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안녕하세요 이덮입니다😀
열중 2주차 양파링님 전세 A to Z 강의후기 입니다
강의후기는 리뷰 형식으로 작성해 보았습니다
리뷰형태로 작성해보니 자연스럽게 강의내용을 복습하게 되었고
열심히 수강한 강의내용이 쉽게 휘발되지 않도록 덧바르는 역할을 한 것 같습니다
앞으로도 강의후기 작성시 활용해보도록 하겠습니다
좋은 강의해주신 양파링님께 감사드립니다
[시장 상황에 따라 전세 완벽하게 놓는 법 전세 A to Z]
Part 1. 2024년 하반기 현재 전세시장 상황
- 대출규제 시작으로 매물증가, 거래량 감소의 관망세가 계속됨
1) 지역별 분위기 : 수도권
- 수도권은 매매/전세 모두 상승
- 상급지 선호단지의 경우 대출규제 이전보다 속도는 느려도 꾸준히 거래되며 호가 잘 내리지 않음
- 상대적으로 서울 안에서도 하급지 단지는 전세 거래 되지만 매매거래는 어려운 상황
2) 지역별 분위기 : 울산
- 지방은 공급물량 적은 울산, 전북의 전세가 상승이 두드러짐
- 23년 대단지 입주로 힘들었던 울산이 공급부족으로 돌아서며 지방도시 중 전세가 상승이 가장 큼
- 울산 신축 전세가 빠르게 상승하며 구축 전세까지 상승 확대
- 거주 선호있는 구축도 꾸준히 거래됨
3) 지역별 분위기 : 부산
- 적정수요로 돌아온 부산은 매매보다 전세가가 빠르게 회복 중(특히 신축 대단지 중심)
- 낮은 전세가로 입주한 신규단지의 경우 갱신청구권 행사 가능성 높아짐(2~4년 물량 감소)
- 매매물량 증가/가격정체, 전세 빠르게 소진/전세가 상승
4) 지역별 분위기 : 대구
- 올해까지 공급 있는 경북 대구는 매매/전세 회복 늦어보이나 신축, 선호단지 중심 빠르게 회복
- 대출어려움, 꼭 팔아야하는 사람들의 급매 → 매매가 회복되다가 다시 조정
- 전세물량 적어 회복 후 가격대 유지중
- 남은시기 관망 또는 내년으로 넘기려는 분위기
▶ 대출규제 시작되며 거래량과 매물 쌓이는데 영향, 하반기 관망하는 사람들 많아짐
▶ 전세낀물건, 입주물건 등 관계없이 급하게 파는 물건이 싸게 나오는 시기
▶ 지방의 경우 공급 줄어든 지역 중심 빠르게 회복
Part 2. 지금 시장 전세 셋팅을 위해 알아야 할 것
2-1) 전세 셋팅 유형과 프로세스
- 전세 셋팅을 미리 알고 있다면 ①시간확보와 ②비용계산의 이점이 있다
- 집을 사기 전부터 “매수의 어떤 그림이 펼쳐질 지”를 알고 대비할 수 있는 것
(1) 전세 셋팅 유형 : 매매 잔금일 = 전세잔금일인 경우
- 가장 베스트한 방법으로 말그대로 매매잔금일과 전세잔금일이 동일일자인 경우
(2) 전세 셋팅 유형 : 전세잔금일이 매매잔금일보다 뒤인 경우(전세 계약은 매매잔금 전)
- 최악은 아니지만 금융상품 활용 시 비용이 발생되는 구간이다
(3) 전세 셋팅 유형 : 전세잔금일이 매매잔금일보다 뒤인 경우(전세 계약마저 매매잔금 뒤)
- 2번과 동일하게 금융상품 활용 시 비용발생하며 전세계약금 또한 뒤에 받아 금액 커짐
(4) 전세 셋팅 유형 : 매매계약 후 매도자가 전세입자로 사는 경우
- 주인전세 개념으로 매-전 차익을 지급하고 계약맺는 방법
(5) 전세 셋팅 유형 : 기존 임차인이 계속해서 전세입자로 거주하는 경우
- 새 임차인 구할필요 없고 매-전 차익을 지급하고 계약이 마무리되는 방법
▶ 조건부 전세대출 중단은 반복되는 규제책으로 지금할 수 있는 방법을 준비하자
▶ 투자자로서 더 많이 만날 일반적인 전세셋팅 방법은 기본으로 알고가자
2-2) 지금 시장에서 알아야 할 전세 셋팅
(1) 세낀물건
- 특징 : 임차인이 살고 있는 상태에서 집 매수하여 임대인의 지위를 승계
별도의 임대차게약서 다시 작성할 필요 없이 자동으로 지위가 승계됨
- 주의점 : 현재 전세시세와 비교, 재계약 시기 주변 공급물량 체크, 기존 임차인과 신규계약할지 판단
(2) 주인전세
- 특징 : 매도자가 집을 팔고나서 전세입자로 거주하는 경우
- 주의점 : 전세 만기 정하기 전 반드시 공급물량 확인
매매 계약서 작성 시 집보여주기 협조 특약 기재 필요
누수 등 중대한 하자에 대한 특약 필요
▶ 현 시장에서는 전세낀 물건, 주인전세 물건이 안정적
공급 많은 지역, 잔금리스크가 있는 투자자, 서울수도권 등 절대가 있는 시장에서 효율적
▶ 대출규제로 상승가격 붙잡고 시간 벌어주고 있음
Part 3. 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법
3-1) 적정 전세가 설정하는 방법
- 단지내에서 하위, 상위 평형대의 가격과 상대비교
- 생활권내에 하위, 상위, 비슷한 선호도 단지와 상대비교
- 공급물량을 통한 최종 점검
▶ 적정전세가를 알면 감당할 수 있는 투자를 선택하고 안전하게 완성할 수 있음
▶ 적정 전세가 설정은 단지, 생활권, 공급의 비교를 통해 가능
3-2) 리스크 줄이는 임대기간 설정법
- 공급물량 확인을 통하여 리스크체크, 재계약 예상시기 체크(물량, 상세위치 등 확인)
- 전세입주 수요에 맞춰 지역,단지,평형의 특징을 아는 것이 중요하다
- 내가 가진 투자물건들의 포트폴리오를 통하여 재계약 시기를 분산한다
▶ 임대 만료일에 따라 감당해야 하는 리스크가 달라진다(투자금 회수지연, 재투자 기회상실)
▶ 임대기간 설정시 공급, 수요, 포트폴리오 체크를 통해 안전한 투자를 하자
3-3) 알면 두렵지 않은 법인 임차인
- 법인의 특징 : 비교적 높은 전세가, 임대차 3법 적용X, 전세권 설정, 관리의 문제
- 법인의 주의점 : 업종, 업태, 설립연도 확인 + 특약 대비
▶ 임차인을 고를 수 없을 때 투자자는 시장판단이 빨라야 한다
▶ 시기에 가장 적합한 선택을 하고 본인의 선택을 안전하게 만드는 것이 중요
Part 4. 계약단계부터 챙겨야 할 전세셋팅
4-1) 매수결정 단계의 주의사항
- 권리관계의 확실한 확인 : 등기부등본의 표제부, 갑구, 을구 확인
4-2) 매매계약 단계의 주의사항
- 매매계약서의 특약은 계약금을 넣기 전에 꼭 확인하고 부사님/매도인과 협의할 것
- 계약의 해제 : 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고
4-3) 임대계약 단게의 주의사항
- 매도계약서와 비슷하나 역시 임차인과의 특약사항에 대해 사전 협의할 것
- 또한 계약일에 요청받게 될 서류 & 기재될 특약에 대해 알고 있어야 함
▶ 특약에 불리한 내용은 없는지, 서로 동의한 내용인지 확인
▶ 보증금 반환의 대상이 달라지는 경우 등에 대한 유의가 필요
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