성남시 수정구 창곡동 위례래미안이편한세상 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 42조 찡아찡]

안녕하세요? 찡아찡입니다 : )

조원분들과 너무도 가보고 싶었던

성남시 수정구에서도

위례 생활권을 중심으로 미니 임장을 진행해 보았습니다.

교통은 아쉬운 면이 있었지만

환경적 측면에서 연식 좋은 아파트들이 모여 있고

상권 형성도 잘 되어 있어

정말 거주하기 좋은 곳이었어요♡

특히 위례는 송파구, 하남시, 수정구가

어우러져 있는 것도 특색 있었답니다.

✅아파트명

위례래미안이편한세상 2016y 1,540^

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (S)

경기도 성남시 전체 종사자수 50만명 이상으로  S등급

분당구에 업무지구인 판교 외 분당에도

일자리가 갖추고 있음

(성남시 수정구 종사자수 8만 6천으로 10만 명 미만)

2. 교통 (A)

평일 출근 시간 기준 강남역까지 한 시간 이내로

도착 가능

3.학군 (A)

위례래미안이편한세상에서 가장 근거리인

위례한빛중학교

: 성남시 수정구에서 가장 학업성취도(94.4%)가 높은 중학교로

특목고 진학률은 2.1%

4. 환경 (B)

위례자이에서 하남스타필드까지 1km 이내 거리

중앙로 쪽 주변 상권이 무척 좋은 편이다.

5. 공급 (S)

✅ 성남시 전체 공급 물량 확인

✅ 입주 물량 위치 확인

산성역헤리스톤 2027. 12 / 3,487세대

성남복정1지구 2025. 12 / 1.317세대

24, 25, 26년 적정수요량에 못 미치는 공급으로

입주 물량이 많지 않음을 확인할 수 있다.

✅현장 사진

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세 : 위례래미안이편한세상(전용 84) 매매 13.3억 / 전세 7.3억

5년 내 고점 매입시 : 2021년 8월 매매 16.8억 / 전세 8.0억

• 고점에 매수 시 수익률 -40%

5년 내 저점 매입시 : 2019년 5월 매매 9.58억 / 전세 4.9억

• 저점에 매수 시 수익률 79%

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 가치 대비 가격이 싼 가?

중앙로 쪽에서는 살짝 외곽에 위치해 있지만

위례 생활권은 충분히 공유할 수 있고

강남 한 시간 이내 접근이 가능하다는 가치가 있다.

13억 가격대 다른 단지와도 비교 평가를 해서 판단해야겠지만,

더 상위 급지에 있는 단지들에 비해서 가격이 저렴한 것 같지는 않다.

예 ) 땅의 위치가 더 좋은 송파구

송파파인타운3단지 전용 84 기준 호가 12.4억

2) 환금성 : 내가 사려는 부동산은 매도 가능한가?

사람들이 선호하는 환경을 갖춘 곳에 위치해 있으며

대단지 신축 아파트로 중층 기준, 300세대 이상이다.

3) 수익률 : 나의 연평균 투자 수익률은?

투자금이 상당히 많이 들어가는 수도권 단지이다 보니

100% 수익률을 내기 위해선

10년 이상 장기 보유하는 시간이 필요하지 않을까 싶다.

4) 원금보존 : 잃지 않는 투자인가?

현재 위례래미안이편한세상 아파트 가격은 84를 기준으로

가장 높은 가격이었던 16.8억 대비 -20% 하락한 가격이다.

전고점을 회복한다고 가정하면 

어느 정도의 안전 마진이 있어 보이지만,

전세가율 55%로 매수 후 매매가가 전세가까지

더 떨어질 수 있는 여지가 있다.

5) 리스크 대비 : 최악의 상황을 대비하는 플랜B가 있는가?

대출 규제로 주담대가 쉽지 않은 상황이기 때문에

잔금을 대비하기 어렵다.

또한 전세 대출 규제도 감안하여 세입자를 맞추기 어려운 상황이므로

전세를 낀 물건을 투자하거나 주인 전세가 가능한 물건이거나

매매와 전세를 동시로 진행 조건으로 리스크를 햇지 할 필요성이 있다.

▶ 나의 투자 결론 

위례래미안이편한세상은 사람들이 좋아하는 생활권에 있으며

강남까지 한 시간 이내 거리로 수요가 충분할 것으로 생각한다. 

가치가 있는 단지인 만큼 충분히 싸다면 매수를 고려할 수 있지만

전세가율이 낮아 투자금이 많이 필요하기 때문에

지금 현재 가격과 비슷한 다른 단지들과 충분히 비교 평가 한 후

투자 우선 순위를 결정해야 한다.

✅ 작성하면서 느낀점

: 월부에서 알려 준 기준대로 입지 평가를 해 보니

위례래미안이편한세상의 가치를 파악할 수 있었다.

다만 정량적으로 판단하는 것이다 보니

학군이나 환경은 실제 지역의 정확한 선호도를 나타내는데

차이가 있겠다는 생각이 들었다.

가치가 있는 좋은 물건이라도 저평가 된 가격인지

비교할 수 있는 단지가 많을수록 더 정확한 판단이 가능할 것이다.

또한 수익률을 계산해보니

노후 대비에 필요한 자금을 준비하기 위해서는

15% 평균 수익률을 내야 하는데

고점에 매입하면 원금을 잃을 수도 있다는 깨달음을 얻을 수 있었다.

잃지 않는 투자를 할 수 있는 기준을 배운 대로 따져 보고

리스크 대비가 가능하다면

용기를 내서 실제로 투자까지 이어질 수 있게 해야겠다.