편견없이 앞마당을 만드는 것의 중요성 (feat, 수익률 결과의 차이) [쩡봉위]

안녕하세요.

편견없이 임장지를 진심으로 제대로 흡수하는

투자자가 되고싶은 "쩡봉위" 입니다.

임장을 하다보면, 과거 및 현재

좋지않은 인식과 이미지로 인해

"편견없이 앞마당을 만드는 것"

쉽지 않은 것 같습니다.

또한, 정규강의를 듣다보면,

마음에 꼭 드는임장지만

다닐 수는 없는것 같습니다.

저도 임장지가 항상 가고싶었던 곳이

배정되는 것은 아니었는데요.

이런 곳에 가면 편견을 가지고

임장을 할때가

생기는 것 같습니다.

(심지어 갔던곳을 또 가기도!!)

이런 지역도 편견없이 바라볼 때

더 지역을 이해하고 성장 할 수있습니다.

왜? 편견없이 바라보아야 할까요?

그 이유는 현재 안좋다는 편견으로

인해 향후 미래에

더 좋은 투자 수익 기회를

놓칠 수 있기 때문입니다.



1. 편견없이 바라보아야 하는 이유

실제 동작구 흑석동인데요.

흑석동은 흑석뉴타운으로 인해서

현재 동작구 내에서도 가장 선호되는 지역입니다.

한강뷰와 여의도,용산,서초 접근성과 9호선이라는

편리한 노선을 이용할 수있는 생활권입니다.

김연아 신혼집 마크힐스, 아크로리버하임

등으로 잘 알려진 곳이기도 한데요.

그렇다면 흑석동은 원래 선호되는

지역이었을까요?

과거 흑석동은 달동네라는 인식과 이미지가

사람들 속에 뇌리박혀 딱히

좋은 생각이 많지 못했던 곳입니다.





오히려 사람들 인식에

좋지 못했기 때문에 투자의 기회를

잡을 수 있었던 곳이기도 합니다.

흑석동에 위치한 흑석 푸르지오입니다.

나름 언덕을 끼고 있지만

흑석동에 위치해있고 해당 생활권 내에서

연식대비 관리도 잘 되어있고 거주하기에

무난한 단지인데요.

실제 2016.4에 무려 30평대에

투자를 할 수있는 기회가 있었습니다.





투자를 했다면

아래와 같은 드라마틱한

수익률을 거둘 수 있었습니다.







많은 사람들이 달동네 취급하며

좋지 않다던 곳이었지만

흑석뉴타운 및 원래 좋았던 지리적 위치가

맞물려 좋아진 곳으로 개선된 곳입니다.

이러한 두 요인이 시너지를 발휘하여

큰 시세차익을 거둘 수 있었던 곳입니다.

이런 사람들의 인식으로 놓치는 곳이

비단 수도권에만 한정될까요?

또 다른 지역인 천안 불당동을 가져와 보겠습니다.

천안 불당동은 번영로를 사이로

신불당동과 구불당으로 나뉘게 되는데요.



신불당은 현재는 신축과 학원가가 많아서

천안 내에서도 가장 선호되는 택지입니다.

신불당에서 랜드마크 불당지웰 더샵은

상승장에서 10억 가까운 호가를

보이기도 했습니다.



불당지웰 더샵도 분양가는

3억대로 분양되었습니다.

지금생각해보면

평당 분양가 900만원으로 저렴했습니다.

어떻게 이렇게 저렴한 분양가를 보였을까요?

신불당이 천안 거주민들에게는

외곽이라는 인식이 있었습니다.



실제, 천안 불당동 매물임장을 통해서

부사님께 여쭈어보면, 당시에는 외곽 취급을

받았기도 하고, 신불당에 입주한 다른 단지들도

지금 시점에서 보면 저렴한 가격이었다고

말씀해주십니다.

과거에 이러한 분양가를 형성했던

이유를 알 수 있습니다.



천안 신불당 2011년과 현재 비교

과거 사진을 보면 신불당 지웰 더샵이

있었던 자리에는 원래 산밖에없었기 때문에

입지가 개선되어 좋은 생활권이 될 것이라는

생각을 전혀 할 수 없었겠다라는 생각입니다.

게다가 중심 생활권에서 외곽이라는

인식이 더해지기도 했던 곳이었습니다.

만약에 이러한 기회를 생각해보며

열심히 편견없는 임장을 통해

앞마당을 만들었다면, 분명 누군가에게는

큰 수익을 거둘 수있는 기회를

만들어 주었던 곳이었음을 알 수 있습니다.

2. 여전히 편견없이 지역을 보아야하는 이유

이러한 기회가 과거에만 있었을까요?

아래는 성남이라는 지역입니다.

성남은 분당구, 중원구, 수정구로 나뉘는데요.

분당구를 제외한 구성남(원도심)은

분당 신도시가 개발되기 이전부터 거주지로

자리잡은 곳입니다.



위치적으로는 분당구보다 더

강남, 송파와 가까운 곳인데요.

지하철로도 수인 분당선, 8호선을 이용할 수 있어

30분 내외로 강남역까지 편리하게

출퇴근 할 수있는 곳입니다.

교통으로 보면 S등급에 해당하는 지역인데요.



환승이 있지만 그래도 가깝습니다.

수도권에서 가장 중요한 입지요소인 교통이

매우 좋은 곳임을 알 수 있습니다.

다만, 위례 신도시를 제외한

수정구와 중원구는

낙후된 느낌이 있어 아쉬운데요.



아직은 낙후된 느낌이 강한 구성남(실제 임장 당시..)

그럼에도, 뛰어난 지리적 위치와 교통과 함께

향후에 입주 예정인 재개발/재건축이

구 성남에는 상당히 많습니다.



구 성남에 예정된 재개발/재건축 예정 지역

향후에 재개발/재건축이 예정된 부분으로

입지, 환경이 개선이되면 충분히

지금보다 더 좋아질 곳임을 알 수 있습니다.

이런 부분을 미리 염두해두어야 하는

이유를 알 수 있는 부분입니다.

현재 성남과 같이 입지가 개선될 지역은

아직도 많기 때문에 우리가 편견없이 임장을

열심히 해야하는 이유이기도 합니다.

과거에만 기회가 있었던것이 아니라

향후에도 충분히 우리에게 기회를 열어줄 곳이

있다는 것을 알고 모르고는

큰 차이가 있다는 생각입니다.

3. 편견없는 행동을 통한 기회만들기

임장을 다니다보면,

낙후된 짜글이나 빈 곳이라는 생각에

동료와 얘기를 하며 그냥 지나치는 곳이

있기도 한데요.

그럴때 이런 지역이 어떻게 변화할 수 있겠구나를

상상하며 임장을 하는 것과 생각과 큰 차이를

만들 수 있음을 알 수 있게 되는 것 같습니다.

실제 튜터링 데이때 망구튜터님께서

"

이런 곳들을 잘 봐두셔야해요.

과거에 이런 지역에서 사람들이 안 좋다는 인식이 있어서

오히려 투자의 기회를 열어준 곳들이 있었거든요.

-망구튜터님-

"

당시 비교임장을 하면서

여기가 좋아질 것을 알것 같은데,

과거에 안 좋았던 인식과 생각이 겹쳐서

가볍게 임장을 하려 했었는데요.

튜터님께서 투자의 기회가

열렸던 곳들을 말씀해주셔서,

다시금 생각을 해보게 되었습니다.

임장을 할 때 동료들과 즐겁게 임장을 하는 것도

중요하지만, 임장지에서 보아야 할 것들을

놓치고 있지는 않은지 고민해보며

편견 없이 임장을 통해 임장지를 이해할 수 있도록

노력해야 겠습니다.

다만, 향후 미래에 나아질 호재보다 중요한것은

현재 가치 대비 가격이 싼지 비싼지

본질은 변하지 않겠지만...

그럼에도, 더 큰 수익률을 거둘 수 있는 곳인지

집중하며 임장지를 뽀갤 수 있도록

노력도 필요할 것 같다는 생각입니다.

아직은 날씨가 무더운 것같습니다.

편견을 배제하고 임장지를

제대로 뽀개나가는 과정과 노력

응원합니다.

부족한 글 읽어주셔서 감사합니다.

댓글과 공감은 저에게 큰 힘이 됩니다.