고 있는 대단한 분들입니다.

밝고 씩씩한 목소리로 조 분위기를 한껏 살려주시고 지역을 깊이 이해하고 싶은 마음이 느껴지는 예리한 질문들, 시세에 대한 관심으로 임장 몰입도를 높여주시는 수요링님 감사드립니다. 앞으로도 잘 부탁 드립니다ㅋㅋ

초수강생이라고는 도저히 믿기지 않아 무언가 숨기고 있는 게 분명한 거 같은 찌징님. 무려 강의 2개를 동시에 들으면서 투잡까지 하는 인생 2회차 고수이십니닼ㅋㅋ 찌징님 열정과 멍때리기에서 많이 배웁니다.

순박한 얼굴과 구수한 사투리를 장착하고 있지만 의외로 재테크 고수이신 시골투자님. 쉽지 않은 환경에서도 공부를 이어나가시고 진지하게 지역 분석에 임하시는 모습에서 많이 배웁니다.

24년 11월은 훌륭한 조원님들과 임장, 임보 좀 더 성장하는 한달될 것 같습니다.

좋은 분들과 함께 하는 저는 요번달 인복 흘러 넘칩니다😘 감사합니다.  

마지막으로 12시가 넘는 늦은 시간까지 

훌륭한 기버와 진정한 투자자의 모습이란 어떤 것인지 알려주신 라즈베리 튜터님 감사합니다!!!👍