5년 뒤에 집값 승자는? 신축이냐 vs 구축이냐

안녕하세요. 양파링 입니다.

2024년도 이제 한달 밖에 안 남았네요.

올 한해를 돌아보면 

‘얼죽신’이라는 단어를 모를 사람이 없을 정도로

어느때 보다 신축아파트에 대한 열망이 강했던 시기였습니다. 

사람들의 선호만큼 입주 5년 이내 신축 아파트는

5년 초과 아파트 가격보다 1.31배

서울로 치자면 6억 이상이 가격이 높습니다.

집값 고점기로 꼽히는 2021년(1.21배) 보다도 가격차가 더 벌어진 것입니다.

수영장, 라운지, 게스트하우스, 식사제공까지

빵빵한 시설과 서비스로 무장한 신축을

싫어할 사람은 없을 것입니다.

가질 수만 있다면 당연히 갖고 싶습니다.

 하지만 투자를 하는 여러분이 반드시 명심해야 할 것이 있습니다.

‘갖고 싶은 것’과 ‘내가 살 수 있는 것’을 구분해야 합니다.

구축아파트 사도 괜찮을까요?

30년 이상 된 아파트 가격이 더 올라 갈까요?

집값 안정과 주택난 해결을 위해

서울 근교에 건설, 92년 말 입주가 완료된

분당,평촌,부천,산본,일산 등 5곳의 1기 신도시가

이제 30년차 이상의 아파트가 되었습니다.

지금도 30년 넘은 구축인데

투자해서 5년, 10년 갖고 있어도 괜찮을까..

가격이 더 오르기는 할까..

여러분의 걱정은 충분히 공감합니다.

그래서 중요한 것이 “땅의 가치” 입니다.

도시외곽의 아파트가 낡아진다면 어떤 일이 벌어질까요?

도시외곽으로 가면 갈 수록 빈땅이 많아집니다.

기존의 집을 부수고 사람들을 설득해 재정비 사업을 하는 것보다

빈땅에 새로 짓는 게 머리도 안아프고 더 빠를 것입니다.

반면 수도권 핵심입지는 다릅니다.

강남을 중심으로 움직이는 수도권 특성상

물리적으로 좋은 곳은 한정될 수 밖에 없습니다.

특히 강남까지 1시간 이내 접근할 수 있는 좋은 땅을

그냥 두기는 어려울 것입니다.

1기 신도시 선도지구 개발, 선도지구 개발이 아니어도

지자체에서 자체적으로 개발계획을 세우는 이유이기도 합니다.

(강남 옆세권이라는 몰랐던 신조어도 있네요)

구축아파트 사도 괜찮을까요?

전세가격이 안 올라 갈 것 같아요..

물론 같은 입지에 신축아파트가 있다면

신축보다 전세가가 많이 오르진 않을 것입니다.

하지만 신축 대비 오름폭이 적은 것이지

구축이라고 해서 전세가가 안 오르는 게 아닙니다.

전세가는 실수요 가치 입니다.

사람들이 이 집을 사용하는 가치에 돈을 지불하는 것이고

명확한 수요가 있다면 전세가는 오릅니다.

대치은마는 1979년식 단지로 46년이 넘은 아파트입니다.

(반백살이 된 아파트네요)

그럼에도 불구하고 학군이라는 명확한 수요가 있으니

개포 등 주변에 주변에 대규모 신축택지가 들어왔지만

전세가는 10년 사이 2배 가까이 올랐습니다.

35년차 ~ 45년차 전세가 상승분입니다.

구축아파트 사도 괜찮을까요?

리모델링 한다고 하면 어떡하죠..

구축 단지에 꼭 따라오는 이야기가

리모델링 같은 재정비 사업이야기 입니다.

단지에 따라 사업속도를 확인해야 하지만

사업속도는 시장의 분위기를 반영할 수 밖에 없습니다.

집값이 올라갈 거라는 기대심리가 있는 상승장은

추가 분담금을 내면서라도 사업을 하고 싶어하지만

집값 상승에 대한 기대심리가 없는 하락장에서

사람들은 돈을 더 내면서 사업을 하고 싶어하지 않습니다.

하지만 이럴 때 중요한 건 ‘가격’입니다.

21년 상승장이라면 급등한 가격에 매수하면서

분담금까지 몇 억을 내야 하는 상황이지만

24년 현재 시장에서 그 아파트가 얼마인지를 봐야 합니다.

입지 대비 현재가격에 추가로 부담할 금액을 더해

비슷한 입지의 연식 좋은 아파트보다 싸거나 가격이 같다면

미래 가장 새아파트가 될 곳이기 때문에

무조건 비싸다고 할 수는 없기 때문입니다.

구축아파트 사도 괜찮을까요?

결론. 수도권 핵심지라면 사도 됩니다. 구축도 구축 나름입니다.

투자금 여력이 되고, 똑같이 싸다면

당연히 입지 좋은 신축을 사야 합니다.

그런데 안된다면 투자금에 맞는 선택을 해야 합니다.

선택지에서 구축아파트라고 제외해서는 안되는 것입니다.

신축만 바라보다 투자기회를 영영 놓치지 마세요

가치 대비 저렴한 것이 어떤 것인지

가치와 가격을 잘 판단하면서

수도권 핵심지의 아파트를

“내 것으로 만드는 것” 자체가 더 중요합니다.

여전히 투자기회는 열려 있습니다.

기회의 시장 놓치지 말고

여러분의 자산에

반드시 수도권 핵심지 아파트를 담아가시길

간절히 간절히 바랍니다.



지금 시장에서 어떻게 수도권 핵심지역 기회를 잡아야 하는지

혼자 공부하는 것이 막막하다면

신도시투자기초반에서 함께 공부해 나가셨으면 합니다.