안녕하세요. 제이든J입니다.
실전투자자를 위한 투자와 성장법에 대해 제주바다님이 1주차 강의를 해주셨습니다.
#왜 지금 투자를 못 할까?
진짜 투자를 해야하는 시기이기에 마음을 굳게 먹어야 합니다.
매수하는 과정에서 여러분이 매수가 안 되는 이유를 말해드릴게요.
제주바다님
제주바다님이 말해주신 이유는 다음과 같았습니다.
왜 투자가 안 될까?
- 앞마당 10개인데 제대로 만들어 본 경험이 없다
- 사전임보 겨우 제출하고 분임, 단임하면 한달 지나감. 매물 10개 이하로 봄
- 매물을 투자하기 위해 보는 것은 반드시 필요해요
- 앞마당 시세트래킹, 전수조사를 하지 않음
이와 같은 이유들이 있었습니다. 그렇다면 이와 반대로 이번 실전반에서 해야할 것들이 명확해졌습니다.
제대로 된 앞마당을 만든다.
하나라도 제대로 만들어야 합니다.
제주바다님
선명한 앞마당이랄게 되돌아보면 자신있게 말 할 수 있는가에 대한 생각이 들었습니다.
저는 4월부터 기초반 강의와 동시에 자실도 하면서 하라는 대로의 앞마당은 만들었지만, 그토록 선명하다고 자신 할 수 는 없습니다. 특히나 서울 4급지는 이제 막 만들기 시작하기도 했고, 서울 투자에 대한 마음을 먹은 것도 불과 2달이 채 되지 않습니다.
그렇기에 시세트래킹, 전수조사도 부족하며 뒤죽박죽한 상황에 마음만 급한 것 같은 저의 모습을 발견하였습니다.
이번 실전반을 하면 재수강을 할 때 나에게 부족한 것이 무엇인지 알고 세분화된 목표를 세워야 겠습니다.
1. 나의 단계를 알고
2. 그 다음 단계로 가기 위해 구체적인 행동으로 옮김
일단 프로세스는 다음과 같습니다.
- 사임2주, 전임, 매임
- 시세트래킹, 전수조사, 앞마당 전임, 매임
더 자세한 프로세스 방법은 추후에 알려주신 대로 BM 해보겠습니다.
밤을 하루는 새어도 되지만 계속 그러면 안됩니다. 그러면 우울해집니다.
밤 새우지 말고 계획을 세워서 성장하라고 하신 제주바다님 말씀대로, 시간이 많다고 느끼지 않고 구체적 계획을 세워 목표를 실현하겠습니다.
#투자하기 위해 해야할 것
제대로 된 앞마당을 만들어 언제든 투자할 수 있는 실력을 쌓는다.
2024년 현재 수도권 시장
- 기사에 영향을 받지 않는 투자자
- 해당 기사 팩트체크를 내가 해봄
1) 관련된 기사와 뉴스 내용 확인
2) 관련 통계 확인 + 실제 부동산현장에서 이루어지는 것도 확인
3) 해석 - 가치 가격 본질적으로 어떤 영향을 줄 것인지 장/단기 관점으로 해석함
기사와 뉴스를 확인하고 이것이 사실인지 아닌지 손품으로 먼저 확인 할 수 있습니다.
그리고 전화임장 매물임장을 통해 현장의 분위기도 확인해야 겠구요.
이를 통해서 제가 생각하는 투자적인 전략은 어떤 것을 할 수 있는지 생각해봐야 겠습니다.
월부에서의 강의는 정말 구체적이고 떠먹여주셔서, 너무 튜터님 멘토님께 기댄 것은 아닌가 라는 생각이 들기도 했습니다.
투자자라면 본인이 생각하는 생각모형이 다양해야 하는데, 내가 생각하는 힘을 키우려고 하지 않구나 라는 반성도 하게 되었습니다.
시장은 자꾸 바껴요.
그러기 위해서 강의에서 말해주시는 인사이트, 전략 등은 한시적일 수 밖에 없습니다.
저 만의 생각모형틀을 길러야 겠습니다.
하락장 끝 - 상승장 초입 그 사이 어딘가 라고 보여집니다.
착공실적이 없어요. 장기적으로 전세난이 올거에요.
내집마련 하신 분들이 전세 수요였어요. 9-11월에 전세가 많지 않았습니다.
매매시장은 좋습니다. 목표 매수가를 정하세요.
그리고 깎이지 않으면 안 사도 됩니다.
싼 물건 나오고 더 싸질 것을 기대하면 안되요. 충분히 싸다고 판단되면 사야해요.
협상기간을 1주일 봐도 좋아요.
입주장을 피해서 전세 일정을 맞춰야 해요
입주장 끝나기 한 달전이 찐이다.
이런 멘토님의 생각들을 들으면 아 그런가보다 하고 넘어갔었습니다.
하지만 왜 이런 생각을 하셨는지, 저도 그 생각에 도달해보고 싶습니다. 하나씩 고민을 해보며 이번 실전반을 통해서 오렌지하늘 튜터님과 싱크를 맞춰야 겠습니다.
투자금으로만 비교하니 비교평가가 제대로 되지 않음
투자금에 앞서 '가치'에 집중하고 가치를 제대로 알기 위해 노력함
제주바다님
지역/생활권/단지의 선호도 단지의 가치를 뾰족하게 하는 것
1단계 - 시/구별 급지
2단계 - 생활권 순위
3단계 - 단지 가치
제일 피눈물 나는 것이 내가 이걸 봤는 데 못 산것입니다. 이렇게 세세하게 봐야해요. 수익 1.7억 차이가 납니다.
투자 우선순위 숫자로 나눠야 합니다.
입지(직,교,학,환) : B, B, C, C
생활권 순위 : 6
단지 선호도 : 하
출처 입력
이걸 써놔야 합니다. 이걸 꼭 써놔야 겠습니다.
이전 전고점을 보면 지금 전고점 순위와 다릅니다.
땅과 위치 입지를 봐야합니다.
제주바다님
그러기 위한 직장, 교통, 환경, 학군에 대해서 제주바다님이 수도권 기준으로 설명해주셨습니다.
그에 따른 각 사례들도 보여주셨습니다.
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직장 + 교통 : 수도권은 먹고 사는 것은 힘들어요. 학군보다 교통이에요
앞마당이 아니더라도 업무지구는 한번씩 가보세요
1순위 - 강남(강남, 서초, 송파)
2순위 - 광화문, 여의도
3순위 - 판교, 마곡, DMC, 가디
임대주택, 대형평형도 임장 가야함 -> 동네 분위기를 알아야 함
- 2012.11 전세가율 58%에 투자하는 경우
- 2017.10 전세가율 83%에 투자하는 경우
각 지역에 따른 투자 전략
- 전세가율 60% 이상일때 투자해야 하는 지역
- 전세가율 80% 이상일때 투자해야 하는 지역
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수도권 권역 이해
4개 권역을 가지고 설명해주셨는데요 지역에 대한 평단가를 가지고 비교하지 말고 단지 하나하나를 비교하라고 하셨습니다.
간단하게 지역의 랜드마크를 가지고 비교하는 것이 더 좋다고 해주셨습니다.
BM 평단가가 아닌 랜드마크 단지를 가지고 지역을 비교하기
앞마당 50개가 되기 전에는 개별단지를 통해
지역을 이해하도록 더 시간을 들이고 노력하는 것이 좋아요
나무를 알아야 투자함
제주바다님
권역에 대해서는
동남권역 / 남부권역 / 서부권역 / 동북권역
에 대해서 각 특징 그리고 단지들도 비교해주시면서 어떤 식의 투자 접근을 하면 좋은지, 투자 전략은 어떤 것들이 있는지 알려주셨습니다.
#30억 자산가로 가는 길
최근에 다주택자라도 12% 내면서도 투자하고 있어요.
4년간 1~2채 하는 시기
- 전세가율 60% 투자금 3억 / 매매 8억, 전세 5억
- 2년 뒤 5% 투자금 회수 2500만원
- 2년 뒤 1.5억 투자금 회수
1~2년간 4채 하는 시기
- 회수한 투자금 + 종잣돈으로 봄시장
- 전세가율 70~80% 투자
이렇게 구체적으로 말해주시니까 30억이 가능해보였습니다. 그 처음 4년 아니 5년 이상의 시기가 지금일 수도 있을 것 같다고 생각이 들었습니다.
지금 시기에 선명한 앞마당을 만들면서 투자 도파민이 터지는 그 1~2년을 준비해야 한다고도 느꼈습니다.
그 준비에는 크게 3가지가 있을 것 같아요
1. 자산을 모은다
2. 실력을 키운다
3. 종자돈을 모은다.
자산을 모으면서 2년뒤 4년 뒤에 전세가격이 오르며 투자금을 확보할 수 있는 씨앗을 지금 심어놔야 합니다.
그리고 2년 뒤에 빠르게 변화하는 시장을 쫒기 위해서 선명한 앞마당을 만들어야 합니다.
거기에 종자돈 1천만원으로 할 수 있는 단지의 가치가 달라질 수 있기에 종자돈을 모아야 합니다.
그렇게 30억 자산가로 가는 길이 좀 더 명확하게 보여졌습니다.
이때가서 투자하려면
왜이렇게 늦게왔어 라는 소리 많이 듣게 됩니다.
제주바다님
매매가 적극적으로 협상 진행
비수기 고려하여
1. 전세 긴 물건으로 투자접근
2. 신규전세 셋팅시 투자금 보수적
@전세입자로 반드시 전화임장 해야합니다.
내가 물어봐야 사장님이 찾아봐요. 어차피 팔리지 않는다고 생각해서 사장님이 해당 물건 내용을 잘 모를 수 있어요.
적극적으로 매도자의 상황 파악하기. 탁상공론이 아닌 실전 투자자로서 해야할 것들이 있었습니다. 어떻게 전화임장하고, 물건 조건 확인하는지, 그리고 상황에 따라 확신을 가지고 협상을 해나가는지에 대해서요.
가격이 멈춰있으면 옆에서 계속 뭐라고 해도 투자하지 않아요.
제주바다님
그러기 위해서 제가 생각하고 움직이고 판단해야합니다.
임장보고서 TOP3 물건에 들어가야 하는 내용
1) 투자이유
- 입지평가(직장, 교통, 학군, 환경, 공급) 전임으로 시세 파악
- 집 많이 팔렸는지 확인 해야함 -> 전세 경쟁 물건 파악
2) 물건의 구체적인 조건 비교
- 물건 점유자 정보, 매도 사유, 이사 날짜, 임차인정보
- 계약갱신 청구권 행사 여부
- 잔금일 협의 가능 여부
- 잔금 전 인테리어 기간 확보 가능 여부
- 가격 네고 상황
- 등기부등본 특이사항
이 모든 것을 쓰지 않으면 감정적으로 물건을 살 것 같았습니다.
저 역시 지금 그랬던 것도 같습니다. 사장님의 한마디 말에 더 적극적인 사장님의 말에 휘둘릴 수 있을 것 같았거든요.
투자를 해치우지 말고
배운대로 제대로 하고 있는지에 집중하며
저환수원리 체크리스트를 확인
제주바다님
투자를 해치운다고 생각하지 않겠습니다.
보유 - 임대사업자등록
매도 - 원칙
매도보다는 전세금 회수해서 재투자 하는 것이 더 좋음
10년 보유의 의미
-> 겨울시장 1채 (4급지 이상), 봄시장 1년 3~4채(4~5급지)
-> 지금 전세가 받쳐줄때 기회 있을 때 하는 것이 좋아요. 그 찰나를 놓치면 아예 놓칠 수 있습니다.
-> 언제 어떻게 갈지 판단하기가 쉽지 않아요. (신축 들어가는 것 시세트래킹 해야합니다.)
첫째, 가치와 가격을 아는 투자자가 되는 것
둘째, 할 수 있는 최선의 투자를 하는 것
셋째, 총자산으로 고민하는 것
다 올랐다고, 놓쳤다고 생각하는 사람은 그런 결과를 얻습니다.
아직 기회가 있다고 생각하는 사람만 기회를 얻습니다.
제주바다님
투자에 정답은 없습니다.
2급지, 3급지를 못산다고 30억 못 버는 거라면
포기하라고 말씀드렸을 겁니다.
수도권 외곽투자만으로도 30억을 벌 수 있기 때문에
포기하지 말라고 말씀드리는 것입니다.
우리 가족과 부모님의 노후준비
돈만 생각하고 하면 힘든 시기를 견디기 어려울 수 있어요.
그 목표점을 찍어야 목적지가 있어야 할 수 있어요.
여러분이 이 부동산투자를 왜 하고자하는지
다시한번 고민해보세요
'왜'에 대한 고민이 끝나면
행동은 자연스럽게 옮겨집니다.
질문이 없다는 것은 행동을 하지 않는다는 것이에요.
단순히 투자 하나 하는 것보다 더 중요한 것은
투자자로 성장하는 과정을 배우는 것입니다.
이번 실전반에서 태도, 방향을 잡을 수 있었습니다.
행동하면서 질문하고 튜터님과 싱크를 맞춰가야겠습니다.
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