성동구 금호 벽산 vs 금호 두산 vs 중구 약수하이츠 중에 무엇을 선택하면 좋을까요? (리모델링 단지 선택 기준, 대단지 로열/비로열동 시세차이 질문)

실거주할 내집마련 단지로 예산에 맞는 3곳을 추렸고 매물임장을 다니고 있습니다.

3개 단지 모두 20평대 9억 후반 정도로 매매가가 같고 전고점(약 12억 정도)도 비슷합니다.

직장, 교통, 학군, 환경, 전고점 등을 따졌을때 가치도 비슷한 것 같은데 어디가 제일 좋을까요? 

• 중구 약수하이츠 (직장S,교통S, 학군C, 환경B) - 방2 화1 / 전고점 11.7억 / 매매가 9.8억

  장점 : 3호선 약수역 역세권에 직장, 교통 모두 S급, 개인적으로 실거주하기 가장 좋아보였음

  단점 :  약수역과 가까운 입구동, 중간동, 가장 언덕동이 각각 1억씩 차이가 남 (입구동-끝동 가격차이가 2억) 

  예산에 들어오는 중간동은 전고점이 입구동만큼 높지 않음

  → 입구동 전고점이 11.7이나, 중간동은 전고점이 11.2억이므로 중간동 매수시 전고점 대비 하락률이 크지 않아 가격 메리트가 크다고 보이지 않음/ 중구보다는 성동구가 급지도 높고 선호도도 높으므로 같은 가격이면 성동구가 낫지 않을까 싶음 (입구동 전고점을 전고점이라고 쳐도 될까요?)

   

• 금호 두산(직장A,교통S, 학군C, 환경B) - 방2 화1 / 전고점 12억 / 매매가 9.9억

      장점: 3호선 금호역 초역세권이라 모든 업무지구에 30분 안으로 출퇴근 가능

      단점: 현재 나와 있는 모든 매물에 전세/반전세가 껴있어 바로 실입주 가능한 매물이 없고 세입자가 집을 안보 여줘서 집을 못보는 매물들이 대부분, 주차난 심각, 연식이 94년도라 가장 노후화되어서 실거주에 불편함이 있을 것 같음

      → 금호 두산이 1순위였으나 현재 집을 볼 수 있는 매물이 없고 세입자 껴있는 집들도 이사 날짜가 맞지 않아

      후순위로 미뤄둠

• 금호 벽산(직장A,교통A, 학군B, 환경B) - 방3 화1 / 전고점 11.85억 / 매매가 9.7억

      장점: 방3개, 두산 보다는 높은 단지쾌적성, 리모델링이 빠르게 진행 중(현재 건축심의 통과) / 지하철 역과 거         리가 있긴하지만 40분대로 강남 접근 가능

      단점: 역세권이 아님 (행당역에서 7분~10분 소요) 

       → 입지는 두산/약수하이츠에 비해 떨어지지만 10년 이내 리모델링/재건축 가능성이 없어보이는 두산/약수하이츠에 비해 리모델링으로 신축이 될 가능성이 가장 높아보임 (입지는 좀 떨어지지만 리모델링 속도가 빠른 벽산을 같은 가치로 봐도 될까요?)

이런 결론으로 금호벽산을 9억 후반대에 매수하는걸 목표로 삼고 있는데 두산, 약수하이츠에 비해

입지가 떨어지긴하는 것 같아 막상 매수하려니 제 선택이 맞나 고민이 됩니다…

그렇다고 다른 단지를 선택하자니 장단점이 있어서 또 고민이 되는데요 ㅠ

아실에서 봤을때도 세 단지 그래프가 거의 유사하게 움직이고 있는데요

어떻게 생각하시는지 전문가 분들의 의견이 궁금합니다!

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