투자에 원씽!
투자에 몰입!
투자에 그릿!
“ 실전반에서 꼭 알아야 할 것 ”
내가 할 수 있는 목표의 120%를 세우기
부족한 부분을 알고 세분화 목표를 세워야 한다
→ 나의 단계는 ? :
→ 빼고 더 넣을 수 있는 시간?
→ 실제로 행동으로 해야 하는 것?
“시장을 해석하는 법”
1단계 : 상황확인 (기사 & 뉴스)
→ 거래감소,마피, 매매가 하락전환 = 이런기사가 있을 때 내가 어떻게 할것인가가 중요!
→ 사실확인해보기 → 모든 곳이 그런것인가? 정확히 어디가 그런 것인지?
2단계 : 사실확인
1) 한국부동산원 주간아파트 동향
→ 어디가 움직였는지 확인해야 한다 / 모든곳이 오르거나 내리지는 않는다
→ 호가가 언제 어떻게 움직일지 모르기 때문에 스스로 알고 투자에 활용해야 한다
→ 저층이 먼저 저점을 찍어감 또는
2) KB주간통계
2-1) 단기 : 서울은 조금 오르지만 경기도는 떨어지고 있다
→ 경기도중 입주 있는 곳은 힘들겠구나 하고 알고 투자로 연결 시켜야 한다
2-2) 장기
→ kb주간통게 :보합하고 있는 시간은 언제 다시 오를 지 모른다
3)아실 : 매물 수 통계를 보면서 전세는 항상 있거나 없지 않기 떄문에 잘보아야 한하
- 입주가 많아지면 전세 빼기가 어려워 진다
4) 네이버부동산 매물 수 확인
→ 물건이 없다 = 상승장, 매
5) KOSIS 주택건설실적통계 (착공)
→ 장기적으로 어떻게 바뀌는 보는 것도 중요핟
→ 착공이 없다 = 입주가 없다
→ 착공현황이 줄 수록 경제가 어려워 지고 있다 (건설사가 줄어든다)
→ 장기적으로 전세가격에 영향은 주게 된다
3단계 : 시장해석 (대응방안)
→ 현재 시장은 어떠하고 → 정리하면 어떻게 된다를 정리해보기
→ 시장이 어떠하기 때문에 나는 어떻게 투자 전략을 가져 갈것인가?
*목표하는 금액을 정해놓고, 목표가격이 되면 그냥 산다! (깍아보고 깍이면 산다)
→ 어려울 수록 매도를 해놓고 매수를 해야 한다
→ 12월 부터 전세 비수기 + 서울 수도권 입주가 몰리는 곳
*피하거나, 세낀걸 사서 빠르고 보수적으로 진행
ㅁ 수도권 가치투자 과정
급지가 무조건 인것은 아니다!
→ 3급지에 4급지 보다 못한 곳도 잇고, 4급지에 3급지 보다 좋은 곳이 있다.
→ 단지의 개별성이 있기 때문에 단지를 잘 보아야 한다
→ 같은 등급이라도 그 지역의 특색이 무엇인지에 따라서 가치의 크기가 다를 수 있다.
→ 무조건 서울이라고 모두가 좋은 것은 아니다! 경기도에 선호도가 더 높을 수 있다
→ 같은 가격으로 사더라도 선호도에 따라서 얼마나 오를 지 다르다!
수도권 투자시 주의할 점
→ 그래프만 보면 가치를 제대로 알 수 없다. 환경이 바뀌기 떄문에
→ 곧 땅의 가치와 선호도, 미래가치를 통해 비교해서 투자해야한다
→ 지역의 입지만 보기보다 단지의 입지가 더욱 중요하다
*선호도가 높은검(생활권 순위)를 따로 분류하고, 단지를 또 분류해서 가치와 선호도가 좋은 것을 골라야 한다
→ 선입견을 깨고 기회를 잡아야 한다 (급지와 그래프에만 의존하지 않아야 한다)
→ 무작정 좋을 것을 좆지 말고 이전보다 날카롭게 가치를 제대로 알고 가격을 비교해야 한다
수도권 시장의 특징
급지
→ 급지로 가치를 100% 가를 수 없지만 가치판단과 투자 우선 순위를 매길 수 있다
→ 입지요소가 변하면 가치가 달라진다
→ 같은 투자금이랑 상급지에 괜찮은 곳이 있는지 꼭 확인 후 결정 (가치가 더 좋은 것인 있는지)
생활권(선호도)
→ 지역마다 선호도가 다르기 때문에 손품과 발품이 필수이다!
→ 커뮤니티가 중요하다! 어떤사람이 사는지, 소득수준이 어떠한지!
→ ㅎ선호도와 입지가치를 기준으로 투자해야 한다. (호재는 + 알파이다)
직장+교톻
→ 업무지를 품고 있으면 교통도 중요하지만 가까우면 비역세권도 떙큐이다
→ 하지만 역세권을 우선으로 보는 것이 좋다
→ 버스→지하철 분명 힘들다! 하지만 1시간 이내면 의미가 있다.
→ 의미있는 업무지구에 얼마나 빠르게 (모든수단) 오갈 수 있는 본질적인 요소가 중요하다
환경(커뮤니티,연식)
→ 신축! 준신축! 구축! 리모델링! 매매,전세 투자시장의 계정에 따라서 다름!
→ 같은 투자금이랃도 수익률이 엄청나게 차이날 수 있다
→ 남양주 덕소!!!!!!!!!! 재개발 재건축 노려 볼 수 있따!!!!! 아즈아!
수도권 권역 이해 (권역내, 권역간)
동남권역
→ 3050인구유입, 업무지구, 인프라 갖춰진곳
→ 좋은 곳이 더 좋아 지는 곳
→ 강남접근성과 학군지가 확실한 곳은 연식이 아닌 입지를 선택 할 것
→ 입지좋은 경기도 2급지가 서울 3급지 보다 많이 오른다
*성남 = 일자리 질 좋고 소득수준 또한 높다
→ 수요가 확실한 곳에서는 연식이 아닌 반드시 입지를 선택해야 한다
남부권역
→ 직장을 품고 있고, 택지와 교통의 발달로 지속적으로 수요가 증가할 곳.
→ 4급지 투자시에는 비역세권 구축 보다 선호신듀택지, 역세권 신축 우선순위 투자
→ 택개발로 입주가 많아서 리스크가 높다 → 입주물량에 따라서 가격이 오락가락 한다
→ 역세권 신축 가장 먼저 우선순위로 잡을 것!
서부권역
→ 도심업무지구 등 일자리를 품고 있는 권역이고, 규모나 소득수준이 낮지만 총량이 크다!
→ 주요업무지구와 택지를 연결하는 교통호재가 중요한 지역이다
→ 같은 권역 더 낮은 급지라도 해당 생활권이 입지가 더좋고 선호 생활권을 우선순위로 투자해야 한다
→ 신축입주가 활발하기! 떄문에 잘 보고 투자할것
동북권역
→ 브랜드, 연식보다 역세원 역세권 예정지에 투자
→ 자체 업무지구가 부족한 베드타운 이기 때문에 교통이 필수임
→ 생활권 선호도도 변화하기 때문에 우선순위를 지속 변경해야함
실전투자자가 해야 할일
매수 시점
→ 전화임장을 통해 실제 투자물건 매물임장으로 확인하여야 한다
→ 전세입자랑 통화도 안하고 낀매물 사는 것은 진짜 노력을 안하는 것이다
→매임을 통해서 물건의 정보를 많이 알아야 한다
→ 인테리어, 등기본등부, 세금 등 잘알아야 한다
→ 내가 성장하고자 하는 목적지를 잘 찍어야 한다 = 어떤 투자를 하는지에 대한 상황이해
→ 매수하고 복기를 어떻게 하는가에 따라서 성장의 속도와 폭이 엄청 크다
보유 시점(임대사업자 활용)
→ 10년~15년 의무임대를 하여야 하는데, 장기보유할 가치가 있는 물건을 잘 매수해야 한다
매도 (원칙)
→ 수도권 투자는 10년간 보유 할 가치 있는 물건을 매수하고
→ 보유 할 수 있는 체력이 필요하다
→ 더 좋은 가지의 물건을 매수할 수 있다면 매도한다
→ 지금 매수하는 것에 더 포커싱이 맞다
→ 가장 좋은것은 매도하지 않고 전세금 회수로 노후대비하거나 재투자 하는게 제일 좋다
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