안녕하세요 소도쿠입니다.
2강은 무려 8년차 투자자이신 자향 멘토님께서
다주택자가 알아야 할 모든 것을 알려주시는 시간이었습니다.
다주택자 포지션을 유지하고 있는만큼 배울 것이
정말 많은 시간이었고, 다소 간과하고 있던 부분까지
있어 굉장히 감사하다는 생각을 가졌습니다.
1. 다주택 시스템을 구축할 수 있는 투자법
2. 맞춤형 다주택 시스템 로드맵
3. 다주택을 똑똑하게 운영하게 위한 세금 및 제도 상식
4. 다주택 운영시 맞이하게 될 리스크 및 대응 방안
위와 같은 목차로 구성되었고,
목차를 보면 알 수 있듯이 시스템 투자를 위한
방향성과 로드맵 같은 숲의 관점에서의 이야기부터
세금, 제도, 각종 케이스의 나무 관점이 이야기까지
다주택자로서 생각하고 대응해야 할 모든 이야기의
총망라 버전이라고 할 수 있는 강의였습니다.
# 체급/급지별 보유
현재 다주택자로서 투자를 이어가고 있지만,
제가 갖고 있는 모든 자산를 시스템 투자에 활용할 순 없습니다.
안타깝게도 시스템 투자에 활용할 정도로 장기 보유가 가능한
물건이 아닌 경우가 대부분이기에 결국 매도를 생각해야 하는데,
그 시기를 어떻게 가져갈까에 대한 고민,
그리고 어떤 자산을 우선적으로 매도해야 할까에 대한 고민을
늘 갖고 있었는데 그 부분에 대한 명확한 가이드를 주셨습니다.
연식(구축/신축), 급지를 기준으로 단기, 중기, 장기로 보유해야 하는
지역에 대해 짚어주셨고, 이 가이드라인을 통해 앞으로 보유 물건을
어떻게 정리해야 할 지를 생각해 볼 수 있었습니다.
(시스템 투자는 아직 멀고도 먼 이야기라 더 열심히 해야겠네요ㅎㅎ)
수도권 물건도 무조건 장기 보유가 아니라 연식과 급지에 따라
단기 보유로 가져가야 할 수도 있다는 부분을 알게 되었고,
꽤나 장기로 생각했던 물건도 알고보니 그렇게 길게 들고 갈 수 없다는
사실을 깨닫고 앞으로 포트폴리오에 대해 고민하게 되었습니다.
저처럼 수도권을 무조건 장기 보유로만 생각하고 매도 시기를
고민하지 않았던 분이 계시다면 많은 고민이 생기셨을 것 같습니다.
# 가치성장 투자와 소액투자
가치성장 투자와 소액투자, 저는 소득과 종잣돈이 많지 않아
소액투자를 할 수 밖에 없지만 영원히 소액투자만 할 수는 없습니다.
지금처럼 수도권 하급지와 지방에서 소액 투자를 하고 돈을 불려서
결국에는 내집마련을 하고 가치성장 투자로 방향성을 가져가야 할 필요가 있는데,
그동안 소액투자에만 집중하다보니 가치성장 투자에 대한 이해도가 높진 않았습니다.
다주택 시스템을 하면서 가치성장 투자와 소액투자의 장단점을 짚어주시고,
어떤 사람에게 적합한 투자 방식인지 알아갈 수 있었는데,
이게 무조건 극단적으로 소액투자다 가치성장투자다의 개념이 아니라
추후에는 가치성장투자만 할 수도 있고, 가치성장투자와 소액투자를 병행해서
할 수도 있다는 점을 깨닫고 제가 너무 좁게 바라보고 있다는 것을 알게 되었습니다.
잃지 않는 투자인 소액투자로 시작하여 어느 정도 실력과 경험이 쌓이면
더 버는 투자인 가치성장투자로 넘어가 집중 투자를 해야
원하는 목표 자산을 달성할 수 있다는 점,
그리고 이 부분은 선택지가 정해져 있는 것이 아니라
장단점을 명확히 알고 내가 선택해야 한다는 점을 통해
이제 가치성장투자로 넘어가야 할 시기가 다가온 만큼
명확한 방향성을 설정하고 그 방향으로 나아갈 필요가 있겠다는 생각을 해봅니다.
그동안 지방장에서 소액투자만을 생각해왔던 만큼
생각의 폭을 넓혀주신 멘토님께 감사드립니다.
# 세금과 제도
지난 정부의 어마어마한 세금 변천사 속에서
'세금을 공부해봤자 의미가 있나?' 라는 생각이 들 정도로
세금은 어짜피 금방 변할 것이라는 생각이 강했습니다.
하지만 지난 정부의 세금 정책 변화가 일반적이지 않다는 것을
시간이 지나면서 느끼고 있고, 어느 정도 정착이 된 만큼
공부가 필요하겠다는 생각이 참 많이 듭니다.
그만큼 세금이 투자에 미치는 영향이 어마어마하고,
본질적인 부분은 아니라지만 투자금과 수익에 영향을 주기 때문에
절대 배제하고 볼 수 없는 영역이라는 것은 뼈저리게 느끼고 있습니다.
세금을 피해갈 순 없지만, 전략적으로 접근하면
분명 절세하는 방법이 있다는 것을 이번 시간에도 배울 수 있었습니다.
지금과 같이 취득세 중과가 심각한 시기를 '감기' 같이 피할 수 없는 시기라고
표현해주셨는데, 그 감기 속에서도 투자할 수 있게끔
절대 매가를 낮추거나 단기 보유 전략을 제안해주셔서
이 취득세가 얼마나 길게 이어질지는 모르겠지만 그런 방법을 활용하여
자그마한 수익을 반복적으로 얻는 방법도 고민해야겠다는 생각을 해봤습니다.
취득한 이후에는 보유에 대한 세금인 보유세를 내야 하는데,
이 부분도 조금만 생각을 하면 절세할 수 있는 방법이 있다고 합니다.
우선 많은 사람들이 알고 있는 단독 명의보다 공동 명의가 유리하다는 점.
재산세에서는 절세 효과가 없지만 종부세에는 공제가 인별 적용되어
과표 구간이 낮아져 유리할 수 있다는 점은 꼭 기억해야 할 부분입니다.
그리고 사람마다 감당할 수 있는 보유세가 다를 수 있기 때문에
감당할 수 있는 범위를 생각해서 보유 채수를 고민할 필요가 있습니다.
마지막으로 팔 때 내는 세금인 양도세!
매도의 경험이 있기에 여러 모로 공감도 많이 됐고
매도 당시에 생각하지 못했던 부분에 대해서도 배워갈 수 있었습니다.
양도세의 경우에는 시장에 따라 자주 바뀌는 부분이라
그 때 그 때 확인해 볼 필요는 있지만, 무엇보다 중요한 것은
양도세에서 비용 인정되는 부분이 무엇이 있는 지 알고
매도할 때 잘 챙겨야한다는 것입니다.
취득세 같은 부분이야 놓치지 않을 가능성이 높지만,
인테리어를 한 경우 어느 부분이 인정되고 불인정되는 지 알아야
미리 챙겨둘 수 있기 때문에 이 부분은 공부가 필요할 것 같습니다.
(실제로 미리 안 챙겨놔서 적용하지 못한 사례가 있습니다)
여기에 아직 다주택 포지션에 접어들지 않은 분들은
비과세를 적극 활용해야 세금이 엄청나게 세이브 될 수 있기 때문에
팔 수 있는, 팔아야 하는 물건이 있다면 매도를 하고 다주택으로
가는 것도 좋겠다는 것도 알 수 있었습니다.
공부하고 공부해도 늘 새롭고 어려운 세금의 영역을 다주택자의 관점에서
깔끔하게 정리해주신 멘토님께 감사드립니다.
# 다주택 운영시 맞이 할 리스크
이미 맞았고, 맞고 있는 리스크이기에 참 많은 공감을 하고
앞으로 어떻게 대응할 지 생각할 수 있게 해주신 파트였습니다.
첫 번째는 역전세.
올 초부터 열심히 막고 있고 여전히 막아야하는 영역입니다.
이전에 강의로만 들을 때는 그저 이론상에서나 존재하는 영역이었지만,
직접 맞아보니 투자자로서 살아남는다는 것, 버틴다는 것이
얼마나 힘든 일인지를 뼈저리게 느낍니다.
왜 18~19년 수도권 역전세장에 그 많은 투자자가 떠나갔고,
이번 역전세 장에서도 많이들 떠나갔는지..
하지만 한 번 견뎌봤고, 견뎌내고 있기에
필연적으로 다시 찾아올 역전세 장에서는 어떻게 대응하고
미리 준비해야 할 지 생각해 볼 수 있었고 그 부분에 대해
멘토님께서도 깔끔하게 정리해서 알려주셨습니다.
우선 매수하기 전에 리스크를 감안하고 투자를 진행할 필요가 있습니다.
물론 매수할 때는 인지하지 못한 공급 리스크가 갑자기 튀어나오는
경우도 있기 때문에 지속적으로 확인할 필요가 있습니다.
리스크가 예상된다면 투자를 멈추고 그 리스크에 대응할 수 있는
자본을 미리 마련해 둘 필요가 있습니다.
여기서 욕심을 부린다면.. 분명 업보로 돌아올 수 밖에 없습니다.
두 번째는 누수
누수도 계속 대응하고 있고, 지금도 대응 중입니다.
처음에 누수 발생했을 때는 그렇게 멘붕이었는데ㅎㅎ
지금은 그냥 또 올 것이 왔구나~ 라는 식으로 대처하게 됩니다.
썩 달가운 일은 아니지만 어느 정도 매뉴얼만 갖춰진다면
그냥 대응의 영역으로서 받아들이게 됩니다.
멘토님께서도 여러 누수 사례를 통해 어떻게 대응하셨는지 보여주셨는데,
확실히.. 저보다 멘토님의 사례가 더 강력해서 저도 분명
어려움을 겪는 사례가 반드시 생길 것 같다는 생각이 듭니다.
아직 제가 피해를 입은 사례만 있고, 피해를 입힌 사례는 없는데
미리 준비해둬야 할 보험과 특약, 그리고 어디까지 보장되는 지 알려주셔서
제가 혹시 피해를 입혔을 때 어떻게 대응해야 할 지 알 수 있었습니다.
이제 겨우 4년차 투자자로서 열심히 공부하고 경험을 쌓아가고 있는데
제 배에 달하는 기간 동안 느끼고 경험하신 부분을 아낌 없이 나눠주셔서
앞으로 가야 할 방향셩과 어려움을 겪을 때 대응해야 하는 방법을
알아갈 수 있어 앞으로의 시행착오를 크게 줄일 수 있을 것 같습니다.
월부라는 환경이 이렇게 미리 시장과 여러 사례를 경험하신 선배님들께서
그 경험과 노하우를 아낌 없이 나눠주셔서
그 등을 보고 뒤따라 가는 후배 입장에서 정말 감사할 따름입니다.
정말 훌륭한 강의 준비해주셔서 감사합니다 멘토님 :)
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