[험블] 2024 독서후기 #26 / 부동산 트렌드 2025



책 제목 : 부동산 트렌드 2025

저자 : 김경민 외 5명

총평

현재 대한민국 부동산 시장의 현황을 파악하기에는 좋은 책이다.

서울에 대한 이야기가 대부분 이지만 같은 권역별로 나눠서 특징을 설명해주는 것 뿐만 아니라 해당 지역과 대장 단지들이 갖고 있는 가치와 가격에 대해서 상세하게 분석해준 점 또한 많은 도움이 되었다. 특히 서울 아파트 가격에 대해 카테고리를 나눠서 분석한 것 또한 이해하기에 굉장히 수월했다.

전세 및 월세

1. 빌라 포비아로 인한 아파트 전세가격 상승

2. 매매와 임대차 거래량 분석을 통해 전월세 수요가 매매 수요로 이동하고 있다.

3. 전세가가 상승하며 부담을 느낀 세입자들이 월세로 전환하면 월세 수요가 증가하고 이는 월세 가격 상승으로 이어진다.

4. 서울 전세가의 우상향은 양질의 일자리로 인한 꾸준한 실거주 수요와 인플레이션의 영향이다.

5. 투자자 입장에서는 안정적인 전세가 상승이 매력적인 부분일 수 있다.

공급물량

1. PF사태는 (2022~2023년 PF 대출 연장) 결국 2027~2028년의 공급물량을 줄이게 되는 효과

2. PF 대출 연장은 토지가격의 유지 및 상승에 영향을 준다. 여기에 인플레이션으로 인한 시공비 상승 + 금리 상승으로 인해 사업성이 안 나오며 신규 공급이 어려운 상황이다.

3. 추후 서울의 입주물량은 방배와 이문/휘경 등 동남/동북권에 몰려 있고 서부권의 공급물량은 절벽 수준이다.

4. 빌라 공급량 또한 2010년대 연평균에 비하면 15% 수준으로 매우 낮은 상황이다.

5. 빌라 공급량 부족은 장기적으로 빌라의 임차 가격 상승을 야기할 수 있고, 이는 아파트로 이주수요를 창출할 가능성이 있다.

인플레이션

1. 물가 상승에 따른 임대료 상승은 서울 뿐만 아니라 전세계 모든 주요도시에서 발생하고 있다.

2. 시공비 상승은 신규 물량 감소의 원인이다. 이는 신축 아파트의 희소성을 증가시키고, 결국 구축과의 가격 차이가 더 벌어지다 보면 구축 아파트 매매 수요도 증가할 수 밖에 없다.

가격동향

1. 가격 상승기에는 강남 > 서울 나머지 지역 > 노원구 순으로 시차를 두고 움직인다.

2. 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. (2010년대 하락기 38개월, 상승기 107개월)

3. 현재는 부동산 사이클이 짧아지고 있다. (2010년대 하락기 38개월, 2022년 하락기 26개월) 이는 상승기도 짧아질 수 있는 가능성을 제시한다.

저자는 위와 같은 이유로 앞으로 서울 아파트가 슈퍼 사이클이 진입할 것이라 예측한다. 가격이 상승할만한 여력이 있다는 것과 분석에 대한 내용은 깊이 공감하지만, 현재의 상황을 알고 할 수 있는 선택을 해나가는 것이 가장 중요하다. 현재 서울 상급지는 대부분 비싸졌고 저자의 주장대로 N파고를 넘어 W파고를 보일지 지켜보며, 비교적 분명한 서울 내의 가격 흐름을 파악하고 아직 그 흐름이 오지 않은 곳(혹은 여러 이유로 여전히 눌려 있는 곳) 중에서도 더 가치 있는 자산부터 순서대로 투자를 검토하는 것이 필요한 시기라 생각한다.

결국, 대부분의 내용에는 동의하지만 탑다운 방식의 주장에서는 오류가 발생할 수 밖에 없다고 본다. 그 오류가 무엇인지 알고, 어디에서 발생하는 지 아는 것이 시장을 조금 더 디테일하게 느끼는 현장파 투자자의 장점이라고 생각한다.

적용할 점

P.72

중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 이는 중저가 지역 내에서도 아파트 가격의 움직임이 다양해지고 있음을 의미한다. 일부 중저가 지역이 다른 중저가 지역보다 빠르게 가격이 상승하거나 하락하면서, 중저가 아파트 시장 내부에서도 다양한 움직임이 발생하고 있따.

► 고가 아파트 시장은 대부분 동조화 현상이 나타나지만, 중저가 아파트 시장에서는 그렇지 않다. 가격의 움직임이 다양해지고 있다는 건 분명히 기회가 있다는 뜻으로 볼 수 있다. 중저가 아파트 시장 내에서 현재 먼저 상승하는 지역과 그렇지 못한 지역을 구분해 볼 것.

Action Plan

노원구, 도봉구, 성북구 (노도성) 지역 내에서 현재 비동조화 현상이 발생하는 곳을 단지 단위로 살펴보기

논의해보고 싶은 점

P.113

대표 필자는 전세계약 자체의 법적, 금융적 리스크를 심각하게 바라보고 있다. 다수의 투자자들이 갭투자가 안정적인 투자라는 신호를 공유하는 순간, 투자 가수요가 촉발될 수 밖에 없다. 따라서 우리 사회는 갭투자를 제한하기 위해서라도 전세 제도의 반 전세화 혹은 폐지를 서둘러야 한다. 또한 전세가격이 이처럼 상승하는 경우, 사회적 약자인 전세 세입자의 주거권이 더욱 보호되어야 한다. 임대차 2법(계약갱신청구권제, 전월세상한제) 역시 폐지 되어서는 안 되는데, 4년의 계약 기간과 갱신 계약 시 임대료 5% 상한 조건은 선진국의 임대차 계약에 비해서도 아주 낮은 수준의 거래 계약이기 때문이다.

► 필자는 전세제도의 폐지(혹은 반 전세화)와 임대차 2법의 존속을 주장하고 있습니다. 전세제도와 임대차 2법의 존폐 여부에 대해 각자의 의견은 어떠한지 이야기 나눠보고 싶습니다. (ex. 타 선진국의 임대차 계약 조건은 어떠한지? 다른 나라에서는 사라진 임대차 제도가 있었는지? 등)

내용

상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다.

수도권 부동산 시장을 한강 기준으로 한강 이남과 이북으로 나눠보면 가격 확산(동조화)이 한강 이남에서 활발하게 이루어지며, 한강 이북은 이러한 현상이 거의 나타나지 않는다. 이는 지역별 양극화를 심화시킨다. 또한 이는 각 지역의 일자리와 직주근접에서 비롯된다.

1) 수도권 동남부 : 강남구 ➞ 분당구, 수지구

► 강남구와 분당구는 결국 누적 상승률을 키맞추기 한다.

2) 수도권 서북부 : 마포구 ➞ 일산 동/서구, 파주

► 마포의 상승세는 일산과 파주로 확산되지 않는다.

3) 수도권 서남부 : 양천구 ➞ 평촌, 김포

► 양천구와 평촌은 동조화 가능성이 높다. 하지만 김포는 주변의 입주가 지속적으로 많아서 지켜봐야 한다.

4) 수도권 동북부 : 노원구 ➞ 의정부, 남양주

► 노원구와 남양주의 동조화 현상이 보이고, 의정부는 상대적으로 시차가 크다.

5) 서울 중심부 : 종로/중구 ➞ 아파트 물량이 많지 않아 위 4개의 흐름으로만 본다.

고가 아파트 시장 VS 중저가 아파트 시장

사진 설명을 입력하세요.

고가 아파트 시장 - 강남구, 서초구

1) 매우 높은 수요와 안정성을 자랑한다.

2) 우수한 교육 환경의 영향을 많이 받는다. (대치동, 반포동)

3) 뛰어난 인프라와 편의 시설을 갖추고 있어 주거지로서 매력적이다.

4) 고급 아파트 단지가 많이 있으며, 고급스러운 인테리어, 다양한 커뮤니티 시설, 우수한 관리 서비스로 높은 주거 만족도를 자랑한다. 한강변 아파트는 탁월한 조망권과 녹지 공간을 자랑하며, 여가 시설도 잘 갖춰져 있다.

중저가 아파트 시장 - 노원구, 도봉구, 성북구

1) 경제적 여유가 상대적으로 적은 가구에게 저렴한 주택 가격이 큰 매력으로 다가온다.

2) 가격 대비 편의시설과 교통 접근성이 양호하여 가성비가 높은 주거지로 평가 받는다.

3) 강남 접근성이 어려워 가격이 정체되고 있다.

4) 임대 수요가 매우 높다. 성북구는 대학생과 젊은 층이 많이 거주하며, 노원구와 도봉구는 교통이 편리하고 생활 편의시설이 풍부해 꾸준한 임대수요를 자랑한다.

5) 낮은 초기 투자비용으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있어 소액 투자자들에게 매력적이다.

강남 3구(34만 세대, 전체의 19.8%), 노원,도봉,성북(31.1만 세대, 전체의 17.8%)

두 권역을 합치면 대략 40%로 해당 지역이 서울시 부동산 시장에서 매우 중요한 역할을 하고 있다는 것을 시사한다.

서울 아파트 사이클

매매가

2008년 9월~2009년 12월 혼돈기 : 하락과 상승을 반복

2010년 1월~2013년 2월 대세하락기 : 약 38개월

2013년 3월~2022년 1월 최장기간 대세상승기

2022년 2월~2024년 3월 대세하락기~정체기 : 22년 2월부터 23년 5월 초까지 15개월간의 폭락

2024년 4월~현재 : 상승기 진입

전세가

2011년~2022년 2분기 : 상승기

2022년 2분기~2023년 1분기 : 하락기

2023년 2분기~현재 : 상승기

대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

1. 대장 단지들이 전고점을 돌파하며 상승중이다.

► 강남 지역 아파트와 신축 아파트를 중심으로 N파고, W파고 달성이 일어나고 있다.

2. 금리 인하는 시간문제다.

3. 거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다.

► 24년 1~2분기를 기점으로 거래량이 늘고 매매가격이 보합 또는 상승세를 보이고 있다.

4. 강남3구의 상승세가 전이될 것이다.

► 주택 시장의 가격은 강남/서초에서 시작해 강북과 수도권 등으로 전이되는 현상을 보인다.

5. 신축 아파트의 상승세가 퍼져나간다.

► 분양가격이 비싸지면 주변 아파트 단지들도 덩달아 상승세에 올라탈 가능성이 높다.

6. 역대 최악의 공급 부족이 예상된다.

► 현재도 2010년 이후 최저 수준인데, 향후에는 훨씬 더 적어질 것으로 예상한다.