매수 중도금을 한 경우, 매수자-세입자 간 전세계약, 그리고 전세자금대출이 가능한가요?

안녕하세요!

최근에 투자를 진행했는데 매도자의 세금 사정상 명의를 내년에 넘겨받아야 하는 상황입니다.

현재 공실이라 세입자를 구하고 있고 잔금일은 내년 1월31일입니다.

부동산 사장님 말씀으로는

현 상황에서

세입자-매수자간 전세계약을 할 시에 전세자금대출이 안나오거나 세입자가 꺼려할 수 있으니

세입자-매도자간 전세계약을 맺고 잔금때 승계하는 것으로 계약을 하자고 제안하셨어요.

문제는

제가 계약금+중도금을 이미 지급했기에

만일 전세입자의 전세금 전액을 매도자가 받게 되면

계약금+중도금+전세금>매매가 인 상태가 됩니다.

매매 계약서 작성시에 이 부분에 대해서

특약을 추가하여

'계약금+중도금+전세금이 매매가를 초과할 경우 그 차액에 대해서

전세금 잔금날 즉시 매수자에게 송금한다'

라는 문구를 넣긴 했지만 다른 좋은 방편이 없는지 궁금해서 질문을 남깁니다.

1) 중도금을 지급했기에 계약 이행이 착수되었다고 본다고 알고 있습니다.

그렇다면 매수자(저)-세입자 간 전세계약이 가능한지,

그리고 전세자금대출이 무리없이 나올지 궁금합니다.

(+어디로 문의해야 답을 받을 수 있는지도 궁금합니다.)

2) 매수자-세입자간 계약이 안되거나 전세자금대출이 어렵다면

'차액'에 대해 반환한다는 특약만 믿고 있어야하는데요

더 나은 방법이 없을지 궁금합니다.

3) 내년에 입주가 가능한 세입자를 구한다면

매수잔금과 전세잔금을 동시진행하는 방법도 가능할까요?

질문이 간결하지 못해 죄송합니다ㅠㅠ혹시 알고계신 부분

알려주시면 큰 도움이 될 것 같습니다

감사합니다 :)