2025년에 서울에서 가장 주목해야 할 투자지역 Top3



안녕하세요 게리롱입니다.

2024년이 시작된지 얼마 지나지 않은 것 같은데,

벌써 2주밖에 안남았네요 ㅎㅎ

모두 따뜻하고 행복한 연말되시기 바랍니다.

얼마 전에 24년 서울 시장은 어땠나 정리해보던 중에

재밌는 지역들이 몇 개 보이더라고요 ㅎㅎ

그리고 네이버부동산에 들어가 

그 지역들에서  평소 눈 여겨 보던 단지들을 

몇 개 눌러보다 보니, 

지금도 여전히  투자하기 참 괜찮다 

싶은 물건들이 여럿 보였습니다.

그래서 수강생 분들께도

짤막하게나마 소개해 드려 볼까 합니다.



I 22년 1월부터 24년 12월까지의 서울 시장 상황



위의 그래프는

1. 서울 하락장이 시작된 22년 이후로 23년까지의 매매지수

2. 24년 1년 동안의 매매지수

3. 누적 증감률입니다.

2년 정도의 서울 전체적인 하락구간이었다가

24년 한 해 동안 대부분 지역들이

상승흐름으로 돌아섰습니다.

그 중에서도 가장 높은 상승을 보여준 지역

TOP3는 강남구, 성동구, 송파구였습니다.

이 지역들의 특징은

사람들이 좋아하는 최고의 입지(=강남)이거나,

입지가 좋은 지역들(1군, 2군) 중에

하락폭이 상대적으로 컸던 지역(=성동, 송파)

가격이 저평가 되어있던 곳들입니다.

그래서 가격 회복도 빨랐던 것이죠.

그러면 역시 빨리 오르고, 많이 오르는

강남구, 송파구, 성동구 

이런 곳들을 주목해야 할까요?

내가 투자자라면 오히려 이런 곳들에서는

잠시 관심을 거둬야 합니다.



I 매력 있는 투자처로 저의 관심이 간 지역

대부분의 지역이 바닥을 찍고 반등하는

이 시기에도 여전히 하락한 지역들이 있었습니다.

바로 노원구, 도봉구, 강북구입니다.

24년에도 여전히 사람들에게

외면을 받았다는 의미이기도 합니다.

서울의 중심에 자리잡은

강남3구(강남, 서초, 송파),

마용성(마포, 용산, 성동)과 달리

금관구(금천, 관악, 구로)와 함께

서울 동복부에 자리한 외곽 지역입니다.

흔히 노도강이라고 부르죠? ㅎㅎ

강서송, 마용성 vs 노도강, 금관구는

부동산 침체기 때 서울 외곽 지역들의 집값이 

큰 폭으로 하락하며, 서울 집값 양극화를 풍자하는

소재로 쓰이기도 했던 단어인데요.

사람들이 지어낸 이런 단어들이

정말로 틀린 말은 아닌 게

대부분의 지역이 바닥을 찍고 반등한

24년에도 노원구, 도봉구, 강북구는

사이 좋게 계속해서 더 하락했습니다.

I 이런 시기에 각 지역에서 일어나는 일

상황이 이렇다 보니,

성동구에 있는 아파트와 도봉구에 있는 아파트는

24년 들어 격차가 더 크게 벌어졌습니다.

그래프에선 아직 다 나타나지 않았지만,

실제로 성동구 A단지의 호가는 이미 전고점의

가격 수준을 회복했습니다.

현재 두 아파트의 실제 호가 차이는

거의 40% 가까이 벌어졌는데요.

성동구 A단지: 11억대(방2화1)

도봉구 B단지: 6억대(방3화1)

사실 지난 20년간 이 두 아파트는

평균적으로 15~20% 정도의 수준의

가격 차이를 두고 상승해왔습니다,





그러다, 아주 가끔씩 이례적으로 30%에 가깝게

매매가의 차이가 벌어졌을 시기도 있었는데요.





바로 이렇게

성동구 단지가 일시적으로 먼저 상승하고

도봉구 단지가 뒤늦게 따라갈 때입니다.

때로는 금방 쫒아가기도 하고.

때로는 시간이 좀 걸려 쫒아가기도 하지만

도봉구의 B단지도 가치가 있고,

사람들의 선호가 높은 단지이기 때문에

어쨌든 장기적으로는 쫒아서 우상향 합니다.



이런 식으로 말이죠ㅎㅎ

당연히 성동구에 있는 단지가 입지적으로

가치가 훨~씬 좋습니다.

하지만, 저는 두 단지의 가격차이가 

과거처럼 30% 이상 벌어지는 시기라면,

(= 도봉구 B아파트가 성동구 A아파트보다

약 30% 정도 싸졌을 때)

이런 때는 투자 후보로 

도봉구 아파트가 더 구미가 당길 것 같습니다.

그런데,

지금은 심지어 40%나 벌어졌으니

관심이 안 가질 수가 없죠 ㅎㅎ



200만원짜리 아이폰을 200만원에 살 거냐,

150만원짜리 갤럭시를 100만원에 살 거냐

이것과 비슷한 맥락이라고 생각하시면 됩니다.



물론 돈이 많거나, 감성을 중요시한다면

아이폰을 정가에 사도 괜찮은데요.

무엇보다 투자자라면,

수익률 관점에서 생각을 안 할 수는 없죠.

지금 도봉구 B아파트 투자금이

성동구의 A아파트를 투자하기 위한 투자금에

절반도 안 들어갑니다.



I 그래도 노도강까지는 좀...



아마 여기까지 글을 잘 읽으셨어도

실제로 5군까지 투자를 해볼까 하는

결심이 생기신 분들은 많진 않으실 겁니다.

그래도 왠~지 이건 아닌 것 같거든요 ㅎㅎ

저도 노원, 도봉, 강북이 최고의 투자처라는

얘기를 하려는 게 아닙니다.

노원, 도봉, 강북을 비롯한 서울 4군, 5군 지역들도

지금의 상황에서는 투자할 만한 좋은 단지들이

많이 있다는 걸 말씀드리고 싶은 겁니다.

우리는 결국 지역이 아니라, 그 지역에 있는

하나의 아파트에 투자하는 거기 때문에요.

그래서 성동구 안에서도, 도봉구 안에서도

동네 나름, 단지 나름이라는 걸 아셔야 합니다.



위에서 예시로 들었던 B단지도

비록 서울 5군인 도봉구에 위치한 단지이지만,

저는 저 단지가 투자하기에 충분한 가치가 있는

단지 중 하나라는 것을 잘 알고 있습니다.



그리고 이걸 알기 위해서는

내가 그 지역의 가치를 제대로 알아야 하고,

그 지역에 있는 아파트들의 가치,

사람들이 좋아하는 아파트가

어떤 아파트인지를 알아야 합니다.

https://weolbu.com/community/1832548



얼마 전에 서울 25개구의 세부 입지를

정리해 드린 적이 있었는데요.

이 칼럼에서도 말씀드렸던 것처럼

저 표에만 의존해서는 투자를 결정하기 어렵습니다.

결국 그 안에 있는 단지의 가치를 아는 사람이

더 확신을 갖고 투자를 결정할 수 있습니다.

더 정확게 말하자면 확률적인 겁니다.

잘 모르고 투자해도 운이 좋으면

결과가 괜찮을 수 있습니다.

하지만, 운이 따라주지 않으면 선택의 결과가 

나를 오랫동안 힘들게 만들 수도 있습니다.

그런데,

내가 그 지역의 가치를 제대로 이해하고,

그 단지의 선호도를 제대로 알고 투자를 했다면

확률적으로 결과가 좋을 확률이 훨씬 높습니다.

내 투자를 운에 맡기지 않으려면

부동산 투자자로써의 기본을 다해야 합니다.

부동산 투자에서의 기본은

임장, 임장의 결과를 정리한 임장보고서

이 두가지입니다.

제가 오늘 말씀드린 지역들을

나는 아직 잘 모르겠다 하시는 분들은

이 지역들까지도 임장을 한 번 잘 다녀와보시고요.

또 나는 임장이랑 임장보고서라는 걸로

아파트의 가치를 어떻게 파악하라는 건지

아예 감이 안 잡힌다 하시는 분들이 계신다면,

월부닷컴에서 ‘실전준비반’이라는 강의를

들어보시길 추천드립니다.

이 강의에서 임장과 임장보고서의 기본기를 배우실 수 있습니다.







그럼 다시 한 번 모두 행복한 연말 보내시구요~

투자를 앞두고 계신 분들은

올해가 가기 전에 좋은 결과를 얻고

24년을 마무리하실 수 있기를

진심으로 응원하겠습니다.

감사합니다.