인덕원센트럴푸르지오 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 강남3구에 집4조 드마코]

✅아파트명 : 인덕원센트럴푸르지오

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

- 안양시 동안구(B등급) 종사자수 181,783명 / 사업체수 40,016

2. 교통

3.학군

4. 환경

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가

 - 직장 B / 교통(서울 1시간 이내) / 학군(좋은편이나 도보로 등교 어려움)

    환경(도보권 내에 대형마트, 백화점 없음) / 브랜드(푸르지오) / 공급(26년에 인근 의왕시 대규모 입주)

 - 주변단지와 비슷한 타지역을 놓고 비교평가를 해봐야 더 자세히 알겠지만, 근방 단지들에 비해 저렴

     해보임 (평단가가 낮음 / 연식이 더 안된 단지보다 저렴함)

2) 환금성 : 1,996세대이고, 매매64 전세19인 상태로 환금성 있음 (11월에 매매 3건) 

3) 수익률 : 현재 투자해서 전고점 회복한다면 72%의 수익

4) 원금보존 : 전고점 대비 25% 매매가가 빠졌지만, 전세가율이 낮은편이라 전세가율이 60% 이상으로 높아진다면 원금보존이 가능한 단지라고 파악됨

  - 현재 전세가율52%(전세4.4억/매매8.4억) → 서울(강남 1시간) 60% 기준보다 낮음 (원금보존x)

  - 전고점 대비 25% 빠짐 → 전고점 대비 20% 빠지긴 했음

5) 리스크 대비: 2025년까지는 입주물량이 적은 편이라 전세가가 내년에 6000만원 이상 오를 시(전세가율 60% 기준) 투자할만한 물건이라고 생각 / 필요투자금액 2.4억

나의 투자 결론

1) 투자 1년차의 적정 목표는 ‘잃지않는 것＇인데 이 단지는 현재 원금보존이 확실치 않음

2) 저평가 여부도 확실하게 알지 못함

3) 전세가율이 60% 이상으로 올라온다면 원금보존은 가능한 수치임!

✅ 작성하면서 느낀점 : 부동산 투자할 때 이런식으로 하는구나~ 생각보다 볼 게 많지만, 동시에 재밌다는 생각도 들었다. 아파트를 수치+데이터로 치환해서 비교평가하는 것에 대한 맛보기를 한 느낌? 그리고 저평가를 판단하려면 ‘비교평가’가 필수라는 걸 확실히 알았다. ⭐고로 앞마당이 필요하다!!⭐ 

막연히 살고 싶던 지역인데, 생각보다 도보권 내 학군과 환경이 좋지 않아서 정말 내가 단편적인 내 수요와 상상 속에서만 살았구나 싶었다. 내 본능보다 데이터를 믿자.

+ 종잣돈을 더 열심히 모아야겠다!! 💰