많이 뭉툭하지만 투자라는 씨앗을 심는 결단을 내린 1호기 투자 후기 [노토리]

안녕하세요. 실전 투자자로 성장하고 있는 노토리입니다!

지방투자기초반을 들으면서 12월 7일 토요일 1호기 계약을 마치고 왔습니다!

너무나도 뭉툭한 투자여서 투자 후기를 적는게 조금은 부끄럽지만, 지금 시장에서 필요한 결단력 있는 선택을 했다고 스스로를 다독여봅니다.

2022년 12월, 처음 열반스쿨 기초반 강의를 듣고 노후 대비라는 현실의 벽을 깨달은 후 열심히 기초반 강의를 수강하며 앞마당을 넓혀갔지만 바쁜 회사 업무와 육아라는 당면한 현실에 독강임투와는 살짝 거리가 있는 삶을 살아왔습니다.

그러면서 저는 이제까지 함께 강의를 수강했던 조원분들이 있는 채팅방에 매일 아침 경제기사를 공유드리며, 그래도 나 월부 환경 안에 있다! 라고 생각하며 띄엄띄엄 강의를 수강했는데요.

그러던 24년 10월, 신도시 투자 기초반 3기를 수강하며 안양시 동안구를 앞마당으로 만들고 있던 와중에 주우이 멘토님이 강의에서 이런 말씀을 남겨주셨습니다.

느려도 괜찮으니까 포기하지 마세요. 그러나 2년 넘기 전에 투자하세요.

 - 주우이 멘토님 

주우이 멘토님도 투자자로서 느리게 성장했지만, 나만의 속도로 환경 안에서 포기하지 않으면 경제적 자유를 이룰 수 있다는 응원 메세지였습니다.

하지만 저에게는 ‘그러나 2년 넘기 전에 투자하세요.’ 라는 부분만 싸늘하게 가슴에 비수로 날아와 꽂힙니다.

‘그러나 2년 넘기 전에 투자하세요.’ 

‘그러나 2년 넘기 전에 투자하세요.’ 

나 2년 될 때 까지 얼마나 남았지? 2달 밖에 안남았네?! 😲

그러고 보니 주변 동료분들도 하나 둘 1호기 소식을 들려주시며 실전 투자자로서 거듭 나 있었습니다.

갑작스럽게 발등에 불이 떨어진 저는 열심히 동안구를 뛰어다녔지만 마음에 드는 단지들은 이미 제 투자금 범위에서 아득히 멀리 날아가버린 것을 보며 실망하고 있었는데요.

신투기 라이브 코칭에서 자모님께서 울산의 한 단지를 예로 드시며 이런 곳 왜 안하는지 이해를 못하겠다고 말씀하신걸 보고, 팔랑귀인 저는 지방 투자 기초반을 신청하고 울산으로 날아갑니다!🛫

지금 시장에 투자하려면 2가지가 필요해요.

첫번째는 조금의 치열함이고요, 두번째는 결단력입니다.

- 자음과모음 멘토님

지투기초반에서 21조 조원분들과 함께 열심히 울산을 (저는 남들보다 조급하게)임장하며 제 1호기가 되어 줄 단지를 물색했습니다.

울산의 첫 인상은 생각보다 비싸다는 것이었는데요… 왜냐하면 자모님이 라이브에서 언급 하셨을 때 보다 가격이 더 올라있었기 때문이었습니다.

그런 와중에 운이 좋게도 아너스와의 만남 기회를 얻어 12월 5일날 예약을 해 두고, 다른 구에 있는 단지들까지 함께 임장하며 11월을 보내게 됩니다.

이제까지 다른 때 보다 전화임장도 열심히 했지만, 이미 투자자들이 휩쓸고 간 울산에서는 지칠대로 지친 부동산 사장님들과 거주자분들이 투자자한테는 안보여준다며 단박에 거절 당하기도 했습니다.

당연하게도 매물임장 역시 예약 잡기가 쉽지 않았는데요, 예약이 됐다가도 전날 투자자는 안보여준다고 취소하시기도 하더라구요.😭

이 때 전임도 너무 하기 싫고 매임 예약도 너무 안잡혀서, 저를 월부 세계로 이끌어주신 다둥이아부지 선배님께 조언을 구한 게 도움이 많이 됐습니다.

“어쩔 수 없다. 앞으로 대구, 부산 다 마찬가지일거니까 결국 투자자로서 넘어야 할 산이다.”

결국 투자자로서 넘어야 할 산이라는 말씀을 듣고나니 부사님이 나에게만 이러는 게 아니구나, 다른 월부 동료 투자자분들 모두 힘들게 전임, 매임을 하고 있다는 사실을 깨달았습니다.

잘한 점

• 쉽지 않은 전임, 매임이었지만 선배님께 조언을 얻으면서 해냈다.
• 워크인도 시도하며 예약 잡지 못한 시간에 매임하려 노력했다.

개선할 점

• 실거주 컨셉으로라도 더 많은 매물을 봤어야 했다. 투입한 시간, 비용 대비 결과물이 아쉬웠다.
• 워크인을 어떤 방법으로 해야하는지 자모님의 라이브코칭을 듣고서야 알게 됐다. 부동산 워크인을 무작정 하는 게 아니라 어떻게 하는지 미리 알고 해야 했다. 

이후 매임을 진행하며 유독 투자자에게 친절하고 적극적이셨던 부사님이 계셨습니다.

어쩌다 월부 동료로 보이는 두 분과 함께 매임을 진행 했는데, 부사님이 질문에도 너무 잘 답 해 주시고, 마인드가 투자자 프렌들리 그 자체에, 매임 후 부동산에 돌아와 집주인에게 적극적으로 협상을 시도 하는 모습을 보고는 일 잘하는 사장님이다! 이 사장님과는 ’라포'를 형성해야겠다는 생각이 들었습니다.

그리고는 그 다음 주에 매임 일정을 마친 후 일부러 시간을 내어 그 부사님께 찾아갔습니다.

나이가 드시고 나서는 커피를 마시면 잠을 못잔다는 말씀을 기억하곤 근처 카페에서 캐모마일 차를 사가서 “사장님, 저 꼭 투자 할 거니까 좋은 매물 나오면 꼭 연락 주세요.”라고 말씀드리고 연락처를 남기고 돌아왔습니다.

그 다음 주에는 범위를 넓혀 옆 구 까지 매임 해 봤지만 그럼에도 정말 싸다! 싶을 정도로 깎이는 매물은 나타나지 않았고, 전고점 대비 하락률이 투자기준인 -20%가 되기에 조금 모자라거나, 투자금을 초과하거나 투자기준에 맞지 않는 매물들이 이어졌습니다.

그리고 처음으로 앞마당 전수조사를 하며 앞마당 내 매물들의 가격감을 가져갔습니다.

전수조사를 통해 전고대비 하락률이 20%대에 근접하면서도, 연식, 공급 리스크 등을 고려 했을 때 제가 가진 앞마당 중에 울산이 가치 대비 저렴하다는 확신을 가질 수 있었습니다.

그리고 앞마당 간 비교평가를 통해 이게 최선의 투자인지 확인하려 했지만 실전반에서 갔었던 분당 외에는 모두 반마당이어서 결론도 못 뽑았기에 제대로 된 평가가 안됐습니다.

(사실 첫 투자는 구축보다 신축을 하는 것이 전세도 더 빨리 오르고, 관리 측면에서 마음고생 덜 한다는 멘토님들의 말씀을 듣고 수도권 구축보다는 지방 신축으로 마음이 더 기울어 있었습니다.)

잘한 점

• 범위를 넓혀 옆에 있는 구까지 매임을 통해, 내 투자 기준에 더 나은 곳을 확인 할 수 있었다.
• 전수조사를 통해 내가 가진 앞마당 안에서 울산이 싼 구간에 있다는 믿음을 가질 수 있었다.

개선할 점

• 앞마당을 제대로 만들어 놔야 나중에 진짜 투자 할 때 제대로 된 비교평가를 할 수 있다. 반마당으로 끝내지 말자.
• 내가 하고 싶은 투자가 아니라, 내 투자 기준에 부합하는 투자를 해야 한다. 미리 결론을 정해놓고 끼워맞추지 말자.

이후 고대하던 12월 5일 아너스와의 만남 자리에서 자유를향하여 튜터님께 미리 준비해둔 질문을 드리며 제 투자 방향성에 대해서도 확신을 얻을 수 있었습니다.

제가 1등으로 뽑은 매물을 직접적으로 언급할 수 없어 간접적으로 말씀드렸지만 잘 이해 해 주시며 제 의문점을 풀어주셨습니다.

제가 1등으로 뽑은 단지는 울산에서 중상위  생활권의 중심에 있지만, 단지 선호도는 조금 떨어지는 곳이고, 연식이 10년이 다 되어가다 보니 신축이라고 볼 수 있을지 의문이었습니다.

자향 튜터님께서는 연식을 절대적으로만 보는 것이 아니라 해당 생활권에서는 상대적으로 신축에 가까운 컨디션의 단지로서, 투자금 또한 적정한 수준이라 투자해도 좋을 것 같다는 답변을 해 주셨습니다.

그리고 해당 물건이 날아갔을 때를 대비한 2등 물건도 다른 구에 준비 해 두었는데, 그 물건의 경우 투자금을 1등 물건보다 보다 훨씬 줄여서 할 것 같다고 조언 해 주셨습니다. 하지만 그정도 금액대는 이미 깎인 금액을 한 번 더 깎는 금액이라 쉽지 않을 것 같아 보였습니다.

그렇게 자향 튜터님과의 아너스와의 만남으로 1등 매물에 대한 확신을 얻은 후 다둥이아부지 선배님께 전화를 걸어 한 번 더 협상에 대한 조언을 얻었습니다.

그런 뒤 호기롭게 지난번에 라포를 형성했던 그 부동산 사장님께 전화를 걸어 협상을 시도합니다.

“사장님 이거 더 깎아주세요. 안 깎이면 다른 구에 세입자 껴 있는 조건 더 좋은 매물에 투자 할 거에요.”

해당 매물은 RR에 공실이어서 세입자 맞추기가 편한 곳이었지만, 매도인이 급하게 돈이 필요 해 매매호가에서 2500만원을 깎아주는 대신 계약금의 3배 정도를 계약금+중도금으로 요구하는 상황이었습니다.

매도인은 더 깎아줄 순 없고, 다음 주 중으로 계약하면 전세권 설정을 즉시 해지하겠다는 협상카드를 오히려 제게 들이밀었습니다.

“전세권 설정이요??” 등기부등본을 먼저 떼 봤어야 했는데, 그제서야 제가 너무 성급했다는 것을 깨달았습니다.

잘한 점

• 아너스와의 만남, 선배님과의 통화 등 내게 주어진 기회를 잘 활용 해 투자에 확신을 더했다.

개선할 점

• 등기부등본도 떼 보지 않고 사겠다고 협상을 했다. 아무리 급해도 등기부등본 확인하는 건 기본이다.

이를 어찌해야하나 하고 고민하던 때, 지난 실전반에서 1호기 하기 전에 꼭 연락 좀 하고 하라고 하셨던 프메퍼 튜터님께 연락을 드립니다. 프메퍼 튜터님은 전세권 설정을 풀어야 세입자를 받을 수 있다며, 같은 투자금이면 더 좋은 단지를 찾아볼 것 같다고 조언 해 주셨습니다. 그럼에도 매수 가격에 대한 약간의 힌트를 주시며 매물코칭을 넣어보라고 하셨습니다.

잠깐 중지됐었던 매물코칭이 12월 9일날 다시 열리는 관계로, 저는 조급함에 그냥 하기로 결정하고 부동산 사장님께 다시 전화를 걸어 협상을 시도합니다.

“그 조건 맞춰 드릴테니 500 더 깎아주세요.”

하지만 매도인은 더 깎아줄 수 없다는 입장을 고수했습니다.

부동산 사장님은 “내가 못깎았으니 전세입자 맞출 때 중개수수료 없이 맞춰줄께, 공실에 세입자 맞추기 편하니 이걸로 그냥 해~" 라고 하셨지만, 저는 이걸 해야하나 말아야하나 고민에 빠졌습니다.

부동산 사장님께서는 진짜로 투자할 것 같은 저를 놓치고 싶지 않으셨는지, 매임 때 같이 봤었던 옆 동의 더 고층 매물을 언급하셨습니다.

이 매물은 제가 뽑은 1등 매물과 같은 가격이었지만 집주인이 거주중이어서 전세입자 세팅이 더 힘들 것으로 판단 해 1등으로 뽑지 않은 매물이었습니다. 집 상태는 1등 공실 매물보다 더 깔끔했으며 수리 할 것도 도배 밖엔 없었습니다.

그러다가도 공실 매물이 전세입자 세팅하기 더 쉬우니 자꾸 그걸로 하자고 저를 꼬드겼습니다.

하지만 자꾸 사장님께 끌려다니는 것 만 같아 다른 매물을 협상 해 보기로 결심했습니다.

“사장님, 옆 동 얼마까지 깎아주실 수 있는지 연락 해 주세요.”

부동산 사장님은 매도인에게 1천 만원 깎은 금액을 제시했고, 매도인은 500만원을 깎아주겠다고 했습니다.

협상을 시도해 가격을 깎는 경험을 해보고 싶었던 저는, 집주인이 거주중이라 전세 세팅이 조금 더 어렵긴 하지만 그 금액을 수락하고 특약에 대한 사항을 부랴부랴 찾습니다.

잘한 점

• 부사님이 하자는대로 끌려가지 않고, 협상을 통해 가격이 더 깎이는 매물을 선택했다.

개선할 점

• 협상 시도 후 시간을 가지며 매도자와 밀당 했어야 했는데, 내가 너무 조급했다.
• 아너스와의 만남을 통해 확신을 얻긴 했지만, 매물코칭을 넣고 결정 했다면 더 좋았을 것 같다.
• 부사님의 전세 중개 수수료 안받는다는 말에 혹하지 말자. 해당 부사님께 전세 맞추는 게 아니면 안깎아준다는 소리랑 같은 것! 차라리 매매 중개 수수료를 깎아달라고 하자.

월부 카페에서 특약에 관한 선배님들의 글을 검색하고, 다둥이아부지 선배님께 또 연락드리며 특약을 어떻게 넣어야 할지 문의 드려 특약 사항에 대한 조언을 얻습니다.

이를 바탕으로 특약 사항을 부사님께 문자로 보내드리며, 이렇게 특약 반영 해 주세요! 라고 말씀드렸지만, 매도인이 전세 계약을 하고 세입자를 매수인에게 승계하는데 동의함, 매수인이 전세입자를 구할 때 집을 보여주는것에 협조함. 이 두가지만 반영 한 채 나머지는 본계약에서 조율하자는 부사님의 말씀에 가계약금을 쐈습니다.

하지만 이렇게 허술하게 가계약금을 쏘면 안되는 거였습니다.

그리고 다가오는 토요일날 울산에 방문 해 계약하기로 약속하고 매도인의 권리변경 시 배액배상 등 특약 사항을 요구 했지만, 가계약이 본계약이라는 말처럼 이미 가계약금이 오간 상태에서 매도인을 자극 할 수 있는 특약을 넣는 건 어려우시다며, 기존 특약중 일부 문구만 제가 원하는 걸로 반영 해 주셨습니다.

개선할 점

• 매수 의사를 전달하기 전에 미리 특약 관련 사항을 모두 정리해 놨어야 했다.
• 내가 요구하는 특약사항에 매도인이 동의 한 후에 가계약금을 입금해야한다.

토요일이 되어 울산에 방문 해 집주인분과 인사를 나누고 집을 한번 더 꼼꼼히 보고 1호기 계약을 마무리합니다.

계약이 끝나고 부사님과 예상 전세금액에 대한 이야기를 나누고 마지노선을 알려드린 후에 집으로 돌아왔습니다.

사실 후기를 쓰는 지금도 너무나 성급하고, 뭉툭하게 투자 결정을 한 것 같다는 생각이 듭니다.

하지만 51의 확신으로 투자라는 씨앗을 심는 결정을 내렸습니다. 그리고 그 결정에 후회는 없습니다.

1호기는 뭉툭하게 한 만큼, 2호기는 더 뾰족하게 해야 함을 절실히 느끼게 됐습니다.

결국 투자는 내 기준 안에 들어오는 것을 하는 것이고, 2호기는 명확한 기준을 지키는 투자를 해야겠습니다.

2022년 제게 월부라는 세계를 소개 해 주신 다둥이아부지 선배님께 먼저 감사의 말씀을 드리고 싶습니다.

덕분에 그전까지는 제가 상상도 못했던 부동산 투자를 배우고 행하고 있다는 사실이 정말 놀랍습니다.

22년 12월, 함께 월부를 시작 한 열기 우21함께조 조원 여러분들부터, 지기 7272뱅뱅조, 수성구를 함께 한 5월6월조, 지기9기 조장방, 실준 88하조, 실준48기 조장방, 서기 57조, 신기 68조, 실전 메퍼미니미들, 프메퍼 튜터님과 자향 튜터님, 그리고 11월 울산에서 함께 즐거운 추억 만들어주신 지기23기 21조 조원 여러분들,

그리고 여기에 담지 못했지만 저와 함께 인연 맺어주신 월부의 모든 동료, 선배 여러분들께 감사의 말씀 드립니다.

여러분들 덕분에 환경 안에서 꾸준히 살아남을 수 있었고, 1호기도 해낼 수 있었습니다.

비록 미천한 실력이지만 여러분께 나누고 도울 수 있는 동료로서 계속 함께 하겠습니다. 여러분들도 꾸준히 제 곁에 계셔주셨으면 너무 좋을 것 같습니다.

그리고 지난 2년간 누구보다 열심히 저를 응원해준 세상에서 제일 사랑하는 제 반쪽과, 세상에서 제일 귀여운 봄이에게도 세상에서 제일 고맙다는 말을 전하고 싶습니다.

아너스와의 만남에서 자향 튜터님께 컨펌을 받은 후 그날 밤 155분간의 비상계엄 같았던 우당탕탕 1호기 후기를 읽어주셔서 감사합니다!

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