[티피씨] 신투기 1강 강의 후기

→ Goal) 각 지역의 입지독점성 및 수요 판단 & 이를 기반으로 투자 범위 설정 및 비교평가 방법!

• 신도시 투자의 특징

  - 평촌, 광명 등 현재 전세가 1억 정도 하락한 상태, 입주 때문! → 훗날 입주가 정리되고 나면 전세가 상승 및 투자금 회수 가능! & 저렴해진 가격 자체가 호재!

  - 내가 가진 부천이라는 앞마당과 비교하려면, (소액투자), 산본(여긴 알았고), 수원이 필요하구나! 게다가 보유하고 있는 지방 광역시 앞마당과도 비교할 수 있어야! (단, 구축 간 비교시에는 수도권이 훨씬 가치 있음) 그리고 (알고 있었지만) 이런 지역들에 투자하게 되면 반드시 매도를 고려해야 함!

  - 분당이 마포급이고(선호도 높은 구축 단지의 전고점이 마포와 비슷), 광명의 위치가 그렇게 좋은 줄은 처음 알았다. 그리고 개인적으로 수지가 평촌보다 더 좋다고 생각했었지만, 그것은 나의 착오였구나. 평촌의 수요가 더 다양하다! 

  - 신도시별 위치에 따라, 즉 땅의 가치에 따라 투자 가능한 범위가 달라진다! 물론 신/구축 다 가능하겠지만 (투자금에 따라 전략이 달라질 뿐) 지역에 따라 먼저 봐야 하는 범위가 달라진다는 뜻! 우선순위의 개념!

  - 서울 수도권에서, 어떤 지역 안에서도 단지 선호도에 따라 장기로 가져갈 수도 or 매도를 고려해야 하는.. 이렇게 갈라질 수 있다! 이는 시간이 더 흘러도 사람들의 수요가 계속 이어질 단지일 것인지를 판단함으로써 가능해진다! (ex-평촌에서도 향촌, 은하수 등은 장기 vs 무궁화 등은 단기 & 서울에서도 구로/금천/노원 등 단기 ← 자산을 쌓아간다기 보다는 돈을 번다는 개념!)

  - 현 시장에서 소액 투자 시 예시) 1.5억으로 투자해 3억정도 오르면 굿! 어떤 단지가 전고 8억이었는데, 현재 6.4억? 안전마진 1.6억으로 괜찮은 투자라고 볼 수 있음! (이게 10억까지 오른다는 과도한 상상 금물.. 매도 & 갈아타기 생각하기!)

  -  4급지 이하에서 입지 덜 좋은 신축 vs 입지 좋은 구축! (물론 이것도 신축이 어떤 위치에 있는지에 따라 달라지겠지만) 입지 좋은 신축이 전세가가 더 받쳐주고, 훗날 더 전세가 상승이 빠르고.. 더 좋은 기회가 될 수도 있다! 내 상황(투자금 등)에 따라 판단해야 하는 것! (평촌에서 1등 뽑기 할 때가 떠오르는구만.. 난 그때 입지 좋은 구축을 선택했었지만, 메타인지가 덜 되었던 것은 사실이다)

  - 최악은.. 선호도 덜한 단지를 고르는 게 아님! 그렇게까지 열심히 노력해 결과를 냈는데 투자하지 않는 게 문제.. 투자는 오래 기다리며 씨를 뿌리는 행위! 투자 기준에 맞게 매수했다면, 저가치를 골라내지만 않았다면, 오래 보유한다면 반드시 수익을 낼 수 있다! 돈을 벌 수 있다!

  - 이미 다주택자라도, 취득세 8%, 12%를 내더라도 지금은 투자를 행해야 하는 시기! 투자를 지속해나가는 것이 중요!

  - 수도권 외곽부터 전세가율이 붙기 시작한다! 왜냐하면.. 하락 후 중심지 먼저 매매가가 반등하기 시작할 것이고(최근 몇 년간의 상황을 보면 공감한다) 외곽일 수록, 살긴 살아야 하지만 굳이 매수하진 않는 수요가 존재하기 때문.. → 그런 외곽일 수록 선호도(그곳에서의 입지) 더 높은 곳을 먼저 보려고 노력해야!

  - 신도시의 경우, 특히 생긴지 그리 오래 되지 않은, 메인 생활권이 중요함! 거기서 멀어질 수록 선호도가 떨어진다. (위례를 통해 체감하고 있다, 보법이 다르다!)

  - 인천, 수원 등은 지역 내 자체 수요(내수와 같은..)로 유지되는 도시! (아하!)

  - 과천은 경기 대장, 당연히 입지독점성 굿 & 평촌, 수지, 성남 등은 입지독점성이 존재, 신/구축 모두 투자 가능 & 부천, 산본, 의왕 등은 지방처럼 생각, 신축 우선, 그러나 선호도 좋은 단지는 구축도 가능(매도 생각해야) & 일산, 비 미사, 수원, 동탄 등은 그냥 지방처럼 생각.. etc. → 다시 한 번 강조, 입지에 따라 신/구축 투자 우선순위의 범위가 달라진다! (사실 지역 내에서도 단지에 따라 다름..)

   

• 수도권 내 지역간 비교평가

  - 쉽게 말해, 서울 단지와 전고점이 비슷하면서, 아직 덜 오르고(경기도는 아직인 곳이 많음) 투자금이 적게 드는 곳을 골라내는 게 포인트! (전고 대비 20% 하락 기준점, 물론 입지가 떨어질 수록 더 보수적으로!)

  - 선도지구 선정되어 급등? → 차분히 지켜봐야! & 선도지구 탈락해 가격 급락? → 환호! (거꾸로 움직여야 함) 결국 지금과 같은 혼란스러운 상황 속에서는 시장이 정리되고, 참여자들의 움직임을 지켜보면서 투자하는 게 중요!

  - 1기 신도시 구축 단지들 중 용적률 210% 이하라면 not bad, 200% 이하라면 good! → 재개발/재건축 때문에 투자가 꺼려진다는 것은 어불성설! 어차피 시간이 오~래 걸린다. 만약 매수 후 정비사업 호재 때문에 가격이 오르면 매도하면 그만! 

  - 선도지구 선정 결과를 알고는 있어야! 그래야 가격을 오해하지 않는다! (지켜보고 있던 단지들의 가격 흐름을 꾸준히 트래킹 해야겠다. 

  - 지역 안에서의 단지 선호도가 선도지구 등 호재보다 우선시 되어야! 그것이 본질! → 즉, 선도지구로 선정된 단지보다(가격이 급등할 가능성이 큰..) 본래 그 지역 내에서 선호도 높은, 입지 좋은 단지 중 싼 것을 골라내는 것이 핵심!

  - 지역간 비교평가를 통해 투자 범위 설정 ~ 강남 1시간 이내라면 구축까지 투자 가능! & 위치가 멀어질 수록 연식/상품성 우선!

  - 동안구와 하남시의 비교, 전반적으로 다양한 업무지구로 갈 수 있는 동안구가 더 입지 좋다고 볼 수 있음! 그러나 동안구는 대부분이 구축.. 따라서 강남 접근성이 괜찮은 하남 신축을 선호하는 수요도 분명히 존재! (단, 평촌은 학군 수요도 있음을 인지해야) → 입지 분석의 결과가 단지 선호도까지 이어지도록!

  - 압도적으로 땅의 가치가 차이나지 않는다면.. 결국 중요한 것은 단지 대 단지 비교!

  - 특히 구축끼리 비교한다면, 건물 가치는 어차피 수명을 다 했기 때문에.. 해당 지역 내에서 비슷한 우위에 있는 단지라면 땅의 가치가 더 높은 곳이 better! 바꿔 말하면, 예를 들어, 분당에서 덜 좋은 생활권 단지와 평촌 가장 좋은 생활권 단지의 전고가 비슷~함!

  - 같은 구축이라도 다 같은 구축이 아니다. 예를 들어 평촌에서는 선호도 비슷비슷한, 대체 가능한 구축 단지가 참 많다. 그래서 상대적으로 전고가 낮고 수요가 분산되어 있다. 그러나 구성남의 경우, 대체제가 적다. 그래서 수요가 몰리고 그만큼 전고도 높게 찍히게 된다.. & 또한 구성남에서는 입지 좋은 곳에 신축이 들어와 구축이 확실히 밀린다. 그러나 평촌의 경우 신축이 대부분 외곽, 위치가 덜 좋은 곳에 들어왔다. 그렇기에 중심지에 있는 구축이 여전히 강세를 보인다..  → 결국 지역에 따라 구축의 위상/현재 상황이 다르다!!

  - 정리하면, 지역 간 비교는 땅의 가치를 중심으로! 어디가 더 입지 요소를 더 많이 갖고 있는가에 따름! 같은 가격, 같은 투자금이라면 당연히 땅의 가치가 더 높은 단지를 골라야! 다만, 땅의 가치가 비슷하다면, 단지 단위로, 각 지역에서 더 선호도 높은 것을 골라내야!

   

• 지역 내 단지간 지역 평가

  - 입지가 덜 좋은 구축일 수록, 그 투자금으로 할 수 있는 더 좋은 선택지는 없는지 고민해야!

  - 지방처럼 생각해야 하는 상대적 하급지(외곽) 수도권 지역에서는, 지역 내 메인 생활권이 어디인지 알고, 중심 접근성을 따지는 것이 중요 (수원의 광교, 영통 & 화성의 동탄2 등) 

  - 1.5억 이상 투자금? 4급지 이상 수도권을 보기! 1억 정도라면 지방 신축 대장급 & 수도권 같이 보기! 1억 미만이라면 마찬가지로 지방 신축과 비교해야 하지만.. 수도권 구축 투자하는 게 장기적으로는 나을 수도. → 더욱 장기적으로 보면 더 큰 수익을 달성할 수 있다! 단, 지방에서 더 빠른 수익을 보고 돈을 벌 가능성도 존재함!

  - 전고점으로 나래비 세우고, 하락율 따지면서 아직 덜 오른, 절대적으로 싼 물건을 먼저 볼 수 있어야! (in 수도권) → 근데 전고점의 신뢰도가 100%가 아니니.. 고민된다. 이래서 임장을 확실히 해야 함..

  - 서울 및 경기도 중 비슷한 전고점을 달성한 단지들 중.. 입지가 더 좋은 서울이 먼저, 단, 서울이 올랐으면 경기도 그 다음 투자처를 볼 수 있어야! → 내게 맞는 투자처를 알아볼 수 있는 게 중요!

  - 비슷한 전고라면 투자금이 덜 드는 것! 비슷한 투자금이라면 전고가 더 높은 것! 둘 다 비슷~하면 더 조건 좋은 것! → 그 지역 안에서 사람들이 더 좋아하는 것이 무엇인지? 가 중요.. 비슷하게 좋아하면 내게 맞는 것은? 이 중요..

  - 아직 상승 흐름이 오지 않은, not 성장가치 투자 단지들은, 필히 깎아서 사야! (단, 이미 바닥 가격이기 때문에 잘 안 깎일 수도. 그럼에도 불구하고 깎는 것은 매수자의 예의) ← 반복하지만, 매도 생각해야..

  - 전고 5~6억 단지들 (투자금 1억 미만~ 1억대) 기본적으로 연식 우선! 되도록 신축! → 지방과 비교하는 것이 맞는데, 지방은 신축 키워드 꼭 기억! 지방 구축은 지양.. & 다시 말하지만, 수도권 선호도 낮은 단지의 상승흐름이 느릴 가능성이 크지만, 훗날 상승임팩트는 확실히 더 크다!

  - 전고 대비 20% 하락한, 수도권 선호도 덜한 단지들은.. 그래도 그 지역에서 사람들의 수요가 존재한다면, 1억 넣고 1억 벌 수 있다! (안전마진이 형성되어 있다)

   

  [느낀점 & BM]

  - 이번 강의를 통해 투자 방향성을 조금은 더 구체화 할 수 있게 되었다. 그리고 여전히 내 방향성에 맞는 수도권 앞마당이 부족하다는 생각이 절실히 들었다. (너무 위만 바라보고 있다..)  

  - 수도권 앞마당을 중점적으로 늘려온지 반 년도 안 되었지만.. 그래서인지 전고점 및 하락률을 기반으로 선호도를 유추한다는 개념이 아직도 낯설다. 그러나 내집 마련 강의부터 투자 강의까지 공통적으로 이렇게 설명하시니 받아들여야 겠다. 그러나 전고점에 대한 100% 확신이 불가능하다고 생각하기 때문에.. 이를 해결할 방법 (임장이겠지 뭐. 현장주의!)을 마련해야겠다.

  - 결론적으로 ‘군포(산본), 의왕, 용인(기흥), 수원’ 등 앞마당 늘리면서 내 투자를 위한 가르마를 타는 행동을 계속 실천해 나가야겠다. 보유하고 있는 물건들을 잘 관리하면서 투자가 끊이기 않도록..