안녕하세요
10년차 투자자 마스터입니다.
10·15 부동산대책이 발표되고 앞으로 서울 25개구가 토지거래 허가구역으로 묶이게 되면서
서울투자는 이제 끝났다며 속상해 하시는 분들이 많습니다.
고강도 규제로 인해 거래절벽으로 이어지지 않을지 우려의 목소리가 나오고 있습니다.
이 글을 통해 대책 발표 이후
앞으로 우리에게 닥칠 현실적인 후폭풍과 어떻게 대응해 나가야하는지를 이야기하려고 합니다.
10·15 부동산대책 핵심 내용은 다음과 같습니다.
규제지역 확대 및 토지거래허가구역 지정
서울 전역 25개 구 + 경기 12개 지역을 투기과열지구, 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 동시 지정
토지거래허가구역 거래에 대해 사전 허가, 2년 실거주 의무 등의 요건 부과
대출 규제 강화
주택담보대출 시가 기준별 대출 한도 차등 적용 (수도권·규제지역)
15억 이하: 최대 6억 원/15억 초과 25억 이하: 최대 4억/25억 초과: 최대 2억 원
- 스트레스 금리 하한 인상: 기존 1.5% → 3.0%
은행 주담대 위험가중치 하한 조정: 기존 15% → 20%, 시행 시점을 2026년 1월로 앞당김
전세대출 및 기타 대출 규제
- 10월 29일부터 1주택자의 전세대출 이자 상환액을 DSR 산정에 포함 (수도권·규제지역 대상)
- 신용대출 보유자 규제: 1억 원 초과 신용대출 보유 시, 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택 구입 제한
단기 투기 수요 억제에 초점을 맞췄지만,
실질적으로는 부동산 시장에 참여하는
매도자, 매수자 모두에게 후폭풍이 예상됩니다.
그리고 이런 후폭풍은 무주택자들에게도 직접적으로 영향을 주게 될 것입니다.
1.내집마련 자금 부담 확대로 거래 심리가 줄어들게 됩니다.
그 동안 자금이 부족한 이들은 전세를 끼고 매입하는 형태로
미리 사두었다가 여력이 될 때 입주를 하는 선택지가 있었습니다.
이번 대책으로 즉시 입주가 의무화되었고
더 많은 현금이 필요하게 되었습니다.
“내가 감당할 수 있는 범위의 집이 가고 싶었던 지역에는 없다”
“이제는 내집마련 진입 장벽이 더 멀어졌다” 는
좌절감으로 이어집니다.
예산으로 들어갈 수 있는 아파트에 대해
선뜻 마음이 움직이지 않은 이들은
시장에 바로 참여하기보다는 관망으로 돌아설 확률이 높습니다.
2.상급지 진입 장벽이 더욱 높아지게 되고
더 양극화 되는 시장이 될 것입니다.
주택담보대출 시가 기준별 대출 한도 차등 적용시
15억 초과 25억 이하 주택은 최대 4억까지 대출이 가능하므로
현금 11억에서 21억이 있는 경우 매수가 가능해집니다.
25억 초과 주택은 최대 2억 대출 가능하므로
27억 매매가 경우 현금 25억을 가진 경우 들어갈 수 있습니다.
상급지로 들어가려고 했던 갈아타기 수요는
진입 장벽이 더욱 두터워졌다고 보면 됩니다.
이번에 발표된 토지거래 허가구역인
서울 전역 25개 구 + 경기 12개 지역이 생각보다 오래 묶일 경우
단지 내 거주민들 구성과 커뮤니티는 격차가 심화될 수 있습니다.
3.전세 부족으로 인해 전세 가격이 급등할 수 있습니다.
임대목적으로 매수가 제한되면서
전세 물량이 급감할 수밖에 없고 자연스럽게 전세가가 높아지게 됩니다.
기존 임차인들도 가고 싶은 동네에 이사를 가고 싶어도
나와있는 전세 물량이 없어 이동을 할 수 없는 구조가 됩니다.
조건부전세자금대출이 시행된 이후로도 세낀 매물의 경우 일부 거래가 되었습니다.
이제 그마저도 막혔기 때문에 새로운 민간 임대물량을 확보하기 어려운 구조가 되었습니다.
26년부터 서울의 공급물량은 급감하는 시기입니다.
전세 공급의 급감이 월세를 가속화시키고
임차인들의 거주비용 부담이 가중될 것으로 보입니다.
월세 부담이 가중될 경우
현실적으로 저축금액이 줄어들게 됩니다.
저축으로 현금을 확보해 내집마련을 하거나 투자할 때
보태려고 했던 계획은 더 뒤로 미뤄질 수밖에 없게 됩니다.
2020년 임대차법이 시행되고 난 다음
전세 물량이 씨가 마르면서
기존 전세가 대비 가격이 얼마나 올랐는지를 보시기 바랍니다.
정책이 발표된 직후 시장 참여자들은 공포와 무력감을 느끼게 될 수 있습니다.
시장이 어떤 모습을 보이든 각자 위치에서 해야할 일을 하면서
잘 대응해 나가는 것이 무엇보다 중요하다고 봅니다.
1.내집마련을 생각하셨던 분들은 눈높이를 낮추시더라도
빠른 결정하시는 것이 필요합니다.
전세 보증금에 많은 현금을 그대로 묶어두는 경우가 최악이라고 봅니다.
더 좋은 단지를 살 수 있었는데 사지 못하는 허탈함보다
전혀 고려하지 않은 지역으로 이동하게 되는 일을 막는 것이 우선이라고 봅니다.
싱글, 신혼의 경우 그나마 이동이 자유로운 편이나
학령기 자녀들 둔 경우 마냥 미루시기 보다는 빠른 선택이 필요합니다.
전세 물량이 급감하고 있기 때문에 지금 거주하는 곳에서 내집마련을 하지 않으실 경우
다른 지역으로 이사를 가게 되고 아이들이 원치 않게 친구들과 헤어질 수밖에 없게 됩니다.
2.투자를 고려하셨던 분들은 우선 남은 시간을 적극적으로 활용해 보시고
차순위 지역에서 기회를 찾을 수 있도록 합니다.
10월 20일부터 서울, 경기 12개 지역 토지거래허가구역 효력 발생 및 실거주 의무가 시작되므로
그 전까지 적극적으로 매물을 찾아보시기 바랍니다.
허가구역으로 묶인 이후로 매수자를 찾기 어려울 수 있기 때문에
급매로 지금 가격을 조정에서 던지는 물건들이 나오고 있습니다.
그 동안 알고 있던 지역, 후보 단지를 중심으로
적극적으로 전화를 돌리고 방문해 보세요.
기한에 맞추어 팔아야만 하는 물건들을 잘 공략하세요.
3.급한 마음에, 막연히 오르겠지 하는 마음으로
팔고 나오기 어려운 물건을 매수하시면 안 됩니다.
패닉바잉으로 준비가 안 된 상태에서 처분이 곤란한 것을 매수해서는 안 됩니다.
지금이 아니면 매수할 수 없을 것 같아서 가격과 가치에 대한 판단이 안 된 상태로
아무거나 사서는 안 됩니다.
상승장에서 뭐라도 사야할 것 같아 지난 시장에서 사신 분들이 시간이 흘러
처분할 수 없는 물건이 되어 너무 힘들어하시는 경우를 많이 보았습니다.
조급한 마음에 일을 그르치지 않았으면 합니다.
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