임차인 종류에 따른 매수 프로세스를 구분해서 살펴볼 수 있었습니다. 주전세나 임차인 승계 시 본계약~잔금까지의 프로세스가 한번에 진행된다는 차이점을 배울 수 있었습니다. 가계약 시 용어 사용의 중요성 - ‘가계약금’이 아닌 ‘계약금의 일부’과 계약 진행 시 절차 상의 리스크를 0%로 만들어야 한다는 부분이 인상깊었습니다. 비교평가, 1등뽑기 등 저평가 여부를 판단하고 투자 물건을 정하기 위한 과정들도 중요하지만, 정작 계약 과정에서 실수가 있다면 내가 원하던 투자를 할 수 없다는 점 다시 한 번 새길 수 있었습니다.
전세보증보험과 전세자금대출에 대해 딥하게 배울 수 있었습니다. 전세가격과 연계하여 보증보험 및 전세대출의 가입 가능 여부, 대출가능액을 계산하는 법을 배울 수 있었습니다. 부담 갖지 말고 자유롭게 협상을 제안하라는 점도 너무 유익했습니다. 앵커링효과로 제시하는 첫번째 가격이 중요하며 요구한 협상을 받아들이는지 여부는 상대방이 결정한다는 점 등, 이전에 들었던 협상 강의 내용가 리마인드되어 좋았습니다. 사소한 부분까지도 모두 특약으로 기록하는 것이 중요하며, 법무사를 통한 계약 진행도 가능하다는 점도 전혀 생각지 못했던 부분이었습니다.
본계약 / 전세계약 / 잔금 과정의 세부 절차들을 살펴볼 수 있어 좋았습니다. 가계약 시 특약 설정한 부분에 대해서는 기존 입장을 고수해야 한다는 점, 대화는 부사님 통해서 해야한다는 점 알 수 있었습니다. 전세계약 시 전세입자 가려받지 말고, 법인임차인/전세권 등도 특약만 잘 작성하면 되니 너무 겁먹을 것 없다는 점, 전세대출에서 유의할 사항들(질권설정, 채권양도 등) 모두 너무나 실질적으로 도움 될만한 유익한 내용들이었습니다.
‘투자=매수’가 아니며, 특히 지방의 경우 보유 후 매도까지 고려해야 한다는 점 알 수 있었습니다. 역전세 대응을 위한 프로세스 부분도 너무 인상깊었습니다. 지역 분산투자의 중요성과 리스크 상황 직면 시 보유 물건 우선순위에 따라 순차적으로 매도를 진행해야 한다는 점 너무 유익한 내용이었습니다. 공급 외 요인에 의한 전세가 하락도 있을 수 있으나 너무 매몰될 필요는 없고, 전세가 또한 너무 싼 수준이라면(+공급이 많지 않다면) 역전세를 너무 두려워하지 않아도 된다는 것 알 수 있었습니다.
목표 수익률 달성을 위한 실질적 목표 매도가액을 확인하는 방법을 확인할 수 있었습니다. 매도를 위한 부동산 광고 프로세스와, 매도를 진행하는 상황들을 상황 별로 파악할 수 있어 좋았습니다. ‘중요하지만 긴급하지 않은 일’을 내 계획에 얼마나 더 많이 녹여내려면, ‘꾸준히 할 수밖에 없는, 강제성을 부여하는 환경’에 나를 몰아넣으려면 어떠한 의식적인 노력이 필요한지 고민해봐야 할 것 같습니다.
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